Fellégezhetett a lakosság és bizonyos értelemben a bankszektor is, mivel a kormány nem változtatott a lakáshitelhez jutás alapfeltételein. A múlt heti kormányülést követően közzétett módosítások nyomán továbbra is igénybe vehetők az eddigi támogatott hitelek, így a jelzáloglevél kamattámogatású kölcsönök használt és új lakás vásárlására, valamint a kiegészítő kamattámogatású hitelek. Sőt, a jelzálog kamattámogatás esetén a jövőben a terhek – a kamat és a kezelési díj együttesen – nem csak az 5 éves, hanem a rövidebb kamatperiódus mellett sem haladhatják meg használt lakás esetében a 6 százalékot, új lakásnál pedig az 5 százalékot, szemben az eddigi egységes 6 százalékkal. A kiegészítő kamattámogatású hiteleknél marad a 6 százalékos felső korlát. A fentieket rögzítő kormányrendelet a (lapzártánk után, szerdán várható) kihirdetést követő 10. napon lép hatályba.
ALACSONYABB PLAFON. Változások persze lesznek. Közülük a legjelentősebb a jelzáloglevél finanszírozású kölcsönök felső határának 30 millió forintról 15 millióra csökkenése. A tipikus hitelfelvevőket ez nem érinti, hiszen a bankok adatai szerint az átlagos hitel nagysága 4 és 5 millió forint között van. A kormány e döntését azzal indokolta, hogy a magas jövedelműeket nem kívánja irreálisan magas összeggel támogatni. Egy 30 millió forintos hitel esetén ugyanis eddig havi 172 ezer forinttal járult hozzá az állam a törlesztő részlethez, míg a 4,5 millió forinttal eladósodó átlagpolgárnak csak 26 ezer forinttal sietett a segítségére a költségvetés.
Ám míg a jelzáloglevél-alapú hiteleknél felére zuhan, addig a kiegészítő kamattámogatásúaknál 10 millióról 15 millióra emelkedik a felvehető hitel felső határa.
A legfőbb szigorításnak a hiteligénylők egy része vélhetően azt értékeli, hogy ezentúl egy személy (illetve az együtt költözők) egyidejűleg csak egy lakás vásárlásához vehet(nek) igénybe támogatott hitelt, így az ingatlanok befektetési célú vásárlásának állami támogatása megszűnik. Ugyancsak a visszaélések elkerülése végett a lakás eladója és vevője nem állhat közvetlen rokonságban.
A legdrasztikusabb változások magukat a hitelező bankokat érintik. A kormány ugyanis jelentősen megvágta eddigi magas marzsukat. Valójában az érintettek sem csodálkozhattak ezen, hiszen a küszöbön álló változásokról a piacon hónapok óta keringtek a pletykák. Valamennyi piaci szereplő tudta, hogy az eddigi támogatási rendszert aligha tartja fenn a kormányzat, mivel a dotáció – változatlan feltételek mellett – a költségvetésnek a tervezett összeg többszörösébe kerül. A 2003-as költségvetésben pedig 14 milliárd forintot különítettek el e tételre, ám a jelzáloglevél-állomány minden elképzelést felülmúló növekedése lapunk számításai szerint már most 45-50 milliárd forintos kiadást okoz az állami büdzsének, amit még tovább növel az esztendő hátralévő részében folyósítandó hitelek támogatása. E tételek a következő 15-20 évre állandósulnak, amire minden évben rárakódik a friss kibocsátású jelzáloglevelek támogatása.
Lapzártánkig nem derült ki, hogy a kormányrendelet a jövőre nézve fix összegben határozza-e meg a bankok támogatását, vagy az állampapír-piaci referencia-hozamhoz köti a dotációt. Ez utóbbi esetben a 3 hónapos állampapírok referenciahozamának 105 százalékát kapnák a bankok – ez 6,3 százalék jelenleg – a jelzáloglevél alapú hiteleknél az új lakások esetében, a használtaknál pedig a fenti viszonyítási alapból levonnának 1 százalékpontot, ami így 5,3 százalékot tenne ki. Ez ugyan még így is bő 4,00-4,25 százalékos marzsot biztosítana a pénzintézeteknek, azaz jóval többet, mint ami manapság Nyugat-Európában elérhető, ám kétségtelenül sokkal kevesebb az itthon megszokottnál, hiszen eddig a támogatási plafon 10 százalék volt. Erdei Tamás, a Magyar Bankszövetség elnöke a kormányhatározat tervezetének nyilvánosságra kerülését követően úgy fogalmazott: a banki marzs ezzel elérte azt az alsó határt, ami mellett még üzemeltethető ez az üzletág. A változtatás azokat a bankokat érinti a legkellemetlenebbül, amelyeknek nincs saját jelzálogbankja – vagyis a lakásfinanszírozásba bekapcsolódó pénzintézetek zömét. Míg a jelzálogbanki háttérrel rendelkező HVB Bank és az OTP Bank esetében a kisebb marzs legalább házon belül marad, a többi kereskedelmi banknak osztoznia kell ezen a vele mindössze szerződéses kapcsolatban álló jelzálogbankkal – a Földhitel- és Jelzálogbankkal (FHB) vagy a HVB Jelzálogbankkal.
„A rendelet módosítása után a bankoknak újra kell gondolniuk az árazás kérdését” – fejtette ki a Figyelőnek Matthias Kunsch, a HVB Bank vezérigazgatója. Sok pénzintézet ugyanis az eddig nagyon széles banki marzs lehetőségét nem használta ki teljes mértékben, hanem egy részt feláldozott a piacnyerés érdekében. Így nem a kormányrendeletben meghatározott lehetséges maximális kamat mellett, hanem annál olcsóbban nyújtotta a támogatott hiteleket. „Az FHB-nak újra kell szerződnie a partnereivel” – közölte Gyuris Dániel vezérigazgató.
KEVÉS IDŐ. A profitabilitásukat féltő pénzintézetek várhatóan a jelenleg 5,5 százalék körüli kamat mellett nyújtott (kamat és kezelési költség együtt) hitelek árát felemelik 6 százalékra, míg az új lakások kölcsönére felszámított 4,5 százalékos kamat visszakúszhat 5 százalékra. A bankok azonban aligha mondanak le szívesen profitjuk egy részéről, szakértők szerint azon sem kell majd nagyon csodálkozni, ha az eddig sem alacsony „belépő költségek” – a hitelbírálati, értékbecslési és hasonló díjak – némileg nőni fognak. A piacon a szóban forgó rendelet egyik fő hibájaként sokan azt róják fel, hogy az nem ad időt a bankoknak a felkészülésre, mindössze 10 nap áll rendelkezésükre igazodni az új feltételekhez.
A változások piacrengető hatása azonban aligha mutatható ki pontosan. Nehéz lesz megállapítani például, hogy egy esetleges későbbi visszaesést a változtatásokra lehet-e majd visszavezetni, vagy a kedvezőtlen módosításoktól való félelem miatti előrehozott kereslet miatt csillapodik a jövőben a kölcsönfelvételi láz. Többen azonban úgy vélik: ha csökken is, 10 százaléknál biztosan nem lesz nagyobb a visszaesés.
