Kedvező helyzetben találta magát Bálint Viktória, hiszen egyszeriben több bank is az általa nyújtott lakáshitel kamatának csökkentéséről határozott: az OTP példáját követve tették olcsóbbá termékeiket. A kezdő marketinges úgy érezte, hogy a lehető legalkalmasabb pillanatban döntött lakásvásárlásról, mert a kamatvágások mellett az állam is a segítségére sietett: februártól kiszélesítette a kedvezmények körét.
Nemcsak az építkezők szemlélhetik azonban optimizmussal a jelenlegi lakásépítési piacot, de a bankok is, amelyek az építési szezon indulásától a hitelezés újabb felfutását remélik. A küszöbön álló bummnak ráadásul már a kiindulópontja is meglehetősen magasan áll – ennek bizonyítására legyen elég az eddigi hitelkihelyezések alakulása és persze az utóbbi idők építésiengedély-statisztikája. Ezek szerint ugyanis tavaly a folyósított lakáshitelek állománya 62 milliárd forinttal gyarapodott, a kiadott építési engedélyek száma pedig közel 50 százalékkal nőtt.
A verseny pedig már csak azért erősödik, mert sokak szerint a szokottnál is nagyobb a tétje. A személyi kölcsönök korszaka után ugyanis most a lakáshiteleket tartják a következő három év legkelendőbb termékének, ilyenként viszont az egyik legfőbb tényezővé válhat annak eldöntésében, hogy mely bankok maradhatnak univerzális szolgáltatási körrel a magyar piac kevé számú szereplője közt.
A legújabb kedvezmények • Február elsejétől új lakást magánszemélytől is lehet vásárolni (ehhez az eladónak igazolnia kell, hogy a lakást eladás céljára építette, a település jegyzőjének pedig azt, hogy az adott ingatlanban még senki sem lakott)
• A jelzáloglevél paraméterei is változtak: kamattámogatásának mértéke 4,5 százalék lett, időtartama pedig 10 évre nőtt
• Az FHB kizárólagos helyzetét megszüntették, állami támogatást immár bármelyik jelzálogbankon keresztül lehet igényelni
LASSAN A TESTTEL! Habár a februári módosítást (részleteit lásd külön) követően, Bálint Viktóriával egyetemben, máris érdeklődő tömegek rohamozzák a pénzintézeteket, leghamarabb tavasz végére derülhet ki, mit is hoz, hogy a kamattámogatást élvező jelzáloglevelek piacán megszűnik a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) monopóliuma. Legalább ennyi idő kell egyfelől a jogszabályok banki értelmezéséhez (ami egy-egy módosítást követően eltart vagy – 4 hónapig), másfelől az FHB és a bankok közötti megállapodások megkötéséhez. Noha néhány pénzintézet máris partnerségre adta a fejét e jelzálogbankkal, azt azért nem győzik hangsúlyozni, hogy ez a refinanszírozás nem éppen ügyfél- és bankbarát. Rendszere túlságosan bonyolult, ami az ügyféllel szemben állít túl szigorú feltételeket, ugyanakkor a bankoknak önmagában e konstrukció nem éri meg, olyan magas hányadot kér az FHB. Akkor érdemes csatlakozni hozzá, ha a piacon már nagyságrendi növekedés lesz érzékelhető – mondják a bankoknál. Egyébként az eddigi FHB-termék értékesítése sem megy zökkenőmentesen. A bankok egyrészt arról panaszkodnak, hogy a konstrukció sehogy sem illeszkedik szervesen a kínálatukba, másrészt pedig óriási ráfordítást igényel. Megismertetése csaknem egy órába telik, ráadásul száz ily módon “kiokított” ügyfélből jó, ha egy szerződik végül – mondják az egyik érintett pénzintézetnél.
