Hat-nyolc ügyletre, de leginkább a jóistenre számítok – foglalta össze lapunknak ez évi várakozásait Árvay Zsuzsanna balatonalmádi ingatlanközvetítő. A szebb napokat is megélt szakmában nyolc éve dolgozó ügynök meglátását a GKI napokban nyilvánosságra hozott – igen szűkszavú, e téren mindössze pár mondatra szorítkozó – jelentése is alátámasztja: 2000-ről 2001-re gyakorlatilag nem változtak az üdülőingatlan-árak, ami a piac viszonylagos telítettségéről árulkodik, és egyben a hossz végét is jelzi. Az üdülőingatlanok hazai összforgalmáról azonban sem a Központi Statisztikai Hivatalnál, sem a kutatóintézeteknél nem tudtak felvilágosítással szolgálni, mondván: ilyen célú adatgyűjtés nem folyik. Az ingatlanpiacon tevékenykedők viszont igen gazdag tapasztalattal rendelkeznek, s személyes beszámolóik arról árulkodnak, hogy kár lenne vérmes reményeket táplálni a kilátásokat illetően.
BEÁLLT PIAC. “Ingatlanpiac mindig lesz, csak meg kell keresni, ki mozgatja” – jegyzi meg kissé fanyarul Antal Balázs, a keszthelyi Balaton ingatlaniroda munkatársa, utalva a szakma egyöntetű tapasztalatára, hogy a forgalom bizony nem a régi. A tó környékén dolgozó közvetítő irodák, a jellemzően 2-3 fős családi vállalakozások ugyan az 1-2 százalékos jutalékokból szerényen még megélnek, de a forgalom tavalyi 30-50 százalékos visszaesését alaposan megérzik. Becsléseik szerint egyébként körülbelül ezer ingatlant kínál jelenleg a Balaton-parton tevékenykedő mintegy 200 közvetítő együttvéve. Tavaly összesen 10-15 (havonta átlagosan 1) telket vagy házat adott el egy-egy iroda, ezzel szemben hetente 2-3 új “portéka” került fel a listájukra.
Mindehhez azonban azt is hozzáteszik a közvetítők, hogy a forgalomnak legfeljebb 20-30 százaléka megy át a kezükön. Ha van érdeklődés, a házak, telkek jó részére elegendő kiakasztani az “eladó” táblát, azok úgy is gyorsan új gazdára lelnek, ha viszont nincs kereslet, akkor a közvetítő sem tud csodát tenni. Az egyetlen kivételt a vízparti telkek jelentik: gyakran elegendőnek bizonyul már egy elejtett mondat is a szomszédnál, a közértben vagy a helyi vendéglőben ahhoz, hogy rövid időn belül kopogtasson a vevő.
BalatonTelkek
• Vízparti telek: 20-30 ezer forint/négyzetméter
• Vízhez közeli vagy hegyi, panorámás telek: 10-20 ezer forint/négyzetméter
• Külterületi telek: 2-5 ezer forint/négyzetméter
Házak a Balaton-parti településeken
• 40-50 négyzetméteres régi ház: 8-10 millió forint
• 60-80 négyzetméteres parasztház: 10 millió forint
• 80-100 négyzetméteres régi ház: 18-20 millió forint
• 100-120 négyzetméteres új ház: 25-30 millió forinttól
• Vízparti apartmanok: 300 ezer forint/négyzetméter
Házak: a Balatontól 20-30 kilométerre fekvő falvakban
• 40-50 négyzetméteres régi ház: 2-3 millió forint
• 40-50 négyzetméteres parasztház: 3-4 millió forint
“Az tud most jó üzletet kötni, aki régebben közel volt a tűzhöz, így aztán ma közel van a vízhez” – fogalmaz Torma István ingatlanközvetítő. Ellentétben a piacot általában jellemző pangással, és dacára a Balaton törvénynek – amely közterületté nyilvánította a magyar tengert kísérő partszakasz első 30 méteres sávját -, nagy az érdeklődés a tó mentén fekvő házak, telkek iránt. S bár már egy 200-300 négyszögöles üres területért is elkérnek 20-30 millió forintot – egy-egy nagyobb földdarab pedig akár 90 milliót is kóstálhat -, az ingatlanközvetítőket csak kevés sikerrel ostromolják az érdeklődők, mert a telekkínálat szegényes. A magyarázat egyszerű: a tulajdonosok jó része ragaszkodik e ritka adottságú birtokhoz, másrészt pedig a Balatont szegélyező, sokhelyütt erősen ingoványos partnak amúgy is csak egy része alkalmas parcellázásra. Az északi parton például Kenese, Fűzfő, Füred, Balatonudvari, Akali, Zánka, Szepezd és Ábrahámhegy térségében, a déli parton Siófokon, Zamárdiban és Bogláron lehet közvetlen tókapcsolattal rendelkező telkeket találni, de ezek többsége nem eladó, közülük csak elvétve cserél gazdát egy-egy. Az extra adottságú ingatlanok így többnyire rövid időn belül el is kelnek, dacára a csillagos eget verdeső áraknak. A Fókusz ingatlanközvetítő például tavaly a teljes kínálatát jelentő 5 telket egyetlen hónap alatt eladta. Két éve – az Infoszolg tapasztalatai szerint – Badacsonytomajnál is úgy vitték a 30 milliós vízparti telkeket, mint a cukrot, ez a piac azonban azóta az építési tilalom miatt náluk teljesen leült.
