Jó helyen, jó időben – így összegezte a Figyelőnek az ingatlanpiacon befektetni szándékozók követendő jelmondatát Tilk László Géza, az Ingatlanpiaci.info nevű internetes szakportál vezetője. Szerinte általános érvényű recept nincs, a vásárlás előtt minden apró tényezőre figyelemmel kell lenni, ha a befektetett pénz megfelelő, infláció feletti reálhozamot kínáló megtérülésében reménykedik a vevő (a pénzpiaci befektetésekről lásd összeállításunkat a Figyelő 2004/24. számában).
A piac ugyanis az 1999-2001-es nagy boom óta rengeteget változott. Egyrészt sokkal igényesebbé váltak a vásárlók, új és használt lakások, vagy a telkek esetében is „válogatnak”. Másrészt hasonló, néhány éves távlatban lezajló jelentős árrobbanásban aligha lehet bízni, hiszen az előrejelzések szerint híre-hamva sincs a kereslet olyan mértékű megugrásának, mint amilyet a „hőskorszakban” a tőzsdeválságból az ingatlanba menekülő pénz váltott ki.
Ingatlantippek
A piaci átlagtól a jó befektető könnyen el tud térni felfelé is, ha gondosan mérlegel a vásárláskor.
JÓ KÖZLEKEDÉS, JÓ KÖRNYEZET, KIS LAKÁS. Tilk László Géza szerint e hármas egységének kell a befektetők szeme előtt lebegni, hiszen továbbra is ezek az ingatlanok a legkeresettebbek, várhatóan őrzik az árukat, növelik az értéküket, és ezeket lehet a legkönynyebben kiadni. A telkek piacán is ugyanezt a lokális szemléletet ajánlja, mindent egyedi esetenként kell alaposan megvizsgálni a szakember szerint. Az úgynevezett „mikrotényezők” – a közlekedés, a ház, a lakás elhelyezkedése, a lift – fontosságát Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője is megerősít.
BELVÁROS ELŐNYBEN. Valkó Dávid általános érvénnyel a fővárosi lakáspiacról elsősorban a budai és pesti belvárost emeli ki. Ebben a szegmensben – a pesti oldalt vizsgálva – a 2000 és 2003 közötti szakaszban ugyan összesen 60-80 százalékra mérséklődött az előző hároméves időtávban még 130 százalékos nominális áremelkedés, de a tendencia tovább folytatódik, így felkeltheti a befektetők érdeklődését. Míg az V. kerületben a külföldiek által gerjesztett plusz kereslet árfelhajtó hatása miatt már csak kivételes esetben lehet jó lehetőségre bukkanni, a VI. és VII. kerület körúton belüli részén vagy a bel-budai kerületekben érdemes keresgélni. Itt főleg a különböző sétálóutca projekteket tanácsos nézegetni a Király utca vagy a tervezett Madách-sétány környékén, de örök sláger marad az Andrássy út térsége is. Kicsit távolabbra tekintve Valkó Dávid a 4-es metró tervezett megállóinak környékét ajánlja, szerinte a kelenföldi városközpont, a Budai Skála, a Rákóczi tér, de még a Keleti pályaudvar, vagy a Bosnyák tér melletti utcák is fellendülésre számíthatnak.
PANELTÓL TÁVOL, M0-ÁSHOZ KÖZEL. Általános érvényű tanács, hogy új lakásba valószínűleg érdemes pénzt fektetni, míg panellakásba nem, a telekvásárlásnál pedig elsősorban azt kell szem előtt tartani, hogy milyen közműfejlesztések várhatók, illetve vannak máris folyamatban, netán, az úthálózat változásai mennyire érintik a kiszemelt terület környékét. Az M0-ás tervezett nyomvonala például remek példát szolgáltat erre: a korábban nem túlzottan keresett, perifériálisnak tekintett Észak- és Kelet-Pest környéki agglomerációban az elkerülő út megépítése jelentős árnövekedést hozhat.
Ez az esztendő több okból sem ígérkezik könnyűnek. A nagy kérdés az, hogy az év elején tapasztalható pangás mennyire bizonyul átmenetinek. A téli érdektelenséget ugyan a szakemberek – amint arra az Otthon Centrum és az Ecorys ingatlantanácsadó közös tanulmánya is rámutat – átmenetinek tartják, s a tavaly év végén a kormányzat által bejelentett és végrehajtott változásoknak tulajdonítják, mondván: a támogatott lakáshitelek rendszerének átalakítása és a telekáfa bevezetése miatt akkor sokan előrehozták a vásárlásaikat. Az intézkedések böjtjét azonban az idén mindenképpen meg lehet majd érezni. Habár áprilisra már a normális szintre tértek viszsza a forgalmi statisztikák, az év egészére egyelőre pesszimistábbak a jóslatok. Az Ecostat felmérése például arról tanúskodik, hogy a gazdasági szereplők összességében kismértékű visszaesést tartanak valószínűnek. Az új építésű lakások piacán a telítettség jelei mutatkoznak, az áremelkedés legfeljebb az infláció mértékét éri el, a használt ingatlanok esetében ugyancsak a forgalom visszaesésére és – kivételektől eltekintve – legfeljebb enyhe áremelkedésre lehet számítani. Még a korábban slágerterméknek számító telkek esetében sem lehet sok jóra számítani, hiszen a tavaly év végi rohamban még olyan telkek is elkeltek, amelyeket más körülmények között csak nehezen lehetett volna értékesíteni.
Egyedüli bizakodást 2004-re és biztos tippként hosszabb távra is csak a termőföld piaca nyújthat, ahol az Ecostat szerint két fontos tényező is a befektetőket segítheti. Az egyik, hogy a termőföldek ára az uniós csatlakozás után az árkiegyenlítődés felé halad, a ma körülbelül 250 ezer forintos hektáronkénti átlagár akár már 2004-ben is a 300-400 ezer forintos szintre ugorhat (hiszen a burgenlandi átlagár 800-900 ezer forintnak megfelelő összegre rúg). A másik ok, hogy a szabad felhasználású, termőföld alapú jelzáloghitel bevezetésével a bankok is könnyebben adnak kölcsönt erre az ingatlantípusra, vagyis a belföldi kereslet is élénkülhet.