Szigorú kontrollCsalás és magánokirat-hamisítás alapos gyanúja miatt többször is kénytelen volt büntető feljelentést tenni tavaly az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH). A lakáscélú támogatásokkal kapcsolatban egyébként nem túl sok, összesen 121 adóellenőrzést végeztek, de azok annál “eredményesebbek” voltak: az esetek 40 százalékában találtak kisebb-nagyobb szabálytalanságot. Ennek pedig az lett a következménye, hogy a közel félszáz esetben 73 millió forint jogosulatlanul igénybe vett lakásépítési támogatást, s mellé csaknem 30 millió forint késedelmi pótlékot állapítottak meg. Revíziói során az adóhatóság különösen a támogatás igényléséhez az adózó által csatolt számlákat, bizonylatokat vette tüzetes vizsgálat alá, de arra is kiemelt figyelmet fordított, hogy a bizonylatokban feltüntetett gazdasági esemény megtörtént-e valójában: vagyis, hogy tényleg beszerelték-e mondjuk a padlófűtést a szakemberek, vagy csak házilagosan helyeztek el egy-két radiátort. Alaposan megvizsgálták azt is, hogy az adózó egyáltalán jogosult volt-e a lakásépítési kedvezmény igénybevételére, illetve, hogy a kapott támogatást jogszerűen használta-e fel. S persze a szankciók sem maradtak el: nem egyszer a felvett támogatást teljes egészében, sőt késedelmi pótlékkal növelten vissza kellett fizetni.
Ilyen súlyos következményekkel akkor kellett számolni, ha a lakáscélú támogatást eleve jogosulatlanul vették igénybe vagy használták fel. Amennyiben a számlákkal adódtak problémák, csak abban az esetben kellett a teljes igénybevett kedvezményt késedelmi pótlékkal együtt visszafizetni, ha a szabálytalan vagy “rossz” számlában feltüntetett ellenérték összege elérte vagy meghaladta a kedvezmény 15 százalékát. Ha nem, akkor csak a szabálytalan számlában feltüntetett összeget fizettették vissza, persze késedelmi pótlékkal megfejelve. S olyan eset is előfordult, hogy a lakásépítési kedvezményt nem is annak kellett visszafizetni, aki valójában visszaélt a támogatással: az adózók csak aláírták a hitelintézettel a szerződést, azt követően már a meghatalmazottjuk járt el a nevükben mindenhol: az vette fel a támogatást, vitte szorgalmasan az általa “szerzett” fiktív számlákat a bankba, még az adóhatósági revizorok ellenőrzésekor is jelen volt. A kedvezményt ennek ellenére mégis az eredeti igénylőnek kellett visszafizetnie.
Az APEH-ellenőrzések a lakásépítési támogatásokkal kapcsolatban nemcsak a magánszemélyekre, hanem a folyósítást végző hitelintézetekre is kiterjedtek: itt viszont nagy rendet találtak a revizorok. Tavaly 28 esetben vizsgálódtak a bankoknál, s általában azt tapasztalták, hogy azok a lakáscélú támogatásokról szóló rendeletben előírtak szerint végzik a támogatások elbírálását és folyósítását, pontos és hiteles nyilvántartásokat vezetnek a támogatások igényléséről. Ráadásul egy központilag kezelt, megbízható adós-nyilvántartási rendszer hiányában – amely kizárná a lakásépítési kedvezmény újbóli felvételének lehetőségét – még arra is hajlandók, hogy “érdeklődő levelet” küldjenek a többi pénzintézetnek, amelyben a támogatás korábbi igénybevételéről kíváncsiskodnak.
BEFEKTETÉSI CÉLLAL. Ennek ellenére persze mindezen tényezők már rövid távon is új ügyfelek tömegét vonzhatják a lakáshitelek bűvkörébe, ám e piac jelentős és egyúttal stabil felfutása – amit már nem csupán kormányzati program indukál – hosszabb távon rajzolódhat ki. Ehhez pedig főként az járulhat hozzá, ha az ügyfelek már nem pusztán azért vásárolnak lakást, hogy legyen hol álomra hajtani a fejüket, hanem ez az alternatíva is bekerül a befektetési döntéseik közé. Ez a legutóbbi lakásvásárlási hullámon már hagyott nyomott, de széles körben igazán akkor bontakozhat ki az ingatlanüzlet – a befektetési és a lakás célú egyaránt –, ha egyrészt a finanszírozásban a bankok szerepe a jelenlegi 10 százalékról felmegy az Európa nyugati felén megszokott 50 százalék fölötti szintre, másrészt, ha a bérek fedezik majd a megélhetési költségeket. Ekkor valóban az lehet egy ügyfél szemében a mérlegelés tárgya, hogy milyen befektetést válasszon: mondjuk életbiztosítást vagy éppen ingatlant. A lakáshiteleket nyújtó bankok természetesen azt remélik, hogy a konzervatív befektetőnek ismert magyar megtakarítók előbb a lakásra szavaznak.
