Erősödő ingatlanvásárlási hullámot várnak a külföldiek részéről egyes szakértők a következő – uniós csatlakozás előtti – években Magyarországon. Az ügyletek mögött nem az áttelepülések, a bevándorlások növekedése lesz a késztető erő, hanem az üzlet. Az itteni ingatlanpiaci invesztíciók ugyanis olyan megtérüléssel kecsegtetnek, ami minden korábbinál vonzóbb lehetőség a “kisbefektetőknek”. A külföldiek ingatlanvásárlásának “epicentruma’ változatlanul a főváros és a Balaton, illetve a Dunántúl frekventált része.
A színvonalas fővárosi üzleti és lakóingatlanok közvetítésére szakosodott a Biggeorge’s International Ingatlantanácsadó Kft. ügyfélforgalmán is érezhető már az uniós tagság előszele. Nagygyörgy Tibor ügyvezető igazgató szerint a vásárolni szándékozó külföldiek elsősorban befektetői céllal keresik a lakó- és kereskedelmi ingatlanokat. A tranzakciók száma szerint náluk a külhoni ügyfelek között izraeliből van a legtöbb, majd az osztrákok és németek következnek; az érték alapján viszont éppen fordított a sorrend. E fenti kör alkotja a Biggeorg’snál szerződő nem magyar ügyfelek kétharmadát. Az ingatlanbefektetés már szervezett keretek között zajlik, viszontközvetítők irányítják ide a partnereket.
A Biggeorge’s Kft.-nél a 10-120 millió forintos, értékes ingatlanokat zömmel a magánszemélyek keresik a frekventált városrészeken, azaz a budai II. és XII. Kerületben, illetve az V. és a VI. kerület Andrássy úthoz közel eső részein. E természetes személyek a vásárlásra általában magyar társaságot alapítanak és az ingatlanért készpénzzel fizetnek. Az értékpapíros, vagy csereingatlanos tranzakció ritka. A magánbefektetők főleg az átlagosan 30 millió forintos lakóingatlanokat keresik. Ebből azonban egyes izraeli befektetők húsz-harmincat is vásárolnak; ez inkább jellemző, minthogy egy-egy nagy értékű, több százmillió forintos villát, épületet szereznének meg.
A külföldi intézményi befektetők a 250-600 millió forint értékű kereskedelmi ingatlanokat, irodaházakat választják, a befektetési alapok pedig jobbára a több milliárd forintos objektumok iránt érdeklődnek. A külföldiek többnyire óvakodnak a többlakásos házak lakáskivásárlásos megszerzésétől – ez magyar specialitás. Ha nagy értékű házat vásárolnak, csak rendezett, átlátható háttérrel, állami vagy társasági tulajdonostól vesznek.
A többség legtöbbször kész házat, lakást vásárol, de nem egy visszatérő ügyfél a kellemes tapasztalatokon felbuzdulva ingatlanfejlesztésre is vállalkozik: telket vesz, s ezen emel épületet, amelyet szinte kizárólag bérbeadással hasznosít. Vannak olyan speciális bérleti konstrukciók, amelyeket üzletláncok választanak. A Penny Market például előszeretettel bérli 15-20 évre az üzlethelyiségeit. A gombamód szaporodó bevásárlóközpontok ingatlanfejlesztői is a bérleti haszonra alapoznak. Nem véletlen, hogy a magyar szemlélet is változóban van, s egyre kevésbé az ingatlan beruházási költsége, sokkal inkább a bérbeadással és a piaci felértékelődéssel elérhető haszon válik maghatározóvá.
