Papírforma szerint az ügyfél elvileg egy-másfél héten belül hozzájuthatna a hitelhez, ezzel szemben most hetekig kell várnia – ecseteli a helyzetet Katona József, a CIB Bank lakossági üzletágvezetője. A szakember szerint hiába folytatnak tehát “öldöklő” versenyt a bankok a lakáshitelpiacon, hiába garantálják, hogy az összes szükséges dokumentum beadása után rohamtempóban elbírálják a hiteligénylést, ha az egész folyamat rögvest ezután, a telekkönyvi nyilvántartás útvesztőiben elakad. “Habár a lassú ügyintézés miatt nálunk még nem dőlt dugába ingatlan-adásvétel, a foglalót nem bukta el senki, kénytelenek vagyunk arra kérni az ügyfeleket, hogy minimum egy hónapot számoljanak erre” – hangzik a panasz, s mindjárt kiderül, hogy nem ritka a kéthavi kényszerű várakozás sem. A CIB Bank vezetője szerint ráadásul a lassúság oka csak részben az, hogy a megnövekedett hiteligények miatt – főként a fővárosban – óriási torlódás alakult ki. Az ügymenetet sokszor a jogszabályok értelmezése is nehézkessé teszi.
SORBANÁLLÁS. A földhivatalok felügyeletét ellátó Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium adatai siralmas képet festenek a telekkönyvi nyilvántartás hátralékáról, amit a tárca szakemberei egyértelműen a hatalmas ingatlanforgalomra és a lakáshitelezés felfutására vezetnek vissza. Országos összesítésben az idei első négy hónapban 1,2 millió darab ingatlan-nyilvántartási ügyirat érkezett a hivatalokhoz, ami – megfejelve a tavalyi hátralékkal – 1,77 millió elintézendő aktát jelent. Az “igazi” lemaradás – tehát a 30 napon belül el nem intézett ügyek száma – ennél jóval kisebb (253 ezer), amelyek zöme (115 ezer “dosszié”) a fővárosi hivatalnál halmozódott fel. A lemaradás országosan és egyes megyéken belül is óriási szórást mutat: három megyében például egyáltalán nincsen nyilvántartott restancia. A tárcánál e számokhoz “mentségként” azt fűzik hozzá, hogy a hatalmas ügyirattömeg feldolgozása során a jogszerűségre is tekintettel kell lenniük. Márpedig ha a mennyiséggel nem is, a minőséggel – saját kimutatásaik szerint – legalább jól állnak: az első négy hónapban meghozott elsőfokú határozatok alig 0,05 százalékát kellett megváltoztatni másodfokon.
Ez persze aligha vigasztalja a bankoknál gyors hitelért toporgó ügyfeleket, akik így csapdába kerülnek: a hivatal megkerülhetetlen, de lassú. A törvények ugyanis egyrészt előírják, hogy a jelzálog- és a kiegészítő kamattámogatású kölcsönöknél a követelés teljes visszafizetéséig a fedezetül szolgáló ingatlanra jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat kell kikötni, másrészt viszont – éppen a folyamat felgyorsítása érdekében – mindennek az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzésére a földhivatal soron kívüli ügyintézését és legfeljebb 8 napos határidőt tesznek kötelezővé. Éppen ez a határidő marad azonban nagyon sokszor írott malaszt. “A földhivataloktól rendre azt a visszajelzést kapjuk, hogy a 8 napos bejegyzési határidőt kapacitáshiány miatt nem tudják tartani” – tájékoztatnak a Postabanknál, hozzátéve, hogy a probléma főleg olyan települések földhivatalaiban merül fel, ahol több pénzintézet ontja egy időben a hasonló jellegű ügyleteket. Egyes földhivatalok ráadásul vagy nem adnak telefonon felvilágosítást, vagy annyira leterheltek a rendelkezésükre álló telefonvonalak, hogy órákba, napokba telik, míg egyáltalán elérhetővé válnak, és a szükséges információt – odautazás nélkül – be lehet szerezni (lásd külön írásunkat).
PANASZLISTA. A pénzintézeteknél – az ügyhátralék miatti késedelmek mellett – számos egyéb problémát is felsorolnak. A Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) például azt említik meg, hogy a hivataloknak gondot okoz az, ha több pénzintézet is bekapcsolódik az ügyletbe, márpedig ez – az FHB és a vele együttműködő kereskedelmi bankok konstrukciói esetén – gyakran előfordul. A jelzálogjogot ugyanis az FHB javára kell bejegyezni, miközben a hitelt egy másik bank nyújtja. Olyan ügyleteknél, amelyeknél a hitelt felvevő egyszerre több ingatlant is fedezetül kívánt állítani, megtörtént, hogy csak az egyikre jegyezték be a jelzálogot, és a folyamatot újra kellett kezdeni. A K&H Bank tájékoztatása szerint egyes kisebb földhivataloknál előfordul, hogy nem ismerik az önálló zálogjog fogalmát, ilyenkor a helyzet tisztázása további időt vehet igénybe. Több hivatal is visszadobta például a pénzintézetek kérelmeit arra hivatkozással, hogy önálló jelzálogjogot kívántak bejegyeztetni, miközben a polgári törvénykönyvben ilyen fogalom nem szerepel, csak önálló zálogjog. Kiderült, hogy a maga módján mindkét félnek igaza van, egyszerűen csak a törvényalkotók felejtették el egyeztetni a szakkifejezéseket a különböző hatályos jogszabályokban.