Ez pedig további pénzügyi intézmények számára is helyet teremthet a piacon. A lakáshitelt már kínálók szerint az ebben rejlő üzletet a közeljövőben több olyan helyi bank is megízleli majd, amelyek eddig nem kalandoztak erre a területre, és új pénzintézetek létrejötte is várható. A két meglévő jelzálogbank (az FHB és a HVB Jelzálogbank)ilyen alapítását vagy vásárlását fontolgatja például az OTP, a hírek szerint a Postabank körül formálódó csoportban is szívesen látnának ilyet, méreténél fogva kiváltképp képes lehet jelzálogbank létrehozására az ABN Amroval fuzionáló Kerekedelmi és Hitelbank (K&H), anyabanki működése predesztinálhatja hasonlóra a Raiffeisent és az Erste Bankot.
A lakáshitelezés területén landolhatnak továbbá a biztosító társaságok. Noha a bankok jobban szeretnék, ha e cégek megmaradnának a kaptafánál, azt azért elismerik, hogy az “univerzálódó” szolgáltatásokkal világszerte közös termékfejlesztéseket indukálnak, és persze a biztosítói eladási csatornák is jól jönnek. Az értékesítésében eddig is vett részt néhány biztosító, így például a Hungária vagy az AXA Colonia, amelyek az FHB konstrukcióit népszerűsítik ügyfélkörükben.
A biztosítói lehetőségek ugyanakkor a rájuk vonatkozó törvény legutóbbi módosításával bővültek igazán. Eszerint életbiztosítási tartalékuk terhére – annak 5 százaléka erejéig – kölcsönözhetnek ezek a társaságok is. A hosszú viták nyomán kialakult hitelnyújtási lehetőség azért tűnt számukra vonzónak, mert így tulajdonképpen “parlagon” heverő pénzüket tudják termőre fordítani, és ezzel ügyfeleiket is magasabb hozammal kecsegtetni.
Ám a törvény adta alkalmon a biztosítótársaságok most nemigen kapnak. Ebben részint a szükséges rendeletek kései megjelenése hátráltatta őket, részint viszont annak felismerése, hogy a tartalékok ezen aránya meglehetősen szűk keretet biztosít csupán egy olyan üzlet beindításához, amelyet ráadásul még ki is kellene tanulniuk. Így egyelőre maradnak azok a termékek, ahol az életbiztosítás nem csupán fedezetet, de a törlesztő részletek forrását is jelentheti a hitel számára. Ilyenek az immár több éve útjukra indított lépcsőzetes kifizetésű biztosítások (az AXA Colonia mellett példál a Signal és a Generali-Providencia kínál ilyet), bár ezeknél a hitellel való kombinálásnak csupán a lehetősége áll fönn – amikor, mondjuk öt évenként a biztosítás fizet, s abból a hitel törleszthető –, a konstrukciókat a biztosítók és bankok eddig tulajdonképpen nem ötvözték egy termékké.
BIZTOSÍTÓS ÁRUSOK. Immár az életbiztosítási tartalékait és mozgósítja viszont a Nationale-Nederlanden (N-N), mely az ING-vel közösen lép e porondra. A bank 10, illetve 15 éves futamidejű, 1–20 millió forintnyi lakáshitelét és a biztosító ugyanolyan lejáratú és összegű vegyes életbiztosítását egyaránt és egyszerre a biztosító képviselői “árulják”, azaz szerkesztik laptopjaikon személyesen az ügyfélnél a kölcsönigénylést és az életbiztosítási ajánlatot. A hitel forrása ugyanakkor a biztosító: bank ugyanis mindehhez kötvényt bocsát ki – először Húsvét után mintegy 50 millió forint értékben –, amit a biztosító jegyez le.
