Lényegében biztosra vehető, hogy a Nemzeti Földalapkezelő Szervezettel (NFA) kötött megállapodás alapján folyósított banki hitelek nem oldják majd meg a mezőgazdaság forrás-hiányát és problémáit. Még az államilag támogatott kamatú birtokfejlesztési kölcsön is túl drága a mezőgazdaságból élők számára. Így aztán nem meglepő, hogy a hitelintézetek óvatosak, sőt egyelőre nagyobb a hírverés a kölcsönök körül, mint amit a tényleges helyzet indokolna. Noha többen is aláírták a megállapodást az NFA-val, eddig valójában egyedül az OTP Bank indította el az állami támogatású hitelterméket, és ezzel egy időben, július 15-étől, már egyéb, földjelzálog-alapú konstrukciókkal is előrukkolt. A többi pénzintézet a közeljövőben ígéri az új kölcsönöket.
| Mennyit ér a föld? |
| A termőföld értékét becslő függ-vényekkel számítják – magyaráz-za Balogh Ádám, az FHB osztály-vezetője. A számításhoz figye-lembe veszik a normatív földjövedelmet, a hektáronkénti aranykorona értéket és a haszonbérleti díjat az adott földterületre. Ezt az értéket 7 százalékos kamattal tőkésítik, s az alapértéket (ami átlagos földminőség esetén 200-210 ezer forint hektáronként) a helyszíni vizsgálat során korrigálják. A különböző korrekciós tényezők hatására a legalacsonyabb érték akár az alapár 20 százaléka is lehet, a legmagasabb pedig a 250 százalékát érheti el, azaz mintegy 700 ezer forintos hektáronkénti árat is megállapít-hatnak. Az értéket befolyásoló tényezők közül a legfontosabb a földrajzi elhelyezkedés. Meghatá-rozó ugyanis, hogy a föld milyen távolságra helyezkedik el a sűrűbben lakott területtől (minél messzebb, annál olcsóbb). Lényeges a megközelíthetősége is, azaz hogy betonúton, illetve földúton lehet-e odajutni, vagy esetleg csak időszakosan közelíthető meg. Meghatározóak a domborzati viszonyok, így a legkedvezőbb a 1,5 százalékos lejtésű föld. Számít a vízjárás, de az esztétikai benyomás, a kör-nyezet állapota, illetve a vadkár lehetősége is. A gyümölcsösöknél a termőre fordulás, az erdőnél pedig a kitermelhetőség idő-pontjára is tekintettel kell lenni. A termőföld értékelése során for-galmi értéket határoznak meg, ebből számítják a hitelbiztosítéki értékét. Ez a szántóföld eseté-ben, amely hosszú élettartamú, általában a forgalmi érték 90 százaléka, míg gyümölcsösöknél 70 százalék, az erdőknél 70-75 százalék körül alakul. |
|
Mindezek dacára is nagy lépés-ként értékelhetők a mezőgaz-daság számára ezek a megállapo-dások, hiszen létrejöttükkel lehetővé vált, hogy a bankok a földet is elfogadják olyan fede-zetként, amelyre jelzáloghitelt nyújtanak. Összesen hét pénz-intézettel – az OTP-vel, a Konzumbankkal, a Földhitel- és Jelzálogbankkal (FHB), az Erste Bankkal, a Takarékbankkal, a Postabankkal és a HVB Bankkal – kötött eddig megállapodást az NFA, de előkészületben van a szerződés a Magyar Külkereskedelmi Bankkal, a Raiffeisen Bankkal és az Inter-Európa Bankkal is – tudtuk meg Benedek Fülöptől, az NFA elnökétől. Eddig a földalapú hitelezésnek az volt a legfőbb akadálya, hogy a föld korlátozottan forgalomképes, azaz jogi személy nem szerezhet földtulajdont, minek következtében egy ilyen ingatlan akkor sem kerülhet a bank tulajdonába, ha adósa nem fizet. Ráadásul éppen a korlátok és a kialakulatlan piaci viszonyok miatt az értékesítésből befolyó összeg is kérdéses.
