Magyar állampolgár hosszú éveken keresztül csak álmodhatott arról, hogy a francia Riviérán, vagy éppen az Adria partján vásároljon ingatlant. Erre csak kivételes esetben, hosszadalmas és szigorú engedélyeztetési eljárást követően kerülhetett sor. Bár a szigor a rendszerváltással egyidejűleg valamelyest enyhült, a, nemzetközi hírnévnek örvendő Dr. Stange International Ltd. (DSI), amely – felmérve a potenciális piacot – már a kilencvenes évek elején megjelent Magyarországon, 1995-ig legfeljebb évi egy-két külföldi ingatlant tudott értékesíteni. De azt követően, hogy megszületett az 1995. évi XCV. törvény, 1998. január 1-jétől pedig már csak utólagos bejelentési kötelezettség terheli a befektetőt – a szerződéskötéstől, illetve építkezés esetén annak megkezdésétől számítva nyolc napon belül kell azt a devizahatóságnak bejelenteni – ugrásszerűen megnőtt az érdeklődők száma. Ennek megfelelően ma már számos ingatlanforgalmazó cég foglalkozik külföldi ingatlanok hazai értékesítésével: közülük többen – bár általában valamennyi piacon vannak érdekeltségeik – egy-egy országra, sőt, azon belül is egy-egy meghatározott tájegységre specializálódtak.
Az érdeklődők és a tényleges vásárlók egyre növekvő tábora túlnyomórészt a meleg tengerek partvidékén, a mediterránumban szeretne ingatlanhoz jutni – jóllehet, vannak olyan megszállott síelők, akik Ausztriát, azon belül is Salzkammergut vidékét vették célba. Ugyanakkor, érthető módon, olyan országok felé orientálódtak, amelyek lehetővé teszik az idegen állampolgárok ingatlanszerzését. Eleve nem jöhet számításba például Olaszország, ahol az ingatlan birtoklását tartózkodási engedélyhez kötik, illetve Görögország, ahol az EU-tagországok állampolgárain kívül magánszemély nem szerezhet ingatlant, s vállalkozás is csak akkor, ha a tulajdonosok között görög is van. Éppen ezért talán nem meglepő, hogy Európában Spanyolország foglal el előkelő helyet a célországok körében, a tengeren túl pedig az Egyesült Államok, azon belül is Florida. Mellettük még Franciaország jöhet számításba, mindenekelőtt a Riviéra. Az utóbbi időben pedig Horvátország – Isztria és a dalmát tengerpart – kínálata is megjelent a piacon.
SPANYOLORSZÁG – ELŐNYÖK ÉS HÁTRÁNYOK. A spanyol tengerparton elsősorban a Földközi tenger partvidéke iránt mutatkozik jelentős kereslet, ami szerencsés módon találkozik az ingatlanfejlesztők kínálatával. A Baleári-szigetek árviszonyai nem igazán kedveznek a magyar érdeklődőknek. A Kanári-szigetek, miközben a hely híre vitathatatlanul nagy vonzerőt kölcsönöz a szigetcsoportnak, egy kicsit messze van. Több mint négy óra repülőn, ráadásul közvetlen járatként csak chartergépek közlekednek; a spanyol tengerpart viszont gépkocsival két nap alatt kényelmesen elérhető.
A spanyol ingatlanok nem is igazán drágák. Ha négyzetméterárban számolunk, ami természetesen igen csalóka, rá kell jönnünk, hogy sok új budapesti ingatlan árfekvése hasonló. A DSI kínálatában szerepel például olyan tengerparti, berendezett, ötven négyzetméteres lakás, tíz négyzetméteres terasszal, amelyet 13 millióért – plusz mintegy 0,5 millió járulékos költség mellett – lehet megvásárolni. Ez négyzetméterenként 232 ezer forint, de egy, a tengerparttól távolabbi, hatvan négyzetméteres felújított lakás – négyzetméterre számítva – 213 ezer forintért elérhető.
