Az utóbbi évek nagy építkezési hullámának köszönhetően már nemcsak irodát vagy lakóingatlant érdemes építeni Magyarországon. Egyelőre ugyan még nem számít divatosnak, ám igen kifizetődő üzlet az új fejlesztések mellett kiskereskedelmi, vendéglátó tevékenységet is folytatni. A korábban nem annyira felkapott helyekre ugyanis neves cégek sora költözik be, az átlagnál jobban fizetett alkalmazottaik napjuk nagy részét ott töltik – és nemcsak munkával. Ott étkeznek, vásárolnak be otthonra, de akár ruhaneműiket vagy háztartási cikkeiket is a munkahelyükhöz legközelebb eső boltban szerzik be.
Így mind a bérbeadó, mind a bérlő szempontjából fontos szemponttá vált, hogy milyen kiegészítő szolgáltatás vehető igénybe a helyszínen. “Hasonló figyelhető meg a lakóingatlanok esetében is” – mondja Gerő András, a Biggeorge’s International ingatlan-tanácsadó cég fejlesztésében működő ujotthon.hu vezetője -, “azok, akik meg tudják fizetni az új lakások néha igen borsos négyzetméterárait, sokkal jobban értékelik azokat az ingatlanokat, ahol szolgáltatásokat is igénybe vehetnek”.
Erre jó példa a most épülő Cézár Ház, ahol a lakások mellett szauna, jacuzzi, fitness terem, fodrász, mosoda és sok egyéb üzlet áll majd a lakók rendelkezésére. Mindezeknek azonban ára is van, hiszen az ingatlanfejlesztő ezeket a helyiségeket nem lakásnak adja el – a kieső bevételt pedig a kereskedő mellett részben a lakóktól próbálja meg beszedni.
Mivel Magyarországon ez még viszonylag új jelenségnek számít, igen furcsa megoldások is születnek: van hely, ahol négyzetméterenként havi 600 forintot kérnek el közös költség gyanánt, ám a tipikus összeg 300-350 forint között alakul. Gerő szerint az optimális megoldást az jelenti, ha a lakás árában és a közös költségben együtt, elosztva jelenik meg a szolgáltatások díja.
Általában a beruházó dönti el, milyen célra értékesíti vagy adja bérbe az üzlethelyiségeket, de Magyarországon inkább még az jellemző, hogy a helyiségeket minél gyorsabban elpasszolják – az, hogy kinek, már nem számít. Tőlünk nyugatra azonban már az sem szokatlan megoldás, hogy magukat a lakókat kérdezik meg, milyen szolgáltatásokat szeretnének. Gerő szerint jelenleg 50-100 lakás szükséges ahhoz, hogy a kereskedők megtelepedjenek a házban, ahol főleg a napi szükségletet kielégítő szolgáltatásoknak lehet jövőjük.
Június elején adják át a Jászai Mari térnél létesülő Dunapanorámát, ahol irodahelyiségek és üzlethelyiségek mellett exkluzív, nagy méretű lakásokat is kialakítottak. Flam Ágnes, a Flam & Társa Ingatlanközvetítő Bt. társtulajdonosa érdeklődésünkre elmondta, hogy többek között biztosítónak is szeretnének értékesíteni vagy bérbe adni helyiségeket, s vállalkozásokat keresnek az internet- és a DVD-lejátszó helyiség, valamint a rendezvényterem, illetve a bemutatóterem működtetésére is.
A Coral Tours Utazási Iroda már márciusban nyitott az épületkomplexumban. “Egyelőre az Óbudán lévő irodánkat is fenntartjuk, de számunkra fontos volt, hogy az Utazás Kiállítás után már itt is megtaláljanak minket, mert a közönség a rendezvényen magához veszi a prospektusokat, s ezek áttanulmányozása után, zömmel április első két hetében kötik le és fizetik be az utakat” – indokolja a sietséget Zimonyi Katalin, a cég társtulajdonosa.
A hely kiválasztásánál az épület eleganciája és a környék forgalma mellett azt is figyelembe vették, hogy a közelben nemigen található utazási iroda, amely hozzájuk hasonlóan exkluzív utakat kínál. “Természetesen bízunk abban, hogy utasaink ide is követnek bennünket, a beköltözők és a környékbeliek anyagi helyzetére építve pedig arra is számítunk, hogy itteni jelenlétünk növeli forgalmunkat” – egészíti ki a fentieket Zimonyi Magdi, a másik tulajdonos.