Az NFA azonban vállalja, hogy amennyiben a bankok elfogadják fedezetként a termőföldet és az adós esetleg fizetésképtelenné válik, akkor megveszi a földet piaci áron. Ennek az a feltétele, hogy a pénzintézetek a vagyonértékelőt az NFA 89 tagú közbizalmi listájáról válasszák ki. A vagyonértékelést azonban még így is minden esetben külön jóvá kell hagynia az NFA-nak.
BÁRMELY CÉLRA. A megállapodás alapján a bankok nemcsak mezőgazdasági, hanem bármilyen egyéb célú, akár szabad felhasználású hitelek esetében is bevonhatják fedezetnek a termőföldet. Sőt, az illetékesek arra számítanak, hogy az eddigi hitelek mellé kiegészítő fedezetként is felajánlják majd az ügyfelek a földet.
A birtokfejlesztési hitel esetében a bankok által felszámított hiteldíjnak felső határa van, amit a jegybanki alapkamat plusz 4 százalékpontban határoztak meg. Ehhez kapják az igénylők a kamattámogatást, így a hitel teljes díja 8-9 százalékra csökkenhet. „A mezőgazdaság jelenlegi, átlagos jövedelemtermelő képessége mellett ez is túlságosan drága” – mondja Csikai Miklós, a Magyar Agrárkamara elnöke. Ezzel egyetért Benedek Fülöp is, aki azonban rámutat: a legnagyobb problémát az okozta eddig, hogy a mezőgazdaságból élők egyáltalán nem jutottak hitelhez, míg a fenti megállapodások immár lehetővé teszik a forráshoz jutást. Az NFA elnöke szerint ez a konstrukció további 10-20 milliárd forintos pluszhitelt tesz elérhetővé az agrárium számára. A hosszú futamidő, a 2 éves tőketörlesztési moratórium, valamint a 2005-ig még várható uniós támogatások remélhetően képessé teszik majd a gazdákat a törlesztésre.
 |
TESZT. „A cél azonban a klasszikus földjelzálog-hitelezés elindítása lenne, ahol a finanszírozás forrásául a tőzsdén is forgalmazott értékpapír szolgálna” – teszi hozzá Benedek Fülöp. Erre szerinte legkorábban két-három év múlva kerülhet sor. Addig pedig figyelni kell, miként működik a most induló rendszer.
„Az OTP Banknál igen jelentős az érdeklődés a birtokfejlesztési hitel iránt” – mondta lapunak Szabó Zsolt, a pénzintézet főosztályvezetője. A hozzájutást azonban lassítja, hogy ha valaki meg kíván vásárolni egy adott földterületet, akkor az értékesítési szándékot a helyi polgármesteri hivatalban ki kell függeszteni, és csak akkor valósulhat meg az adásvétel, ha a törvényben meghatározott szereplők 30 napon belül nem élnek az elővásárlási jogukkal. A pénzintézetnél a jövő év végéig milliárdos nagyságrendű kihelyezéssel kalkulálnak.
| A támogatott kamatú hitel |
CÉLJA. Szántó, szőlő, gyümöl-csös művelési ágú földterület és a rajta lévő ültetvény, valamint a gyep művelési ágú termőterület megvásárlása (legfeljebb 300 hektár birtoknagyság eléréséig), valamint termőföldhöz tartozó telephely (tanya, telep, major) megvásárlása, létesítése, korszerűsítése.
JOGOSULTAK KÖRE. Azon me-zőgazdasági magángazdálkodók (őstermelők, egyéni vállalkozók, családi gazdaságok), akik a jog-szabályban foglalt nyilvántartás-ba vétel szerint évente regiszt-ráltatják magukat, és éves nettó árbevételüknek legalább 50 százaléka a mezőgazdaságból származik.
A HITEL FELTÉTELE. A hitel-szerződés megkötésétől számítva legalább 5 évig működtetni kell a gazdaságot, illetve a földet, a megszerezett telephelyet pedig 5 évig eladási tilalom terheli.