A magyar viszonyokhoz szokott vásárló számára meghökkentő, hogy nemcsak lehetséges, de érdemes is hitelre vásárolni. A spanyol bankok, ha az ügyfél a vételár 30 százalékát készpénzben le tudja tenni, 4-5 százalékos kamatra folyósítják a hiányzó összeget, természetesen jelzálog bejegyzése mellett. Figyelembe véve az ingatlanpiacon tapasztalható trendet, az értéknövekedés csaknem fedezi a törlesztőrészleteket, ha pedig a tulajdonos úgy dönt, hogy az év nagyobb részében bérbe adja a tulajdonába kerülő ingatlant, a fenntartási költségeket meghaladó bevételhez juthat.
Létezik olyan konstrukció is, amely elsősorban azok számára lehet vonzó, akik hosszú távra kívánják befektetni a pénzüket. Ha valaki úgy vásárol ingatlant, hogy a hitel lejáratáig egy társaságnak átengedi hasznosításra, már 20 százalék készpénzzel is belevághat. Az értéknövekedést figyelembe véve, a hitel lejárta után olyan vagyoni értékhez juthat, amelynek révén befektetése bőven megtérül.
A magyar állampolgárok Spanyolországban elsősorban saját céljaikra vásárolnak ingatlant, de arra az időszakra, míg nem tartózkodnak ott, általában szeretnék bérbe adni, hogy a befektetés önfenntartó legyen, kitermelje saját költségeit. Ez azonban nem olyan egyszerű. Csak megbízható partnerrel, többszörösen átgondolt, és szakértő fordító közreműködésével megfogalmazott szerződés alapján szabad tárgyalni. Az óvatosság, a megbízható partner és a garanciák természetesen az ingatlanvásárlásnál is elengedhetetlenek. Ráadásul a számunkra szokatlan és bonyolult jogrend is elővigyázatosságra int. Maga az a tény, hogy a telekkönyvi bejegyzés nem kötelező – önmagáért beszél…
Ez is közrejátszik abban, hogy az Evetext Szervező és Ingatlanközvetítő Kft., amely egyike a spanyol ingatlanokkal foglalkozó honi társaságoknak, úgy döntött: egyetlen nagy fejlesztő céggel köt megállapodást, s annak – valóban figyelemre méltó – kínálatát ajánlja magyarországi ügyfeleinek. A társaság részletes tájékoztatást nyújt minden érdeklődőnek, pontos árlistával is szolgál. A kínálat 8,9 millió pezetától 57 millió pezetáig terjed (a forintra való átszámításnál mintegy másfélszeres a szorzó). A cég arra is felhívja a figyelmet, hogy a bruttó ár csak a társasházak és üdülők esetében jelenti a telkes vételárat; önálló házaknál, a telekár miatt további kiadásokkal kell számolni.
A vételár kifizetésére általában úgy kerül sor, hogy a befektető valamelyik spanyol banknál számlát nyit, s arra utaltatja át a szükséges összeget. Honfitársaink általában idegenkednek a hitel igénybevételétől. Endrédy Károly, a DSI magyarországi főirodájának vezetője úgy tapasztalta, hogy ha azt javasolja, a rendelkezésre álló készpénzből ne egy lakást vegyenek, hanem hitel segítségével kettőt, mert így az egyik bérbeadásából fedezni tudják a másik költségeit, a felvetés valósággal sokkolja az ügyfeleket. Pedig a banki hitel nem csupán pénzügyi megfontolásból előnyös. A pénzintézet ugyanis alaposan megvizsgálja az ingatlan tulajdoni viszonyait és terhelhetőségét, mielőtt a kölcsönt folyósítja: ha megadja a hitelt, az a legbiztosabb garancia arra, hogy “tiszta” üzletet kötöttünk.
FLORIDA – A BEFEKTETŐK PARADICSOMA. Míg a spanyol tengerparton általában olyanok vásárolnak ingatlant, akik a saját maguk számára kívánnak pihenési lehetőséget biztosítani – a bérbeadás, mint költségcsökkentő tényező, fontos, de nem elsődleges szempont -, addig Florida iránt csaknem kizárólag befektetők érdeklődnek. Számukra azért is vonzó ez a vidék, mert a kettős adózás elkerüléséről szóló egyezmény értelmében az ingatlanból származó, a költségeket meghaladó, esetleges jövedelmük után ott adózhatnak. Márpedig a kisvállalkozásokat az Egyesült Államok sokkal kedvezőbb feltételek mellett adóztatja, mint a mi “vállalkozásbarát” kormányaink.