Gyógyüdülők
Az üdülőpiaci pangás a gyógyfürdőjükről híres településeket sem hagyta érintetlenül, Molnár László, a GKI ingatlanpiaci szakértője szerint a külföldiek érdeklődése Hévízen, Hajdúszoboszlón, Tiszafüreden és Gyulán egyaránt visszaesett némileg. A jelenség elsősorban az árszínvonal emelkedésével magyarázható, mivel a nyugatiak egyre kevésbé találják meg nálunk a “luxust kelet-európai árakon”. Változást az uniós tagság hozhat, amikor a külföldiek társadalombiztosítása a magyarországi gyógykezeléseket is támogatja majd. Ez – Molnár László szerint – körülbelül egy-másfél évvel a csatlakozás előtt lendíthet nagyot az árakon. A Keszthelytől alig pár kilométerre fekvő, gyógyvizéről híres Hévíz nemcsak az esztendő hat hetében, hanem szinte egész évben vonzza a látogatókat külföldről és belföldről egyaránt. Az ingatlanpiac új módija, a lakópark- és társasházépítés elérte a gyógyüdülést lehetővé tévő városokat is, és ez némileg felélénkítette a forgalmat. Harkányban például az elmúlt pár évben közvetlenül a fürdő mellett kiépült egy többségében társasházakból álló egészen új utca. A tapasztalatok szerint egyébként a fürdővárosokban tízből három vevő külföldi, szemben a balatoni 10 százalék körüli aránnyal. Az ingatlanosok ennek megfelelően a fürdőtelepülések forgalmát illetően optimisták: az árak folyamatos emelkedése folytán arra számítanak, hogy a befektetések nem veszítenek az értékükből.
HÉVÍZ
• A város külső részen 50-60 négyzetméteres, 5-10 éves ház, 1000-1200 négyzetméteres telekkel: 12-16 millió forint
• A város központjában 90-100 négyzetméteres, 5-10 éves ház, 800-1000 négyzetméteres telekkel: 20-25 millió forint
• Keszthely-Hévíz környékén 210 négyzetméteres, 1780-ban épült műemlék présház, 4000 négyzetméteres telekkel: 60 millió forint
ZALAKAROS
• 80-100 négyzetméteres, 5-10 éves ház, 1000-1200 négyzetméteres telekkel: 12-17 millió forint
HARKÁNY
• Új építésű társasházi lakások: 165-180 ezer forint/négyzetméter
• 40 négyzetméter körüli régi parasztházak, 400-500 négyzetméteres telekkel: 6-7 millió forint
“A telkek a víztől távolabb eső részeken is igen keresettek” – mondja az egyik balatonkenesei illetőségű közvetítő, Kecskés Józsefné. A kedvezményes építési hitelek miatt ugyanis a többség inkább a saját ízlése alapján megépített, korszerű anyagokból készülő ház mellett dönt, mintsem készen megvásároljon akár egy 15 éves építményt. A telkek azonban sehol sem olcsók. A part vízhez közelebb eső részein négyzetméterenként átlagosan 20 ezer forint körül mozognak az árak, az északi partot kísérő hegyeken elterülő panorámás telkek árát 10 ezer forintra tartják, míg a (közművekkel csak hiányosan ellátott) külterületeket némileg szerényebb, néhány ezer forintos árak jellemzik.
