Hamarosan karnyújtásnyira kerülhetünk az európai lakáshitelek kamatától, így aztán csöppet sem bánom, ha felkavarjuk az állóvizet – fogalmazott Csomós József, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) vezérigazgató-helyettese annak kapcsán, hogy a lakáshitelek piacán merőben új helyzet látszik kialakulni.
A felbolydulást az a napokban nyilvánosságra került új lakáskoncepció-tervezet idézte elő, amelynek elfogadásáról előreláthatólag december elejéig dönt a kormány (Figyelő 1999/40. szám). A program egyik részeként egy csodafegyvert készülnek bevetni: januártól a kormány 3 százalékpontos támogatást nyújtana bizonyos – lakások vásárlásához, építéséhez, bővítéséhez és korszerűsítéséhez kapcsolódó – hitelek kamataira, azt remélve, hogy ennek eredményeként a lakáskölcsönök ára lassacskán végre mindenki által megfizethető szintre ereszkedik. Az apparátus szakértői rendkívül leleményesnek bizonyultak, sikerült megtalálniuk azt a megoldást, amellyel a kecske is jóllakik, de a káposzta is megmarad. A kamattámogatást ugyanis olyan feltételhez kötik, amelynek ma jószerivel csupán egyetlen bank, az FHB felel meg. A dotációban ugyanis nem az állampolgárok, nem is általában a hitelfolyósító bankok részesülnek, hanem az utóbbiak közül is csupán azok, amelyek jelzáloglevelek kibocsátásával gyűjtenek maguknak forrásokat. A többit már a piacra bízzák.
A kormány nyilván nem véletlenül szemelte ki magának az FHB-t, hiszen a jelzálog-fedezetű hitelek piaci kamata ennél a pénzintézetnél ma lényegesen alacsonyabb – 1 éves kamatperiódus mellett 19,7 százalék, 5 évesnél pedig 16,5 százalék – mint a konkurenseinél felszámított 22-25 százalék. Így az FHB a támogatást élvezve olyan irányadó intézménnyé válhat, amely az egész lakáspiacon lehúzza a kamatokat. A kormány alighanem úgy gondolja, hogy ezzel a megoldással a „jótékonykodás” számlájának csak egy részét kényszerül megfizetni a költségvetés, a maradékot pedig a lépéskényszerbe kerülő versenytárs bankoktól reméli.
Okoskodásának minden alapja megvan, hiszen a koncepció megvalósulása nyomán a piacon szokatlanul éles kamatkülönbségek alakulhatnak ki. Kétségtelen, hogy a legvonzóbb kondíciókat az FHB tudná kínálni: jelenlegi legkeresettebb terméke például a 15 éves futamidejű, 16,5 százalékos (öt évenként megújítható) kamatú kölcsön. A kormány „trükkjének” következtében ez a hitel olyan „átváltozásokon” mehetne keresztül, amelyekből a hitel felvevője kétszeresen is profitálhat. Egyrészt azáltal, hogy a 16,5 százalékos kamat 13,5 százalékra mérséklődik, másrészt pedig oly módon, hogy az eladósodás optimális ideje is megnő – a jelenlegi 10-15-ről mintegy 25 esztendőre. Mindezek nyomán az adósság és a havi törlesztőrészlet egyaránt „barátságosabb” összegre szelídül.
A kormány kezdeményezése nyomán az OTP is komoly bűvészmutatványokra kényszerülhet, ha lépést akar tartani hirtelen megerősödő konkurensével. A piac jelenlegi meghatározó szereplője a lakáshiteleknek mintegy 90 százalékát tartja a kezében, és eddig rendkívül ügyesnek bizonyult: hasonló portékáját jóval drágábban, 23,5 százalékos kamattal kínálja, mégis sokkal többet, 9 milliárd forintnyit sikerült belőle kihelyeznie az FHB 1 milliárdjával szemben. Ám arra már az OTP-nél sem látnak garanciát, hogy a féláron dolgozó konkurensnél is sikeresebbek lehetnek. A mutatványos dobozban szerénynek éppen nem nevezhető eszköz lapul; mint Oszlányi Zsolt, az OTP ügyvezető igazgatója elmondta, a jövő esztendőben 4-5 százalékponttal tudják mérsékelni kamataikat, s ennek érdekében már készülnek a racionalizáláson alapuló költségmegtakarítási tervek. A két bank által felszámított kamat között azonban a tervezett drasztikus csökkentést követően is érzékelhető, 3-4 százalékpontos különbség marad.
A helyzetet egy szűk réteg „kiváltságai” még tovább élezhetik. A tervezet szerint a 35 év alatti házaspárok első lakásuk megvásárlásakor, építésekor további kedvezményben, az első öt év során 62 százalékos, azután 25 százalékos kamattámogatásban részesülhetnek saját jogon. Így – minden kedvezményt összevetve – az FHB-nál ők már akár 6-7 százalékos kamatú hitelhez is hozzájuthatnak. E támogatás az OTP ügyfeleit is megilleti, a 18 százalékra mérsékelt kamatokat tovább apasztva mintegy 10 százalékra. Az FHB előnye ez esetben is három százalék, ám léteznek olyan nézetek, amelyek szerint a 6-7 százalékos kamatszintnek a pszichológiai hatása is óriási lehet.