Adatbázis “takarásban”Már az is jócskán gyorsítaná a hitelügyintézést, ha legalább az első kör, tehát az információszerzés folyamata lerövidülne, azzal, hogy a hiteligényléshez elengedhetetlen tulajdoni lap hiteles másolatát hamarabb, egy online adatbázis igénybevételével be lehetne szerezni. A lakáshitelezés beindulásával ugyanis csak a fővárosban több mint 35 százalékkal megnövekedett az ilyen, lényegében egyszerű adatszolgáltatásra irányuló kérelmek száma. Habár a földművelésügyi tárcánál már hosszú ideje folyik az úgynevezett TakarNet program előkészítése, egyelőre még mindig csak a két hónaposra tervezett tesztelés időszakában van az adatbázis. A remélhetőleg a nyár végétől élesben is működő szoftver lehetővé teszi, hogy a regisztrált előfizetők az ország bármely földhivatali adatbázisából lekérhessék a szükséges információkat.
A Postabank “panaszlistája” szerint – főleg a budapesti ingatlanok esetében – gond az, hogy az ingatlanok tulajdonviszonyai és bejegyzett terhei nem követhetők nyomon az időnként több oldalon keresztül csak széljegyeket tartalmazó tulajdoni lapok miatt. A széljegy ugyanis csak azt jelenti, hogy a földhivatal a benyújtott iratokat, azok érdemi vizsgálata nélkül ügyintézésre átvette. Előfordulhat tehát, hogy később derül ki: a kérelem hiányzó iratok vagy éppen jogszabályi előírás miatt nem teljesíthető, s ez megakaszthatja a többi széljegyben lévő kérelem elintézését is. A hitelt igénylő ügyfelek persze nehezen nyelik le azt, hogy a bank nem fogadja el a széljegyekkel terhelt ingatlant, hiszen az számára rendkívül nagy kockázattal járna. Új építésű ingatlanokra nyújtott úgynevezett kiegészítő kamattámogatásos hitelek esetében – amikor az építkezés folyamán a hitel folyósítása szakaszosan történik – probléma, hogy nem minden bank vállalkozik a hitelezésre, mondván, nem létező ingatlanra képtelenség jelzálogot bejegyeztetni. Ez főleg olyankor gond, amikor a lakás még nincs kész, sőt adott esetben még semmi sem látszik belőle, hiszen például a legfelső szinten épül, a földhivatali nyilvántartásban tehát nem született meg a vonatkozó albetét.
MODELLVÁLTÁS. A hosszú földhivatali sorokat és az átkozódó ügyfeleket látva, a jelek szerint a politika is úgy érzi: lépéskényszerbe került. Miközben azonban arról továbbra is alig esik szó, hogy milyen anyagi és személyi változtatásokkal kellene a jelenlegi rendszerben a földhivatalokat “felturbósítani” és ledolgozni a hátralékot, a frissen kinevezett igazságügy-miniszter koncepcionális váltással kívánja átvágni a gordiuszi csomót. Több sajtónyilatkozatában is egyértelművé tette, hogy a földhivatalok szerinte nem váltak be, és a telekkönyvnek – hasonlóan a nyolcvanas évek gyakorlatához – vissza kell kerülnie a bíróságok felügyelete alá.
Habár a tárca sajtóosztályán a tervekről közelebbit nem tudtak mondani és megvalósításukat a távolba vesző igazságügyi reform részének tekintik, a szakemberek máris gyűjtik az érveket. Az ügyvédek például legfőképpen azért tartanák szükségesnek a váltást, mert a földhivatali adatok – finoman szólva – nem naprakészek, vagyis felmerül: vállalhatják-e a felelősséget, megszerkeszthetik-e az ingatlan-adásvételhez szükséges iratokat a megkapott adatok alapján. Meglátásuk szerint az ingatlan-nyilvántartás éppen ezért szorosan kapcsolódik a joghoz, az igazságszolgáltatáshoz, az önálló hatalmi ágat képviselő bíróságok tehát inkább képesek lennének garantálni a telekkönyv hitelességét és megbízhatóságát.