ERŐS TÚLKÍNÁLAT. Az ingatlanpiac egészében azonban erős túlkínálat uralkodik. Ami persze nem jelenti azt, hogy a vevők feltétlenül meg is találják, amit keresnek. Azok különösen nem, akik vityilló helyett légvárat építenek. “Márpedig nincsenek kevesen, akik azzal keresik fel az ingatlanközvetítőt, hogy olyan olcsó telket vennének, amelyik vízparton fekszik és egyben panorámás is” – ecseteli a legjellemzőbb teljesíthetetlen kérést Kecskés Józsefné. Ezt követően aztán mindenki megismerkedik a realitásokkal, és ekkor indul az igazi keresgélés. Manapság a 30 és 50 millió forint közötti házas ingatlanok képviselik a jómódú vásárlók reális vágyait. Ebben a kategóriában a Balatont kísérő teljes partszakaszon lehet találni jól megépített, 100-120 négyzetméter alapterületű, új építésű házat, viszonylag közel a vízhez, vagy éppen valamelyik hegy tetején, egy lenyűgöző panorámát nyújtó telken.
Az ingatlanpiac azonban még mindig erősen magán viseli a nyolcvanas évek nyomait. Az akkor kitűnő megélhetési forrásnak bizonyuló szobakiadásra épített, illetve átalakított házak mára komoly terhet jelentenek tulajdonosaiknak. A jellemzően háromszintes, nem ritkán 6-8 szobából és ugyanennyi fürdőszobából álló házak nem olyan vonzók a nyaralók körében, főként nem az üdülőhelyi adóval is terhelt magas árak, illetve a szobák 20 évvel ezelőtti időket idéző küllemének kontrasztja miatt. A tulajdonosok viszont egyelőre nem nagyon akarnak tudomást venni a piac véleményéről, és az építés magas összköltsége, valamint e házak nagy mérete miatt 25-40 millió forintban szabják meg az irányárat. A piac természetesen csöppet sem bizonyul megértőnek, e házak nagy része így évek óta eladhatatlan. Nyaraló céljára ugyanis e bagolyvárak helyett a tehetősebb vevők inkább az egy családra szabott, egyszintes, legfeljebb 120 négyzetméteres (3 szobás), összkomfortos házra vágynak. Az eladók többsége mégis konokul ragaszkodik a magasnak bizonyult árhoz, bízva az uniós csatlakozásban és az ettől remélt drasztikus kereslet- és árnövekedésben.
Egyesek szerint jogos e makacskodás, mert a külföldi vevők zömét a balatoni ingatlanszerzéstől az őket “sújtó” túl sok kötöttség tántorítja el – például külterületen nem vásárolhatnak, a nemzeti parkokban is csak külön engedéllyel -, amelyek azonban a csatlakozással megszűnnek. A német vásárlókra szakosodó Torma István azonban más véleményen van: neki már több olyan német ügyfele volt, akinek nem házat kellett keresni, hanem éppenséggel vevőt kellett felhajtani az itteni nyaralóra. A külhoni illetőségű balatoni ingatlantulajdonosok egy része ugyanis néhány év alatt rájött, hogy a telek túl messze esik a lakóhelyétől, Magyarország korántsem olyan olcsó hely, mint azt képzelte, és ha itteni házát értékesíti, a bevételből Spanyolországban vehet magának színvonalas nyaraló apartmant.
Őrség
A jórészt falusi jellegű térségben parasztházra vágyó vásárló számára a leghasznosabb tipp, hogy üljön autóba, nézze ki magának a települést, és érdeklődjön a kocsmában, hogy van-e eladó ház – mondja Löfler Vilmos, a szentgotthárdi székhellyel működő KUK Immobilien Kft. vezetője. Szerinte a helyi ingatlankereskedelemnek legfeljebb 20-30 százaléka zajlik közvetítők segítségével. Telkeket 200 forint/ négyzetmétertől, házakat pedig 2 millió forinttól felfelé lehet vásárolni, a családi házak jellemzően 4-5 millió forintba kerülnek. Az árak leginkább a ház állapotától, továbbá attól függnek, hogy mennyire van közel a szomszéd. A legolcsóbb kategóriát az képezi, ha a szomszéd épület közvetlen közelségben, 15-18 méterre van, a falu végén álló magányos házért sokkal többet is elkérhetnek. Külön kategóriába sorolják a területen található kisebb tavak környékének ingatlanait. A Vadása-tó mentén például az árak – a víz közelségétől függően – 1000 forint/négyzetmétertől kezdődnek, a házak pedig 6-7 millió forintos áron forognak. Löfler Vilmos szerint az Őrségben is tapasztalható, hogy elmúlt az ingatlanpiaci boom: míg két-három évvel ezelőtt erős kereslet mutatkozott – magyarok és külföldiek részéről egyaránt -, addig mostanra teljesen beállt a piac. Még a hagyományosan, évről évre felbukkanó osztrák vásárlók is elmaradoznak az idén, amit a szakember azzal hoz összefüggésbe, hogy a schillingről euróra való áttérés miatt a “sógorok” hirtelen csak azt érzik: az új pénznemben egyszerre sokkal kisebb lett a megtakarításuk.
