A budapesti telekpiacon az eladóknak mérsékelniük kell áraikat, ha rövid távon tervezik ingatlanjaik értékesítését – tanácsolja Borics Zoltán, a Mareco Ingatlan Rt. vezérigazgatója. Az építési telkekre specializálódott brókercég számításai szerint ezt már csak azért is érdemes megtenni, mert ha egy 10 millió forintot érő telket tulajdonosa egy évig 12 millióért hirdet, akkor közben csaknem 3 millió forint kamatveszteséget is elkönyvelhet.
A Mareco Ingatlan Rt. az általa működtetett Központi Budapesti TelekTár adatait felhasználva folyamatosan értékeli a piaci információkat az eladó és a szabadon beépíthető budapesti telkekről. Mint Borics Zoltán elmondta, az év eddig eltelt időszakában a budapesti telekpiac folyamatosan bővült, és ez a tendencia jelenleg is folytatódik. Az elmúlt évben tapasztalt keresletnövekedés árfelhajtó hatásai miatt a telektulajdonosok folyamatosan emelték áraikat, s a felhajtott árak újabb, eddig alvó kínálatot is a piacra vonzottak. Ám az idén az építkezések lendülete megtört. Mivel pedig az építési kedv és az építési telkek piaca között egyenes arányú összefüggés van, a telkek iránti kereslet is visszaesett. Ezért az elmúlt időszak kínálatbővülésével és magasabb áraival szemben a keresleti oldalon a visszaesés, illetve kivárás a jellemző.
Az építési telkekre specializálódott brókercég közel 600 eladásra kínált építési telekről tud Budapest huszonhárom kerületében. (A valóságban természetesen ennél jóval több van.) Az ingatlanbróker adatai mindig az adott hónap aktuális kínálatát tükrözik. Egy ingatlan értékét általában az határozza meg, hogy hol helyezkedik el. Telkek esetében ezzel egyenrangú szempont az övezeti besorolás és az ott érvényes részletes rendezési tervek által meghatározott beépíthetőség is – hangsúlyozta Borics Zoltán.
Az építési telek a magánszemélyek által birtokolt ingatlanok közül olyan speciális ingatlan, amelyről – legyen szó eladóról vagy vevőről – a legkevesebb piaci információval rendelkeznek. A telektulajdonosok közel fele nincs tisztában a telek övezeti besorolásával, noha ez az adat az egyik legfontosabb az érték meghatározásánál.
Szakmai szempontból a telekérték annak a haszonnak megfelelő tőkeérték, amelyhez a telek beépítése révén, az épületbe fektetett tőke elvárt hasznán felül jutunk. Ezek szerint a telek értéke, számos egyéb tényező mellett, elsősorban a helytől és a rajta felépíthető épület jövedelmezőségétől függ. Lakóingatlanok esetében ez a megközelítés nem megszokott, de mindenféleképpen célszerű annak eldöntése, hogy az adott telekért a presztízs-szempontokon túl reálisan mennyit érdemes fizetni. Ilyen megközelítésben jó néhány napi piaci kínálat 15-20 százalékkal túlértékelt.
Egy telek reális árának meghatározásakor területi elhelyezkedése mellett egyediségét és ritkaságát is figyelembe kell venni.
A Mareco Rt. tapasztalatai és a piaci mozgások azt bizonyítják, hogy az irányárakon megadott eladási ajánlatok – amelyek 10-15 százalékkal magasabbak, mint a reális árak – fölöslegesen és minden valós pénzügyi eredmény nélkül meghosszabbítják az értékesítés folyamatát. Minden teleknek megvan a saját érvényes forgalmi ára, amit egy szakértő pontosan meg tud határozni. Ez az ár körülbelül három hónapon belül érvényesíthető – feltéve, ha megfelelő marketing-munkát fektetnek az eladásba. A forgalmi árnál 10-15 százalékkal alacsonyabb a likvidációs ár. Ezen az áron viszonylag gyorsan – egy hónapon belül – sikeres lehet az értékesítés.
Vizsgáljuk meg egy példa segítségével egy körülbelül 10 millió forint értékű telek eladását az értékesítés várható időigénye függvényében!
A megkötött adásvételi szerződések az irányár és a likvidációs ár között szóródnak az eladók és vevők szubjektív döntései alapján, és rendre a reális forgalmi ár környékén jönnek létre.
Egy adásvétel megkötése előtt a vevők a Mareco Ingatlan Rt. adatai szerint átlagosan 12 építési telket néznek meg, és körülbelül három hónapot szánnak a keresgélésre.
A családi házat építő telekvásárlók pénzéért a piacon az azonos paraméterű építési telkek mellett a már felépült családi házak is versengenek. Leegyszerűsítve: a telekvásárló a telek vételárának kialakítása során megtervezi a fejlesztés költségét és időigényét is. Amennyiben a végösszeg, illetve a végtermék nem tartogat számára megfelelő előnyöket, abban az esetben igényei kielégítésének alternatív módjaként a kész lakóingatlan megvásárlását is választhatja. Tehát a fogyasztó szempontjából a telek egy kész lakással vagy házzal is helyettesíthető.
A pénz időértékével ma ugyan az eladók többsége még nincs pontosan tisztában, de az eladók, vevők, közvetítők egyre hatékonyabban és egyre több közgazdasági törvényszerűség figyelembevételével vesznek részt a piac működésében. Adott kereslet és kínálat, illetve a vevők megfelelő informáltsága esetén kerületenként és kategóriánként mindig a legolcsóbb telkek kelnek el a leghamarabb. Márpedig senkinek sem mindegy, hogy ma vagy fél év múlva kapja-e meg ugyanazt az árat. Ha egy reálisan 10 millió forintot érő telket a tulajdonosa 12 hónapon át hirdet 12 millió forintért – mondván, majd csak megjön a vevője -, akkor a fölösleges hirdetéseken, időn és energián túl közel 3 millió forint kamatveszteséget is elkönyvelhet. Az üzletek végül is rendre a realitások talaján köttetnek meg.
A kínálat kétharmada folyamatosan a budai kerületekben koncentrálódik. Noha a budai telekárak közel kétszer magasabbak a pesti oldalénál, mégis a kereslet kétharmada is a budai kerületekre irányul.
Borics Zoltán mindezek alapján azt állítja, hogy a budapesti telekpiacon az eladói oldal szereplőinek árkorrekciót kell végrehajtaniuk, amennyiben rövid távon tervezik ingatlanjaik értékesítését. Területtől és övezeti besorolástól függően tíz és húsz százalék közötti árcsökkentést lát szükségesnek. A Mareco Ingatlan Rt. véleménye szerint az irányárak 20-25 százalékos mérséklése esetén a keresleti oldal az aktuális kínálat több mint felét azonnal képes lenne felszívni. A reális piaci árak meghatározása és az értékesítés időigényének lecsökkentése érdekében azonban mindenképpen célszerű szakértőhöz fordulni – tanácsolja a vezérigazgató.