A HITEL ÖSSZEGE. Föld-vásárlásánál legalább 1 millió, legfeljebb 150 millió forint, telephelyvásárláshoz legalább 1 millió, legfeljebb 100 millió forint. FUTAMIDŐ. Minimum 5 év, maximum 15 év, legfeljebb 2 éves tőketörlesztési türelmi idővel.
HITELDÍJ. Forinthitelnél legfel-jebb a jegybanki alapkamat (jelenleg 9,5 százalék) plusz 4 százalék, devizahitel esetén 1 vagy 3 hónapos Libor plusz 4 százalék.
KAMATTÁMOGATÁS. Forint-hitelnél az igénylő tulajdonában lévő termőföldtulajdon 100 hektárig növelése esetén a jegy-banki alapkamat fele, nagyobb birtoknagyság elérésekor 40 szá-zaléka. Devizahitelnél a kamat negyede. Családi gazdálkodók további 10 százalékpontos kamattámogatásra jogosultak.
ÁLLAMI KÉSZFIZETŐ KEZES-SÉG. A fennálló tőkeösszeg 60 százalékára terjed ki. |
|
Az OTP egyébként többféle földjelzálog-alapú hitelterméket is elindított (lásd a táblázatot). Így a nem mezőgazdasággal foglalkozó magánszemélyek is igényelhetnek hitelt termőföld vásárlásához, ők azonban nem kapnak az államtól kamattámogatást. Beállítható fedezetnek a föld a bank „C plusz” hitele mögé is, ez egyébként az eddigi legkedvezőbb díjú szabad felhasználású kölcsön az OTP-nél. Augusztustól lakáshitelek fedezete is lehet a termőföld. A szakemberek szerint hiába, hogy drága a hitel a mezőgazdaságból élők számára, akik a föld értékének az uniós csatlakozás utáni emelkedésére spekulálnak, azoknak még a piaci kamatozású kölcsön is vonzó lehet.
TERVEK. Konkrét kondíciókkal az OTP mellett egyelőre csak az FHB állt elő. Gyuris Dániel vezérigazgatója elmondta, hogy az NFA-val kötött megállapodás alapján, jelenleg piaci áron, 12 százalék kamat plusz 2 százalék kezelési költség fejében nyújtanak termőföld-vásárlásra jelzáloghitelt, a támogatott termék megjelenése szeptember végén várható. Az FHB szabadfelhasználású, földalapú jelzáloghitele pedig a piacon a legkedvezőbb díjú. Ugyancsak a hónap végére ígéri az új hitelféleség megjelenését a HVB, az Erste pedig a vállalkozóknál fogadja be a termőföldet, de új termékekkel még nem jelent meg.
Mindazonáltal a bankok a kamattámogatásos hitelkonst-rukció hibájának róják fel, hogy a kamat és a támogatás nem a pénzpiacokhoz, hanem a jegybanki alapkamathoz igazodik. Sokak szerint szerencsésebb lenne, ha állampapír-piaci referenciahozamhoz, azaz a valós forrásköltségekhez kötnék a mértékét. A bankárok várható kockázataik miatt is aggódnak némileg. Az NFA például csak akkor veszi meg az eredeti, a kölcsönszerződés megkötése előtt meghatározott forgalmi értéken a földet az adós fizetésképtelensége esetén, ha annak minősége, termőképessége időközben nem változott. Előfordulhat például, hogy egy erdő leég, vagy egy terület elvizesedik, ami jelentős értékvesztést idéz elő.
Ami pedig az ügyfelek problémáit illeti: a támogatás nem automatikus, azt az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalon (APEH) keresztül kell igényelni. Az ügyfél tehát a banknak a teljes kamatot fizeti – az jelenleg legfeljebb 13,5 százalék lehet -, s a támogatást (a konkrét mértékeket lásd külön) utólag kérheti. A magas indulási díjak is elrettentők lehetnek a gazdáknak: az értékbecslés és a hitelbírálat díja, majd a közjegyzőnek fizetett összeg minimum 100-150 ezer forintos kezdő befizetést feltételez.