• Telek: 200 forint/négyzetmétertől
• Tóparti telek: 1000 forint/négyzetmétertől
• 40-50 négyzetméteres régi ház: 4-5 millió forint
• 50-60 négyzetméteres tóparti ház: 6-7 millió forint
TÁVOZÓ KÜLFÖLDIEK. A külföldi vásárlókat a közvetítők szerint egyébként korántsem jellemzi a túlzott bőkezűség. “Mit számít az a néhány kilométer?” – vetik oda, amikor az ajánlatokat böngészve a tóparti falvak mögötti településeken az első vonalbeli árak feléért kínálják nekik az ingatlanokat, és inkább az olcsóbb portéka mellett döntenek.
“Az ingatlanügynökök legtöbbször csak futnak a pénzük után, ugyanis a külföldiek olcsó programlehetőségnek tekintik a közvetítő munkáját” – mondja Vadász Gábor, a balatonboglári V&V Travels Bt. ügyvezetője, akinek a déli parton szerzett tapasztalatai szerint a külföldiek manapság csak a legritkább esetben vesznek valamit. Ha mégis, akkor csak a parttól 20-30 kilométerre fekvő településeken, 3-4 milliós parasztházakat, amelyekből bőven van eladósorban. A kép persze ennél árnyaltabb. A Badacsony keleti és déli lejtőit például a németek és az osztrákok hódították meg, a hegy csaknem 50 százalékkal olcsóbb északi része viszont, ahonnan persze a vízpart is távolabb esik, a puritánabb hollandok “felségterületének” számít.
A pénz természetesen a magyar vásárlóknál is kulcskérdés. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a tó körül közepesnek számító árakon kötötték meg tavaly a legtöbb üzletet. A Figyelő által megkérdezett ingatlanközvetítők többségénél a hatvanas-hetvenes években épített, 80-100 négyzetméteres házak forgalma volt a legmagasabb 2001-ben, és ezen ingatlanok átlagára 18-20 millió forint körül mozgott.
Akadtak persze kivételek. Kecskés Józsefnénál – a kenesei térségben – a 10 millió körüli ingatlanok voltak a legkeresettebbek. Ennyi pénzért nem túl frekventált helyen fekvő, 200-300 négyszögöles telken kisebb, 40-50 négyzetméteres házat, illetve leromlott állapotú, komolyabb felújítást igénylő, 60-80 négyzetméteres parasztházat lehetett venni. Az általános “szabály”, hogy a víztől távolodva egyre szolidabbak az árak (minden kilométer egy millió), egyetlen helyen tört meg, a Káli-medencében. Az Eger-patak völgyében fekvő falvakban – Monostorapátin, Kapolcson, Taljándörögdön – a Balaton-parti viszonyoknak megfelelő 10-15 millió forintért lehet renoválásra szoruló parasztházat vásárolni.
A piac hullámzásai mindössze két vidéket, Tihanyt és Badacsonyt érintették az átlagosnál kevésbé. Tihany aurája, békéje, a település rendezett környezete és a kulturális élet olyan vonzerőt rejtenek, hogy a forgalom Tóth Péter ügyvéd tapasztalata szerint nem esett vissza számottevően az elmúlt években sem. “Az 1994-1998-as felfutást 2000-ben itt stagnálás követte, de Badacsonyt mindig el lehet adni” – teszi hozzá ehhez Benda Ferencné, a Balaton ingatlaniroda közvetítője.