A kereslet fellendülése esetén pedig van min osztoznia az érdekelt szereplőknek. Pláne, ha a pusztán a hitel lehetőségétől megrészegült ügyfél esetleg a konstrukciók részleteire már nem is figyel. Azaz már annak is örül, ha kölcsönhöz jut, így fel sem merül, hogy a megszerzett pénzt más helyen esetleg olcsóbban bocsátották volna a rendelkezésére. Ilyen ügyfél egyre kevésbé akad, bár sokáig valóban csak az számított, hogy van-e intézmény, ahol hozzájuthat az áhított hitelhez. Következésképpen a banki verseny hagyományos eszközei – a kondíciók, azokon belül is elsősorban a kamat nagysága – nemigen számítottak. Mára viszont az ügyfelek “felnőttek” a feladathoz, árgus szemekkel figyelik a kamat mellett a havi törlesztő részlet nagyságát, az extra költségek mértékét, sőt, a kiszolgálás rugalmasságát is.
A lakásfinanszírozási rendszer főbb elemeiKIEGÉSZÍTŐ KAMATTÁMOGATÁS.
Házaspár, gyermeket eltartó egyedülálló esetén új lakás építéséhez, vásárlásához (árvíz- és belvízkárosultak számára használt lakás vételéhez is) igénybe vehető. Az állam a kamat 8 százalékon felüli részét vállalja át a hiteltörlesztés első 10 évében legfeljebb 30 millió forint vételáru vagy építési költségű lakásoknál.
JELZÁLOGHITEL, AZ AZ ÁLT ALÁNOS K AM ATTÁMOG ATÁS. Lakásvásárlás, -építés, -bővítés, -korszerűtés céljára bárki igényelheti. Évi 4,5 százalék kamatot az állam a törlesztés első 5 évében átvállal a lakásonként legfeljebb 30 millió forintos kölcsönből.
L AKÁSÉPÍTÉSI ÉS -VÁSÁRLÁSI, SZOCIÁLPOLITIK AI KEDVEZMÉNY. Új – a méltányolható lakásigényen belül eső – lakás esetén az eltartó igényelheti, mértéke az első gyermeket illetően 200 ezer forint, a második és harmadik gyermeknél egy-egy millió forint, más eltartott esetében 30 ezer forint.
L AKÁSBŐVÍTÉSI KEDVEZMÉNY. Szociálpolitikai kedvezményben nem részesült eltartó igényelheti, ha a lakás legalább egy szobával gyarapszik, illetve három gyermek esetében ha tetőteret építenek be. Mértéke a szociálpolitikai kedvezmény fele.
AK ADÁLYMENTESÍTÉSI TÁMOG ATÁS. Legalább 67 százalékban munkaképtelen mozgássérült vagy róla gondoskodó közeli hozzátartozó igényelheti akadálymentes lakás építéséhez, vásárláshoz – legfeljebb 250 ezer, akadálymenetesítéshez maximum 100 ezer forint mértékben.
ADÓ-VISSZ ATÉRÍTÉSI TÁMOG ATÁS. Új – a méltányolható igényen belüli – lakás építéséhez, vásárlásához, építtetéséhez vehető igénybe a befizetett áfa 60 százalékáig, de legfeljebb 400 ezer forintig.
ÖNKORMÁNYZ ATI TÁMOG ATÁS. Az önkormányzat feltételei alapján rászorulónak minősülő családok a “helyi szokástól” függően kamatmentes hitelben, vagy vissza nem térítendő támogatásban részesülhetnek.
A közvetlen támogatást élvező – összesen mintegy öt bank által kínált – és a kiegészítő kamattámogatással kedvezményessé tett hiteleknél nagy különbségre mindazonáltal nem bukkanhatunk. Ennek ellenére, ha a törlesztő részlet nagyságát, vagy a kezelési költség mértékét firtatja az ügyfél, talál eltéréseket. Ezek a bankok szerint csupán a számítás módjából adódnak, a végösszegen nemigen módosítanak.
A piaci lakáshiteleknél viszont erős az árverseny, amit a kapcsolódó szolgáltatások köre árnyal (a konstrukciókról lásd táblázatunkat). E körbe sorolják a bankok például az áthidaló hitel intézményét, de javasolt kideríteni azt is, hogy az illető hitelt lehet-e előtörleszteni, és ha igen, milyen áron. Fontos, hogy a hitel kamata milyen periódusonként változhat (egy vagy öt évenként), illetve, hogy hányféle költséggel tetézik a folyósítást a bírálattól az ingatlan értékelésén, az ügyvédi, közjegyzői költségeken, az illetékbélyeg árán át az építés felülvizsgálatának a díjáig és a kezelési költségig. Egyes bankoknál helyből azzal vigasztalnak, hogy csak a hitel felvétele legalább százezer forintba kerül.