Az elsődleges cél tehát – ez a távolságból, az odautazás költségeiből is adódik – akkor is a befektetés, ha az ingatlanvásárlók mellesleg szeretnének azért egy-két hetet, hónapot az óceán partján, saját házukban eltölteni. Czibere Ilona, a Mitropa U.S. ügyvezető igazgatója, mint mondja, saját tapasztalatai alapján hamar rájött: házat, lakást, üdülőt önmagában, hasznosítási lehetőség nélkül szinte képtelenség nálunk eladni. A Mitropa U.S., az amerikai ingatlanpiacon a legnagyobb forgalmat lebonyolító magyar vállalkozás, ezért együtt kínálja a kettőt. Amint a mellékelt táblázatok is mutatják, nem árulnak zsákbamacskát: a vásárló pontosan tudhatja, mire számíthat.
Az árak nem tekinthetők túlságosan alacsonynak – a hálószobák számától függően mintegy 110-260 ezer dollár között mozognak – viszont, a hitelkonstrukciókat is figyelembe véve, annyi készpénzért, amennyi Budapesten egy kisebb lakás ára, birtokon belül juthat a befektető. Ehhez általában egy helybéli ingatlanhasznosító társasággal kell szerződést kötnie, amelyben egyebek közt azt is rögzítik, hogy a tulajdonos évente hány napig, és mely időszakban használhatja saját ingatlanát. Ez a feltétele annak, hogy a menedzsment garanciát vállaljon a befektetés megtérülésére. A szerződés előkészítésében, megfogalmazásában a magyar közvetítő természetesen minden részletre kiterjedő segítséget ad. Szükség is van erre, ugyanis a jogi környezet egészen más, mint Európában. A dinamikusan fejlődő floridai ingatlanpiacon 25-30 százalékos készpénzlefizetés esetén – jelzálog bejegyzése mellett – előnyös feltételekkel lehet hitelhez jutni. A fix kamat 8-9 százalék, a futamidő pedig akár harminc év is lehet.
Ezen túl létezik egy olyan befektetési forma, amely az átlagosnál gyorsabb megtérüléssel, nagyobb haszonnal kecsegtet. Az ingatlanfejlesztő cégek jelentős része ugyanis maga is hitelből fejleszt. Ha megszerzi egy-egy ígéretes terület tulajdonjogát, és elkészíti a hasznosítás gazdasági, a beruházás műszaki terveit, valamelyik pénzintézethez fordul. Lehet azonban bármilyen vonzó is az elképzelése, a bank csak akkor ad pénzt, ha a szóban forgó ingatlanok mintegy 30 százalékát már előzetesen értékesíti. A folyamat felgyorsítása érdekében a fejlesztő cég az első érdeklődőknek bevezető áron kínálja az ingatlanokat. Minthogy ilyenkor a vásárlónak a vételár mintegy 10 százalékát kell csupán, azt is ügyvédi letétként, zárolt számlán elhelyezni, őt akkor sem érheti kár – legfeljebb elmaradt haszon formájában -, ha a fejlesztő elképzelései nem válnak valóra. Amennyiben viszont beindul az üzlet, jelentős hasznot könyvelhet el.
HORVÁTORSZÁG – HÁBORÚ UTÁN, KONJUNKTÚRA ELŐTT. Hosszú évek után most kezd újra magára találni az ingatlanpiac a horvát tengerparton. Annak ellenére, hogy az elmúlt évek zűrzavaros eseményei, a balkáni háborúk visszavetették az egykor virágzó idegenforgalmat, nem mondható olcsónak az ottani piac. Az árak – a tenger közelségétől, illetve az épület minőségétől függően – a lakások, villák esetében egy négyzetméterre vetítve 1000-1700 német márka körül mozognak. A horvátországi ingatlanok egyik legjelentősebb forgalmazója – nomen est omen – Horváth Gyula, az Eurogold 2000 tulajdonosa; szerinte természetesen vannak lényegesen olcsóbb ingatlanok is, de azok főként a szigeteken, illetve olyan környezetben találhatók, amelyek nehezen megközelíthetők, és nem rendelkeznek megfelelő infrastruktúrával sem.
Minthogy Horvátországban a hitelhez jutás feltételei semmivel sem kedvezőbbek, mint idehaza, annak, aki ingatlant kíván vásárolni, a teljes vételárnak megfelelő összeggel kell rendelkeznie.