Az épülő lakópark is befolyásolta a Plusz Élelmiszer Diszkont Kft.-t abban, hogy a Pesti úton 7500 négyzetméternyi ingatlant vásárolt a beruházó Interestate Rt-től. “Öt-hat évvel ezelőtt már megtekintettük a területet, mert a XVII. kerület kevésbé ellátott, ám a lakópark helyén még szántóföldet és prérit találtunk, ezért úgy láttuk, még nincs meg a feltétele egy üzlet gazdaságos működtetésének. Azóta mások is építettek a környéken lakásokat, s most már pozitív döntést hozhattunk” – mondta a FigyelőTrend kérdésére Sztafinszky Miklós, a cég ingatlanszervezési főosztályának vezetője.
A társaság célirányosan keresi a lehetőségeket új üzletek nyitására, rendszeresen vizsgálva, hogy hol találhatók még ellátatlan területek. A megfelelőnek látszó körzetekről tanulmányt készítenek, ebben egyaránt figyelembe veszik a lakosok számát és vásárlóerejét, az utak forgalmát, áteresztő képességét.
A szóban forgó helytől egy kilométerre működik már egy Plusz Diszkont, ám ott nem lehet parkolni. A lakóparknál ezer négyzetméteres épületet emelnek az üzlet számára, a fennmaradó részen parkolót alakítanak ki, s a szükséges zöldterületet is biztosítják. A Pesti útnak a közeli Ecser és Pécel miatt is nagy az átmenő forgalma, Szatfinszky Miklós szerint így az autósokra is számíthatnak. Az üzletet még ebben az évben szeretnék megnyitni.
A fenti példához hasonlóan, eleinte az 1996-ban kezdődött ferencvárosi tömbrehabilitációs program területén is nagy volt a pangás. “Az önkormányzat még külön céget is alapított, hogy meggyőzze a befektetőket, igenis érdemes az akkor még meglehetősen lepusztult területre jönniük” – emlékszik vissza Cséri Ágnes, a IX. kerületi önkormányzattól -, “az első években azonban szinte semmilyen érdeklődést sem tapasztaltunk.” Ennek következtében hiába épültek sorra az új lakóházak a Nagykörút külső részén, a földszinti iroda- és üzlethelyiségeket nem lehetett sem eladni, sem bérbe adni.
Ez pedig fontos szempont volt az önkormányzat számára. Bár a zárt sorú beépítések esetén (tehát a belvárosi tömbházaknál) előírás, hogy a földszinti, utcára néző helyiségeket nem lehet lakás céljára használni, a kerületben ennyivel nem elégedtek meg, a helyi területfejlesztési rendeletben külön is előírták ezt. Cséri szerint ezzel is azt akarták hangsúlyozottan elérni, hogy a ferencvárosi lakosoknak érdemes legyen végigmenniük a boltokkal teli, városias hangulatú utcákon.
1997 táján aztán megtört a jég. Egyre több vállalkozó látott fantáziát a dinamikus fejlődésnek induló városrészben, hiszen a házfelújítások és az építkezések egy fizetőképesebb lakóközönséget is jelentenek.
Az egyik legkeresettebb szolgáltatás mindig is az étkeztetés lesz. Enni ugyanis kell – akár munkaidő alatt, akár este, otthon. A kizárólag munkahelyi étkeztetéssel foglalkozó Sodexho Magyarország Vendéglátó és Szolgáltató Kft.-nél leginkább a zöldmezős beruházásokat kedvelik, s mint Drégely Xénia fejlesztési igazgató arról beszámolt, saját marketinginformációs szolgálatuk van, de ajánlatokat is kapnak. A döntést gazdasági számítások alapján hozzák meg, s az is számít, hogy a bérbe adó milyen egyéb feltételeket ír elő. Drégely Xénia tapasztalata ugyanis az, hogy a szerződésekre nem létezik séma, nincs két egyforma megállapodás.
Az étkeztetéssel foglalkozó cégeknek ugyanis nagyon nem mindegy, hogy egy város szélén elhelyezkedő ipari parkban üzemeltetik “céges menzájukat” vagy egy frekventált belvárosi irodaházban. Igaz, hogy ez utóbbiban többen dolgoznak, ám a konkurencia is jelen van, hiszen bármelyik sarkon kínai étterembe, kifőzdébe vagy szendvicsbárba botolhatnak az irodai alkalmazottak.