SZEMTŐL SZEMBE. Egyre több bank esküszik ugyanakkor arra a versenyelőnyre, amit a személyes tanácsadás adhat. “A barátaim mostanában nem kölcsönért fordulnak hozzám, hanem a lakásfinanszírozás rendszerének megismeréséhez kérnek segítséget” – támasztja alá vélekedését az egyik bank vezérigazgatója. Bármennyire is egyre tudatosabbak az ügyfelek, az összes lehetőséget nem látják át, így – még ha egy konkrét lakáshitel-konstrukciót akarnak is igénybe venni – érdemes a lehetőségeiket és igényeiket felmérve mást, akár egy több szolgáltatáson alapuló megoldást kínálni.
Elsősorban persze az állami kedvezmények vonzók, mégpedig olyannyira, hogy nem csupán a jogosultak és nem csak a jogos úton próbálnak hozzájutni. Erre jó példa az az ügylet, amelynél látszólag minden klappolt: az adózó rendelkezett az összes olyan – egyébként nem kevés – engedéllyel, dokumentummal, amely alapján kétségtelenül jogosult lehetett volna lakásépítési és adóvisszatérítési támogatásra is. Ám amikor az ellenőrök tüzetes vizsgálat alá vették a számlákat, amelyek bizonyították volna mindkét támogatás felhasználásának a jogszerűségét, kiderült, hogy azok nem hitelesek: a számlában kibocsátóként megnevezett cégek semmilyen üzleti kapcsolatban nem álltak az adózóval.
Ez korántsem az egyetlen eset, amikor az adózók nem éppen a legszabályosabb módon igyekeznek a lakáscélú támogatás felhasználását dokumentálni. Különösen a kisebb pénzű, saját erővel nem rendelkező magánszemélyeknél gyakori a fiktív számlák “vásárlása vagy esetleg gyártása”. Minderre azért kerül sor, mert számla nélkül legalább 20–25 százalékkal “olcsóbb” az építkezés, a banknak azonban valamilyen módon – jobb híján fiktív számlákkal – mégis dokumentálni kell a felvett támogatás felhasználását. A bankok egyébként éppen ezt tartják a támogatás hátrányának, a kedvezmény sokszor helyből átvándorol a lakástulajdonostól a vállalkozóhoz. Így aztán nem véletlen, hogy – a pénzügyi tárca óhajának ismételten eleget téve – 2000 után ebben az évben is kiemelt figyelmet fordít az adóhatóság arra, hogy ellenőrizze: a lakáscélú állami támogatások igénybevétele és felhasználása jogszerű-e (a tapasztalatokról lásd külön írásunkat). Mindez érthető, hiszen csak az idén több mint 100 milliárd forintot fordít az állam ilyen támogatásokra.
NINCS PROBLÉMAMENTES ÜGYLET. Banki szempontból egyébként teljesen sima ügylet talán nincs is, szinte mindegyik különleges mérlegelést, elbírálást, utánajárást kíván. A támogatott lakáshitelek esetében az egyik legnehezebb feladat a családi viszonyok tisztázása. A fő kérdés az, ki is a támogatásra jogosult együtt költöző: a kiegészítő kmattámogatás estén ennek ellenőrzése teljesen a bankra marad. Mint ahogy az is, hogy egy ingatlannál mekkora a lakás bekerülési költsége és mennyit ér a telek. A rendelet ugyanis az előbbire szab felső határt – 30 millió forintos értékig kapható támogatás –, így az ingatlanvásárlási szerződésekben e két rész arányát előszeretettel módosítják az ügyfelek. Ezzel együtt az eseteknek csupán rendkívül kis százaléka az, ahol az ügyfél a megtévesztés szándékával tér be a pénzintézetbe – mondják a bankok. Azért is állítják ezt ilyen magabiztosan, mert szerintük nagy tapasztalatuk van ezek kiszűrésére, és egyébként is, bankot kijátszani kevesen mernek. Azt mindenesetre elismerik, hogy ha vidéken, kisvárosokban nincs sok esélye ilyesmire az ügyfélnek, a nagyobb városokban már nyílik mód a visszaélésre, különösen az állami támogatás többszöri felvételére.