Speciális a helyzete a piac 8 százalékát uraló takarékszövetkezeteknek. Lakáshiteleiket – az OTP-hez hasonlóan – 23-25 százalékos kamat mellett kínálják, így a csökkentést valószínűleg ezek sem úszhatják meg. A kamatszelidítés mikéntje azonban már kérdéses, hiszen komoly az esélye annak, hogy a takarékszövetkezetek és az FHB a közeljövőben legalábbis féltestvérekké váljanak. A jelzálogbank vevőjelöltje ugyanis éppen a csúcsbankjuknak tekintett Takarékbank Rt. által vezetett konzorcium.
Az érintett pénzintézetek körében vegyes fogadtatásra talált az elképzelés. A szkeptikusok éppen az FHB-t tartják a modell gyenge pontjának. A tavaly márciusban startoló jelzálogbank működése ugyanis eddig nem volt túl sikeres : az első évet 286 millió forintos veszteséggel zárták, saját tőkéjük a törvényben előírt minimum alá csökkent, ezért az állam ez év júniusában kénytelen volt – 500 millió forintos alaptőke-emelés formájában – mentőövet dobni a számára. (A feltőkésítés problémájának végleges megoldásaként pedig a pénzintézet eladásáról döntöttek.) Az első évben nemcsak a működési költségek voltak rendkívül magasak, de a kínált termékek sem örvendtek túl nagy népszerűségnek: mindössze 3,2 milliárd forintnyi (lakossági és cég) hitelt sikerült kihelyezni. „A bank valóban nem volt sikeres, de a helyzet nem drámai. Az indulást követő 2-3 évben nem szokatlan a veszteséges működés” – mondja Csomós József. A vezetőváltást követően az idén tavasszal már sokkal vonzóbb feltételű hitelekkel rukkolt elő az FHB (egymilliós hitelminimum, szerényebb jövedelemkikötések, alacsonyabb, évente megújítható kamatok, egyszerűsített hitelelbírálás), amelyekből szűk két hónap alatt mintegy 250 milliónyi „fogyott”.
Reményeik szerint a fiókhálózat hiányára is sikerült frappáns megoldást találniuk oly módon, hogy jutalék fejében más bankok fiókhálózatában értékesítik termékeiket. Eddig az Inter-Európa Bankkal és 12 takarékszövetkezettel szerződtek, de tárgyalások folynak további takarékszövetkezetekkel, az Erste Bankkal és a Postabankkal, valamint több biztosítótársasággal is.
A jelzálogbanknál úgy számolnak, hogy már jövőre beérhetik az OTP-t, amely az elmúlt években 10-10 milliárd forintnyi lakáskölcsönt helyezett ki. Az igazi felfutást 2002-re várják, arra apellálva, hogy 10 százalék alatti infláció mellett már állami támogatás nélkül is elérhető közelségbe kerül a 7 százalékos piaci kamatszint, ahol a hitelek ésszerű futamideje is kitolódhat az áhított 35 évre. Csomós József becslései szerint a hosszú lejáratú lakáshitelek összállománya a jelenlegi 100 milliárd forintról 10-15 év alatt akár 1500 milliárdra is felduzzadhat.
Az OTP életében több nehéz pillanatot is okozott az elmúlt években, hogy a kereskedelmi bankok zöme az addig egyedül uralt lakossági piacra lépett, ám a kormány lakáshitel-koncepciója valóban súlyos érvágást jelenthet számára. Az új helyzet nemcsak általában a piacvezető szerep veszélybe kerülése miatt érinti érzékenyen a bankot; az sem mellékes körülmény, hogy teljes, mintegy 150 milliárd forintra rúgó lakossági hitelezési tevékenységéből 100 milliárdot tesznek ki a lakáshitelek.
Oszlányi Zsolt mégsem ítéli meg pesszimistán az OTP helyzetét. Már az is igen komoly mozgósítható tartalékokra utal, hogy 5 százalékpontos kamatmérséklésre képesek. Derűlátását továbbá jól működő fiókhálózatukra és profi szakembereikre alapozza; meglátása szerint ezek híján a legjobb termékek sem lelnek vevőre. Arra ugyan Oszlányi sem számított, hogy a lakáshitelek piacán az „idők végezetéig” tarthat az OTP kvázi egyeduralkodó helyzete, még alig észrevehetően, de már színre lépett ugyanis a Kereskedelmi és Hitelbank, a Postabank és a Budapest Bank is. Az OTP azonban – külön hangsúlyozva, hogy domináns szerepét immár nem támasztják meg monopoljogok – valódi piaci megmérettetésre számított, nem pedig a kormány által pártfogásba vett versenytársra. Valószínűleg hasonlóan vélekedik a többi kereskedelmi bank is. Közös álláspontjuk kialakításával egyelőre várnak a lakáskoncepció részleteinek napvilágra kerüléséig, ám Felcsuti Péter, a Magyar Bankszövetség alelnöke a maga részéről leszögezte: ő általában a piaci megoldások híve.
A helyzetet csak fűszerezi, hogy máris feltűnt a láthatáron még egy lehetséges szereplő: ugrásra kész az FHB melletti másik igazi jelzálogbank, a HVB Jelzálogbank Rt. Mint Schmidt Katalin elnök-vezérigazgató közölte lapunkkal, eddig csak vállalatokat szolgáltak ki, ám amennyiben a kormánykoncepció részletei megfelelő feltételeket teremtenek, ők is belevágnak a lakáshitelezésbe, karöltve anyaintézményükkel, a német HypoVereinsbank Hungária Rt.-vel. A szakértők azt sem zárják ki, hogy az új helyzetben további jelzálogbankok alakuljanak.
