Miközben az ingatlanpiaci szakemberek többsége a szegmensben rejlő profitszerzési lehetőségek beszűküléséről beszél, a hazai tőkepiac nem túl régi befektetési célpontjai, az ingatlanalapok befektetési jegyei egyre népszerűbbek a magyar lakosság körében. Bár e jegyek még inkább csak kiegészítő termék szerepét töltik be a megtakarítási formák között – jelenleg 2 százalékot hasítanak ki az ilyen jellegű alapok, szemben a nyugati 10 százalék feletti részesedéssel -, a számok az alapok ütemes gyarapodásáról tanúskodnak.
BŐVÜL A KÖR. A hazai ingatlanbefektetési alapok múltja alig több mint 10 évre nyúlik vissza. A piac kezdetben viszonylag szűk rétegnek szólt, a jegyek elsősorban csak szakmai körökben forogtak. Jelenleg 4 nyíltvégű és 3 zártvégű alap működik, és emellett több helyen – például az OTP Banknál – is tervezik újabb nyílt alap indítását. Utóbbiakat elsősorban azoknak ajánlják, akik szeretnének hasznot húzni az ingatlanpiaci áremelkedésből, de ki akarják küszöbölni az egyedi ingatlanbefektetéssel járó kockázatot. Mivel az ilyen alapok több ingatlant tartalmaznak, hozamuk kiszámíthatóbb, mint például egy saját telek vagy ház hasznosítása. Behozhatatlan előnyt jelent, hogy míg egy ingatlan eladása hónapokig, akár évekig elhúzódhat, addig a befektetési jegyek bármikor értékesíthetők, napi árfolyamon.
Az utóbbi tizenkét hónap során számos olyan ingatlanpiaci elemzés látott napvilágot, amelyek az ingatlanpiac mind kiszámíthatatlanabb teljesítményét vetítették előre. Sokan hajlamosak az ingatlanalapokhoz fűződő várakozásokat ezekhez az előrejelzésekhez igazítani, holott azok teljesítménye más, tavaly például infláció feletti hozamot produkáltak (lásd a táblázatot). A piacon fellelhető alapok többsége egyébként kereskedelmi ingatlanokkal van “feltöltve”, az ilyenek elsősorban a hasznosításból eredő bevétellel növelik az alap vagyonát, és csak másodsorban a felértékelődésük révén. Az ingatlanok értékének 3 havonta esedékes megállapításával egyébként az alapkezelők igen óvatosan bánnak, mivel az alulértékelés a termék vonzerejét csökkenti, a felülértékelés viszont az ingatlan értékesítésekor lehet veszélyes, de a tapasztalatok alapján egy-egy eladáskor általában magasabb ár érhető el a könyv szerinti értéknél.
Az egyik legkorábban induló ilyen alap a Quaestor Alapkezelő Első Hazai Lakásalapja, amely három évig zártvégű volt, és csak 2000-ben alakult nyílttá. Somlai László, az alap kezelője leginkább azoknak ajánlja terméküket, akik két-három évre szeretnék lekötni a pénzüket, mivel ez az alap kicsiny, ami rövidebb távon csekély kiszámíthatósággal jár. Az alacsony saját tőke ugyanis csak kisebb számú ingatlan “beolvasztását” teszi lehetővé, ami a háromhavonkénti átértékeléskor a befektetési jegyek árfolyamában jelentős eltéréseket indukál, miközben ezek az éven belüli eltérések a nagyobb alapoknál nem jelentkeznek.