Első hallásra meglepő lehet, de ezen a piacon is öldöklő küzdelem folyik – sokszor tisztességtelen eszközökkel. Nem ritka a tömött borítékok csúsztatása az irodatulajdonosok, üzemeltetők zsebébe (többek között ugyanis ők döntik el, kinek adják bérbe a helyiséget), de ennél kifinomultabb módszerekkel (utaztatás, családtagok taníttatása) is élnek az étkeztetéssel foglalkozó üzletemberek.
Ez pedig azt mutatja, hogy igazán jó üzlet lehet egy irodaház éttermét üzemeltetni.
A küzdelem azonban más fronton is folyik. Az emberek ugyanis válogatósak, egy-egy irodák szempontjából felkapottabb helyen ugyanis, mint amilyen a banknegyed vagy Óbuda-Újlak, minden sarkon akad étterem, önkiszolgáló vagy szendvicsbár. Mindenki kedve szerint válogathat, hol fogyasztja el ebédjét. “Éppen ezért nem hibázhatunk” – mondja az egyik óbudai kávézó-szendvicsbár tulajdonosnője -, “nekünk ugyanis fix a vevőkörünk, a rossz hír pedig gyorsan terjed, főleg a munkahelyeken.”
A hangulatos kávézó egyébként az egyik legjobb példaként szolgál: a tulajdonosnő ugyanis a hihetetlen fejlődésen átment irodaközponttal szemben lakik, és látva a fizetőképes keresletet, egy barátnőjével vágott bele a vállalkozásba. A siker természetesen még nem borítékolható, a bérleti díjak ugyanis igen borsosak, a vevőkör megtartásához pedig elfogadható árak is kellenek.
“Így igaz, itt hatalmas a konkurencia, mindenki etetni akar” – magyarázza Simon Tamás, a Buda Square étterem üzletvezetője, aki az általa csak “mostohagyermeknek” titulált munkahelyi vendéglátást kívánja mesterfokon űzni. Hiába van azonban a környék jellege miatt fizetőképes kereslet, ha sokan lenyomják az árakat. Így csak a minőség és a vevőcsalogató eszközök maradnak. Egyik ilyen újszerű kezdeményezés a heti menü elküldése e-mailben azoknak, akik feliratkoztak erre a szolgáltatásra.
Az árak nagyban függenek attól is, melyik cég hogyan támogatja alkalmazottai étkezését. A kecskeméti Knorr-Bremse cég igen nagy hangsúlyt fektet erre, így a gyár területén található, az Aramark által működtetett üzemi éttermében 10 évvel ezelőtti árakon étkezhetnek az alkalmazottak. A ˇˇfo Park egyik épületében, ahol az IBM és a Hewlett Packard (HP) bérelt irodát, az is megesett, hogy az eltérő támogatási rendszer miatt a HP alkalmazottai 50 százalékkal olcsóbban vásárolhattak ugyanabban az étteremben, mint IBM-es társaik.
Míg a Bank Centerbe költözött Falcon Utazási Iroda néhány éve megszűnt, s az Annex Hi-Fi is kiköltözött, az OTP Bank elégedett az ott működő bankfiókjával. “Tapasztalataink szerint egy bankfiók bevezetésének ideje két-három év, ma már tehát megállapíthatjuk, hogy érdemes volt megnyitni a Bank Centerben lévő egységünket” – magyarázza a beköltözést Michnai András, a pénzintézet Értékesítési és Hálózatfejlesztési Osztályának vezetője. – “Három okból tettük meg annak idején ezt a lépést: egyrészt a házban dolgozó magasan kvalifikált szakembereket megcélozva mint leendő ügyfeleket, másrészt a környezet, a banknegyed lakosságának ellátása érdekében. Harmadrészt pedig az épületben az OTP Banknak is vannak bizonyos központi részlegei, s nálunk elv, hogy ilyen helyeken bankfiók is legyen.”
A bank többek között a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján is figyeli az országban érzékelhető áramlásokat, változásokat. Ennek tulajdonítható, hogy már 12 bevásárlóközpontban működik bankfiókjuk, s a Budapestre jellemző agglomerációba költözési láz miatt a budaörsi Auchanba, a fóti Corába, az Óbudán lévő Eurocenterbe is betelepültek.
