 |
Kevéssé tudják a meghirdetett célnak megfelelően hasznosítani az ingatlan-alapokat kezelő szakem-berek a statisztikák szerint a rájuk bízott óriási vagyont. A legtöbb ilyen típusú alap esetében ugyanis a kezelt vagyonnak csak kis hányada, a legtöbb esetben alig több mint harmada fekszik ingatlanokban (lásd a táblázatot). Igaz, az alapok jó része csak az elmúlt egy évben kezdte meg működését, így akár indokoltan hivatkozhatnak arra, hogy nagy a felelősségük, jól meg kell nézni, hova is fektetik a gondjaikra bízott pénzt. Az Európa Alap azonban már több mint két éve működik, vagyonának mégis mindössze 35 százaléka van jelenleg ingatlanokban, igaz, ez az arány 2003 elején még közel 50 százalékos volt, akkor azonban még csak harmadek-kora volt a teljes kezelt vagyon. Az arányeltolódás fő okaként azt jelölték meg az alapkezelőnél, hogy nem tudták követni ingatlanvásárlásokkal a befektetők által befizetett pénz növekedésének ütemét. Forgó Ferenc, az Európa Alapkezelő vezetője szerint számos alkalommal más befektetők halászták el az orruk elől a kiszemelt ingatlanokat, részben ezért sem tudtak a terveknek megfelelő gyorsasággal vásárolni.
Szembeötlően éles verseny zajlik az alapkezelők között, méghozzá igen gyors növekedés mellett. Csupán az elmúlt évben 37 milliárd forinttal sikerült duzzasztaniuk vagyonukat, s az így jelenleg az előző évinek a háromszorosára, 56 milliárd forintra rúg. Kiugró teljesítményükkel pedig a különböző alaptípusokon belül három évvel ezelőtt még alig több mint 1 százalékos piaci részesedésüket 5 százalékra emelték, megelőzve ezzel a részvényalapokat (lásd a táblázatot). A növekedéssel azonban – legalább is egyelőre – nem tudtak mit kezdeni, s noha nevükben hordozzák az „ingatlan” szót, legtöbbjüknek sok köze manapság nincs hozzá, holott tájékoztatójukban szinte egytől egyig arról informálják befektetőiket, hogy az ingatlanpiac hosszú távon az egyik legkiszámíthatóbb befektetési terület, amely az ingatlanok hasznosítása útján biztos hozamot ígér. Emellett azt is kiemelik az ismertetők, hogy az állampapírpiacnál is magasabb hozamot képesek elérni hosszú távon. Valójában azonban tisztában kell lennie a befektetőknek azzal, hogy míg ez a megállapítás hoszszabb távlatban a csökkenő kamatszintek mellett minden bizonnyal helytálló is lesz, addig középtávon az ingatlanalapok jócskán függenek az állampapírpiactól. Az Európa Alap elmúlt egy évben elért 10 százalék körüli hozamának Forgó Ferenc becslései szerint csaknem a fele – mintegy 40-50 százalékos rész – származik a rövid lejáratú állampapír-befektetésekből, míg az ingatlanok hasznosítása a fennmaradó 50-60 százalékot hozta. Az Európa számai tehát azt jelzik, hogy az ilyen típusú alapok hosszú távon csak akkor lehetnek valóban csábítóak a befektetők számára, ha ténylegesen – az állampapíroknál magasabb hasznot hajtó – ingatlanokkal töltik fel portfóliójukat.
 |
A legkényelmesebb helyzetben e szempontból a számok tanúsága szerint jelenleg a Raiffeisen alapja van, ahol a vagyon kétharmada testesül meg kereskedelmi ingatlanokban. Ez az arány egyéb-ként pár hónappal ezelőtt még a 70 százalékot is meghaladta, ám az időközben bekövetkezett vagyonnövekedést itt sem tudták követni a vásárlásokkal. A Raiffeisen ingatlanalapja egyébként sajátos módon növelte ingatlanállományát, birtokolja ugyanis a bank ingatlanjainak egy részét is, mintegy 2,5 milliárd forint értékben. Az OTP alapja sem nélkülözi anyabankjának támogatását. A nyár folyamán például információink szerint úgy sikerült kivívniuk a legnagyobb ingatlanalap „címet”, hogy maga a bankcsoport tolt be 4 milliárd forintot az alap vagyonába „egyes befektetők összehangolt jegyzése révén”. A bank közbelépésére pedig az szolgáltatott okot, hogy az egyik kiszemelt ingatlannak, az Állami Privatizációs Vagyonkezelő (ÁPV) Rt. Duna-parti székházának megvásárlásához a tőke növelésére volt szükség. Az épület 3,5 milliárd forintos értéke ugyanis meghaladta az alap akkori vagyonának 20 százalékát, ami pedig a befektetési alapokra vonatkozó szabályozás szerint a felső korlátja az egy ingatlanra fordítható összegnek. A tranzakciónak köszönhetően egyébként javult az alap összetétele is: míg augusztus végén a vagyonnak mindössze 36 százaléka volt ingatlanban, az ÁPV Rt. székháza megszerzésével e részarány szeptember végére már megközelítette az 50 százalékot. Az ingatlanalapok piacát az idén a CIB és a Budapest Bank is növelte, amikor alapkezelőik létrehozták saját alapjukat. Ezek azonban csak közvetve fektetnek ingatlanokba, azaz más hazai ingatlanalapok befektetési jegyeit vásárolják. Hasonló lépésre szánta el magát több mint egy évvel ezelőtt a K&H is, ám e pénzintézet alapkezelője nemzetközi ingatlanalapok befektetési jegyeit preferálja. A döntés mögött mindhárom esetben nyilvánvalóan ugyanaz az üzleti stratégia húzódik: egy bank, illetve alapkezelő nem engedheti meg magának, hogy ne nyújtson teljes körű szolgáltatást, mert ezzel ügyfelet veszíthet.
 |
VONZÓ PROFIT. Az ingatlanalapok teljesítményét a szakemberek szerint legalább középtávon, minimum 2-3 éves időtávlatból érdemes vizsgálni, illetve összehasonlítani, ilyen visszatekintéshez azonban ma még nem telt el elegendő idő. A befektetők e fiatal piacon csak egy-két éves adatokra támaszkodhatnak, azok pedig azt mutatják, hogy a megfelelő alap kiválasztásával nemcsak az inflációt és a banki kamatokat meghaladó, de egyes vélemények szerint az elmúlt egy-két év ingatlanár-emelkedésénél is magasabb nyereséget lehetett zsebrevágni. Nem hagyható azonban figyelmen kívül, hogy ingatlanalapokban gondolkodni nem lehet rövid távon, mert a jegyek éven belüli visszaváltását az alapkezelők többsége 1-2 százalékos jutalékkal terheli, „visszatartva” ezzel a hozam nagy részét.