A külföldiek élénkülő magyarországi ingatlan-befektetése “tartós hullámnak” ígérkezik, összefüggésben az ország javuló gazdasági eredményeivel, a küszöbön álló európai integrációval, az üzleti biztonsággal, a konszolidálódott ingatlanpiaccal is, de mindenekelőtt a nyugat-európainál nagyobb várható hozammal. Ez például azt is jelentheti, hogy egy Andrássy úti nagyobb értékű lakás, fél villa a viszonylag mérsékelt bérleti díjjal a következő négy-öt esztendő alatt valutában számolva évente akár 12-13 százalékos bérleti hozamot produkálhat. S még erre jön rá az ingatlan várható piaci felértékelődése. Egy “B” kategóriájú kisebb irodaház – ugyancsak nem túl magas bérleti díjak mellett – akár 15-16 százalékos hozammal is kecsegtethet. Ám egy nívósabb, 2-3 milliárd forintos irodaház is legalább 10 százalékot hoz a tulajdonosnak, s ennyi várható a nagyobb értékű budai lakóingatlanok után is.
A külföldiek a helyi forgalmazóknál szívesebben választják honfitársaikat, illetve otthoni cégek magyar leányvállalatait, vagy nyugat-európai ingatlanügynökségeket, szakértő cégeket. Különösen akkor keresik kifejezetten a nagy nemzetközi közvetítőket, amikor nem magáncélú beszerzésről van szó, hanem irodák, üzleti, ipari, kereskedelmi ingatlanok vásárlásáról. A hazai irodapiac vezető cége, a több százmillió forintos ingatlanügyletekkel foglalkozó DTZ Debenham Zadelhoff nemzetközi ingatlan-tanácsadó társaság elsősorban Nyugat-Európából szerzi ügyfeleit. Kisebb részt képviselnek a saját célú iroda, üzemegység létesítéséhez telket kereső belföldi kuncsaftok. Az ingatlanfejlesztésre szakosodott befektetők megbízásai alkotják a forgalom zömét. (Az ingatlanspekulációban máshol élen járó befektetési alapok eddig fehér hollónak számítanak; igaz, egyre növekszik a szerepük.)
Schőmer Norbert, a DTZ Hungary képviselője is tapasztalja, hogy fokozatosan növekszik a külföldiek érdeklődése az itteni ingatlanvásárlás iránt. Ez a folyamat az 1994-95. évi mélypont óta egyenletes, szélsőségektől mentes, nem hasonlítható tehát például a lengyelországi ingatlanvásárlási lázhoz. Az előrejelzések szerint a jelenlegi szolid élénkülés a következő években is megmarad. Nincs zavaró piaci tényező, még a lengyelországi – a nálunk is megvalósítható, nagyobb volumenű ingatlanüzletekből valamennyit elszívó – beruházási boom mérséklődése is csak minimális pluszlökést adhat.
Talán történelmi okokkal magyarázhatóan, nálunk a német és osztrák ingatlanfejlesztők, illetve befektetők a meghatározóak, a megkezdett projektek nagy részét ők finanszírozzák. Kisebbségben vannak az angolszász ügyfelek, akik kifejezetten befektetői szándékkal vásárolnak, de előfordulnak francia és távol-keleti vevők is. Az utóbbiak például csaknem mindig konkrét invesztíciók megvalósítására érkeznek ide. A tapasztalatok alapján a hazai választéknak a jövőben is inkább a csehországi, szlovákiai lehetőségekkel kell versenyeznie. A különbségek – többek közt a magyarnál valamivel nagyobb csehországi és a jóval magasabb lengyelországi árak – azonban eleve szétterítik a vevőket.