Külföldiek számára a vásárlás engedélyköteles, az engedélyezés azonban, bár időigényes, csupán formális eljárás. A forgalmazó tudomása szerint eddig még egyetlen kérelmet sem utasítottak vissza.
A legtöbb magyar állampolgár számára az Adria jelenti a tengert. Nemcsak azért, mert ennek történelmi hagyományai vannak, nem csak azért, mert valóban szép. Azért is, mert az elmúlt évtizedek során oda juthatott el legkönnyebben. Ha befektetési szempontból nem is annyira vonzó, a hozamok is nehezen kalkulálhatók, azok részéről, aki saját maguk számára akarnak lehetőséget teremteni a tengerparti pihenésre, valószínűleg lesz érdeklődés a horvát ingatlanok iránt. Elsősorban a földrajzi közelség miatt: hiszen erre a tengerpartra – ha néhány éven belül teljes hosszában kiépül az autópálya – akár egy hosszú hétvégére is érdemes lesz leugrani.
A FRANCIA RIVIÉRA – AZ ÁLMOK ÁLMA. Európa, sőt a világ ingatlanpiacán megkülönböztetett helyet foglal el a francia tengerpartnak ez a mintegy 140 kilométeres szakasza.
A Riviéra, az Alpok és a tengerpart találkozásának köszönhetően páratlan mikroklímával rendelkezik. Kevés olyan hely akad a világon, ahol egy ingatlan tulajdonosa, miután megfürdött a tenger kellemesen hűs vizében, százegynehány kilométernyi autózás után, még aznap felcsatolhatja a síléceit.
Ez a száznegyven kilométer mindig is száznegyven kilométer marad. Az építési szabályok szigorúsága – a tengerparttól számított kétszáz méteres sávban például ma már semmit sem szabad építeni – nemcsak a túlépítéstől óv, de behatárolja az ingatlanfejlesztések számát is, ez pedig az ott található ingatlanok folyamatos felértékelődését eredményezi.
Ennek tudható be, hogy a Riviérán – a közvetítők túlnyomó többsége szerint – meglehetősen drágák az ingatlanok. Volt, aki úgy fogalmazott: itt vásárolni nem gazdaságossági megfontolás, hanem szerelem kérdése.
Naszladi Károly, a Kárpát Ingatlan Centrum Kft. részéről – aki ott élt, sőt, ingatlanközvetítőként dolgozott is a Riviérán – cáfolja, hogy ez a környék drága lenne. Mint mondja, Antibes környékén például egy garzon már 13 millió forintért megvásárolható. A négyzetméterre vetített ár, természetesen a lakás minőségétől, a tengerpart távolságától, a kilátástól és sok mindentől függően 350-400 ezer forint, márpedig ekkora összeg ma már a budapesti luxusingatlanok esetében is elfogadott. Ráadásul, figyelembe véve a folyamatos értéknövekedést, befektetésként is előnyös lehet ott ingatlant vásárolni.
A francia bankok, a jelzálog bejegyzése ellenére mindenféle kölcsön elbírálásánál megvizsgálják az adós jövedelmi viszonyait is. A havi adósságszolgálat nem haladhatja meg a havi bevételek egyharmadát. Ennek következtében magyar állampolgár a Riviérán nemigen vásárolhat hitelre ingatlant. A teljes vételár kifizetése minden esetben valamely francia banknál vezetett számláról, csekkel történik, s így kell fizetni a különböző közüzemi díjakat, költségeket is.
Akik ott vásárolnak ingatlant, azok – Naszladi Károly tapasztalatai szerint – ritkán adják azt bérbe. Még akik eredetileg ilyen terveket forgattak is a fejükben, megismervén, belakván és megszeretvén új tulajdonukat, inkább elállnak ettől a megoldástól. Befektetésük megtérülését inkább az értéknövekedéstől várják, amiben többnyire nem is kell csalatkozniuk.
A közvetítők azzal számolnak, hogy az uniós csatlakozás közeledtével a külföldi ingatlanok megszerzése iránti érdeklődés növekedni fog. A csatlakozást követően pedig, amikor a még meglévő korlátok is leomolnak, a hazai ingatlanárak pedig elindulnak ismét felfelé, e tendencia alighanem tovább erősödik.