ARÁNYOK. A Quaestor lakásalapja egyébként – nevét meghazudtolva – az ipari és kereskedelmi ingatlanok mellett csupán most kezd nyitni a lakóingatlanok felé is, közben arra törekedve, hogy csak hasznosítható ingatlanokat tartsanak a portfólióban. Az alap összetételére egyébként erősen rányomja bélyegét, hogy az a bank, amely a befektetési jegyek legnagyobb részét tartja kezében, folyamatosan vonja ki tőkéjét az alapból. Az ingatlanok aránya így nem haladja meg a 70 százalékot, a tőke többi része likvid eszközökben fekszik. Az alapot egyébként nyíltvégűvé alakulásáig nem is igen ajánlották befektetőknek, így kvázi zártkörűen működött. Az alap új stratégiájában azonban – melyet a felügyelet most vizsgál – már a nyilvános piacok felé kíván fordulni. A 70 százalékos ingatlan arány azonban így is magasnak mondható; például az Európa, amely csak alig több mint egy éve indult, de mára a legnagyobb ingatlan alappá nőtte ki magát, csupán 35 százaléknyi ingatlant tart portfóliójában. Igaz, mint mondják, ez csak átmeneti állapot. Az általuk kezelt vagyon az elmúlt évben igen dinamikusan növekedett, a kezdeti 500 millió forintos nettó eszközérték mára az 5 milliárd közelébe ért, és ilyen ütemben nem tudták, nem is akarták a portfóliót ingatlannal feltölteni. Lassú víz partot mos – mondják -, nem kapkodnak, kivárják, amíg megfelelő befektetési célpontok tűnnek fel. Terveik szerint az ingatlanarányt 60 százalékra növelik. Jelenleg az ő tarsolyukban is ipari és kereskedelmi ingatlanok vannak elsősorban, valamint B kategóriás irodák, illetve telkek. Úgy tervezik, a közeljövőben a hasznosításon túl az ingatlanfejlesztésbe is bekapcsolódnak.
Szembetűnő, hogy az Európa alap nem mutat nagy kilengéseket. Ez annak köszönhető, hogy a saját tőke magas, s annak nagy hányada jelenleg pénzeszközökben hever, viszont az ingatlanvagyon értéke is igen magas, a sok, különböző időpontban vásárolt ingatlan pedig lehetővé teszi a folyamatos értékelést. Gazdag József, az Európa Alap munkatársa szerint az elmúlt évi jó teljesítményük annak tudható be, hogy olyan ingatlanokat vettek, amelyeket sikerült hamar bérbe adni. Az alap egyébként indulása óta – a nyílt végű ingatlanalapok közül egyedüliként – negyedévente hozamot is fizet. A második legnagyobb ilyen alap, a Reálszisztéma – eltérően az Európa Alap stratégiájától – Budapestre és vonzáskörzetére koncentrálva alakította ki a teljes vagyonának 75 százalékát kitevő ingatlanportfólióját. Befektetési palettájukban belvárosi lakások, építési telkek, kis- és közepes méretű üzlethelyiségek, illetve a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedő üzleti, kereskedelmi célú létesítmények találhatóak, melyek hosszú távú bérleti konstrukció keretében kedvező hozammal hasznosíthatóak.
Létezik a hazai ingatlanpiaci alapoknak egy csak szűk réteg számára elérhető változata, a zártvégűek csoportja. Közülük egy a Quaestorhoz, míg kettő a Prudent Invest Alapkezelő Rt.-hez tartozik. Ez utóbbi a Pillér I. és II. alapokat kezeli, amelyeknek jegyei a törvényi kötelezettségnek megfelelően a tőzsdén forognak, így hozzájuk jutni is csak ott lehet. Ezeket eredetileg a kárpótlásijegy-csere kapcsán lehetett jegyezni. A Pillér Alapok így az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt. által apportált ingatlanokat kezelik, s évente egyszer, illetve kétszer hozamot fizetnek tulajdonosaiknak.
A tőkenövekmény azon részét fizetik ki, amely a hasznosításból származó tényleges bevételből származik, míg az ingatlanértékelést a többi alaphoz hasonlóan szintén elvégzik. A Pillér II. jegyek esetében a hosszabbított futamidő is lejár 2002 végén, ezért az alapkezelő a nyíltvégűvé alakítást tervezi. A Pillér I.-nél hasonló konstrukció várható, de egy évvel később. E befektetési jegyek tőzsdei forgalma egyébként minimálisnak mondható, a termék lényegében hozzáférhetetlen, amit piaci vélemények szerint az magyaráz, hogy kibocsátásuk óta többségük két-három kézben koncentrálódik.
JAVÍTANIVALÓK. Az ingatlanalapokat kezelők a jelenlegi szabályozással ugyan többnyire egyetértenek, mégis akad néhány szabály, amelyek átalakítása szerintük a befektetők érdekét szolgálná. Hátrányosan érinti az alapokat például, hogy a jelenlegi jogszabályok szerint az alapok nem vehetnek fel hitelt a fejlesztésekhez, szemben a nyugat-európai gyakorlattal. A szakemberek jónak tartanák azt is, ha vagyonukat nem csak ingatlanokba, hanem az adott típusú tevékenységet közvetlenül végző ingatlanfejlesztő társaságokba is befektethetnék.