Országon belül megdőlni látszik az a korábbi tendencia, hogy az ingatlanfejlesztők, ipariingatlan-vásárlók nem szívesen lépik át a Duna vonalát, és inkább a főváros térségében, illetve a nyugatdunántúli régióban maradnak. Schőmer Norbert szerint ugyanis a külföldieket elsősorban az olcsó ingatlanok és a megfizethető munkaerő csábítja. Az utóbbi egy-két évben azonban Budapest és a Nyugat-Dunántúl is megdrágult. (Jól példázzák ezt az irodaárak is, amelyek esetenként a nyugati világvárosok tarifáival vetekednek.) Ezért újabban megnőtt az érdeklődés a kelet-magyarországi régió iránt, ahol még sokkal olcsóbb az ingatlan és alacsonyabbak a munkabérek. Fontos feltétel viszont ehhez a teljes infrastruktúra, a gáztól a csatornázásig, mert ebben nem ismernek kompromisszumot a külföldiek – még a közlekedési nehézségeket is könnyebben vállalják. Ugyancsak elvárják az ingatlanvásárlásnál is a maximális kiszolgálást. A DTZ Hungary ügyfelei például – a piaci elemzés, majd a konkrét ingatlanok felkutatása és kiválasztás után – legtöbbször az alkudozáshoz is segítséget kérnek. Akik venni szeretnének, azok legtöbbször határozottan Magyarországra jönnek. Ritka, csak egyes multinacionális vállalatokra, például az autóipariakra jellemző, hogy az egész közép- és kelet-európai régióra kiterjedő választékból akarnak választani, és ehhez kérnek szakértői közreműködést.
Az ingatlanfejlesztés célja is változóban van a magyar piacon. Legalább is a szakemberek az iroda-, majd bevásárlóközpont-építési dömping után az ipari ingatlanvásárlás és beruházás divatját valószínűsítik. Ennek azonban egyelőre még kevés jele mutatkozik. Ilyen például a DTZ közreműködésével megvalósult biatorbágyi Rozália Park, ahol a holland Rodamco Befektetési Alap az invesztor, s a holland-magyar Dunec Kft. az ingatlanfejlesztő. Ebbe a sorba tartozik a győri és a székesfehérvári ipari park is.
Budapest mellett ugyancsak élénken érdeklődnek a külföldiek a dunántúli, főleg a Balaton környéki üdülők és lakóingatlanok iránt. Ebben a régióban valószínűleg Somogy megye vezet, ahol a közigazgatási hivatal adatai szerint 1996-óta csaknem 4 ezer ingatlant vásároltak meg zömmel németek, illetve a Kaposvár környékén megtelepedett SFOR-ral érkezett amerikaiak. Egyes Balaton környéki elnéptelenedő falvakban egész utcákat vásárolnak meg, s hoznak létre üdülőkolóniákat a külföldiek. Különösen az 5-7 millió forintos üdülők és a 10-15 milliós családi házak népszerűek.
Kifejezetten befektetési céllal és a tiltás ellenére nagy előszeretettel vásárolják osztrák, német gazdák a dunántúli szántóföldet. Somogyban hektáronként 150-200 ezer, sőt, esetenként 500 ezer forintos árat is megadva vállalkoznak a “zsebszerződéses” ügyletekre. Torgyán József földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter azonban kiemelt kérdésként kezeli az illegális földügyleteket, s ígéretet tett arra, hogy megakadályozza a termőföld külföldi tulajdonba kerülését. Ezt a célt szolgálja a termőföldről szóló törvény készülő módosítása, amelyben a földhasználat kötelező nyilvántartásával akarja a kormány bezárni a kiskapukat. Ez a külföldiek földhasználatának további korlátozását sejteti.
A hazai ingatlanbefektetési üzletről annyi mindenképpen elmondható, hogy “kinőtte már a gyerekcipőt”. A szakértők szerint az egyre nemzetközibbé váló ingatlanpiac szabályozása – egyebek között éppen a cégek és a külföldiek termőföldszerzési tilalma miatt – megérett a könnyítésre. Látványos liberalizációra azonban egyelőre nem számíthatnak a külföldi magánszemélyek, de még a céges befektetők sem: a kormány az uniós csatlakozás után is tíz évre szóló mentességet óhajt elérni a közösségi szabályok bevezetése alól, ezen belül öt évig korlátozná a külföldiek szabad ingatlanvásárlását is.