Dunakanyar
Az ingatlanpiac elcsendesedése a Dunakanyarban is tetten érhető: bár az árak errefelé az utóbbi időben sem estek, egy-egy ingatlan eladási ideje jócskán meghosszabbodott. A környéken keresgélők a változatos tájak mellett igen sokféle árra számíthatnak. Grécs Ildikó, a G-Invest Bt. tulajdonosa szerint bőséges a kínálat, és – hasonlóan a Balatonhoz – a vízparti telkek itt is kelendőbbek. Ráadásul egyre több “balatonos” keres errefele telket. A tájegység legkedveltebb célpontja Zebegény és Nagymaros – elsősorban a páratlan panoráma miatt. A telek- és házárak talán errefelé mutatják a legváltozatosabb képet, attól függően, hogy kül-, vagy belterületről van-e szó, milyen a kilátás, a közművesítettség és a megközelíthetőség.
• Külterületi telek, 3 százalékos beépíthetőséggel: 600-1200 forint/négyzetméter
• Belterületi, üdülő övezeti telek, 15 százalékos beépíthetőséggel: 1000-2500 forint/négyzetméter
• Belterületi építési telek, 30 százalékos beépíthetőséggel: 5 ezer forint/négyzetmétertől
• Duna-parti telek: 15-20 ezer forint/négyzetméter
• Faház, 250-300 négyzetméteres telekkel: 2-4 millió forint
• Kicsi, régi, téglaépítésű ház: 6-10 millió forint
• Újabb, nagyobb ház: 15 millió forinttól felfelé
APARTMANHÁZAK DIVATJA. A tipikus nyaralóingatlanok kínálatának növekedését sokan annak is tulajdonítják, hogy – főként a déli parton – egyre nagyobb teret hódítanak az apartmanházak, amelyek ugyan jóval drágábbak az önálló házaknál, de fenntartásuk olcsóbb és kényelmesebb, ráadásul extra szolgáltatások is igénybe vehetők, s többnyire közvetlenül a parton helyezkednek el, saját stranddal. Ilyen épületegyüttes lesz például Siófok “Rózsadombján”, az Ezüstparton elhelyezkedő, majdan 10 épületből, illetve 162 apartmanból álló VIP lakópark is. A vevők 35-100 négyzetméteres lakások között válogathatnak, 10-től 30 millióig, mely árban a kert- és strandhasználat is bennfoglaltatik, miként a hagyományos lakóparki szolgáltatások is. Kukoricza János, a parkot építő cég ügyvezetőjének elmondása szerint a vevőkört itt is szinte kizárólag magyarok alkotják. Az északi parton Tihany és Zánka között indul hasonló beruházás. De nemcsak vadonatúj építmények nőnek ki a földből: szinte nincs olyan város a tó déli oldalán, ahol ne alakítottak volna át egy-egy régi üdülőt apartmanházzá – ezekben 300 ezer forint körüli négyzetméterárakon lehet lakásokat vásárolni. Balatonföldváron például egy régi ötemeletes üdülőt építettek át a mai igényeknek megfelelően, tetőterasszal és medencével, s – ami szintén nem elhanyagolható – központi fűtéssel kiegészítve. Ez a kínálat azonban véges, az átalakítható volt “SZOT-üdülők” szinte már mind elkeltek.
A Balaton egészének jövőjét illetően azonban az ingatlanosok nem túl bizakodóak. Mint mondják, a tó elveszítette korábbi báját, és kiesett a befektetők kegyeiből is, aminek legfőbb okaként a szolgáltatások gyenge színvonalát, a víz minőségének romlását hozzák fel indokként. A balatoni szezon amúgy is rövid, nem túl vonzó a maga maximum 6 hetével. Egy egyszerű nyári zivatar tönkreteheti a nyaralást, mert ha elered az eső, akkor – Siófok, Tihany és Keszthely kivételével – szinte sehol sem lehet mivel elütni az időt. Vadász Gábor szerint ráadásul a magyar tenger vidékén jelenleg erősebb az “angolna lobbi”, mint a turizmust pártolóké, ugyanis az angolnahalászat érdekében véleménye szerint olyan sok vizet engednek ki a tóból a Sió csatornán keresztül, hogy az évek óta apasztja az amúgy sem túl magas vízszintet. Ha ez nem fejeződik be, akkor – mondja Vadász – a Balaton idegenforgalma visszafordíthatatlan károkat szenvedhet el, ami az ingatlanpiacra is katasztrofális hatást gyakorolhat.
