A hosszú lejáratú források hiányának enyhítését célozza az a tárcaközi egyeztetés előtt álló törvénytervezet, mely a jelzáloghitel-intézetekről és a jelzáloglevél intézményéről szól. A hitelintézetek e fajtái – becslések szerint – évi több milliárd forintos hiteligényt elégíthetnek ki, mindenekelőtt a földhitelezés révén. Érdeklődnek is szép számmal, elsősorban külföldi társaságok és szövetségek, a majdani jelzáloghitel-intézetek iránt.
Mint ahogy a Polgári Törvénykönyv soron lévő módosítása (lásd következő írásunkat) sem valamely ország jelzálog modelljét próbálja meghonosítani, hanem az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD) felkérésére készült, s úgymond európai hitelbiztosíték jogszabálymintát követ, a majdani jelzáloghitel-intézeti törvény sem egyetlen ország gyakorlatát kívánja lemásolni. A törvénytervezet készítői egy már bevált metódust igyekeztek alapul venni, ilyen pedig Európában leginkább Németországban, Ausztriában és a skandináv államokban akad. Az persze kérdés, hogy azok mennyire illeszthetők be az angolszász-mintájú hazai univerzális kereskedelmi banki rendszerbe? Erre feltehetőleg a készülő hitelintézeti törvény (Figyelő, 1996/4. szám) adja meg a választ.
A jelzáloghitel-intézetek alapításáig jó néhány törvény és rendelet vár megalkotásra, illetve módosításra. (Alkalmasint az illetékesek úgy jósolják, hogy a magyar-országi piac teljes kiépülésekor három-négy ilyen képződmény működik majd.) Többek között a már említett hitelintézeti törvény, hiszen a jelzáloghitel-intézetekről szóló törvénynek erre kell alapozódnia. Ugyanakkor az értékpapír törvénynek is ki kellene térnie az ingatlanfedezettel kibocsátható jelzáloglevélre mint értékpapírra, a jelzálog tulajdonosának pedig törvényi úton végrehajtási lehetőséget kellene biztosítani. De módosításra szorul a még el sem fogadott földtörvény is, ami szerint ugyanis földet csak magánszemély vásárolhat, efféle tulajdonra sem szövetkezet, sem mezőgazdasági termelést folytató társaság, sem jelzálog alapon hitelező intézet nem tehet szert. Ha tehát a jelzáloghitel felmondására kerülne sor, úgy a hitelintézetnek az ingatlant liciten – feltehetőleg nem éppen a legmagasabb áron – azonnal el kellene adnia, úgymond kényszer-értékesítenie. A földtörvénybe tehát be kellene iktatni az átmeneti tulajdonszerzés jogát. Ezáltal immár konformmá válna a jelzáloghitel-intézeti törvény tervezetével, mely e tárgyban azt írja: az intézetnek a jelzálogjog érvényesítésével megszerzett ingatlanokat két éven belül kell elidegenítenie. Ugyanakkor problémát jelent, hogy a bérlet – lévén a termőföld több mint felét ma bérbe adva művelik – nem minősülhet tartós kihelyezés fedezetének.
A valószínűsíthető törvénymódosítások sora ezzel korántsem ér véget. “Áldozatul eshetnek” a csődtörvény egyes passzusai, és a folyamatban lévőn túl esetleg további változtatás szükséges majd a Ptk.-ban is. Ingatlanfedezettel nyújtott jelzáloghitelről lévén szó, nem feledhető a tervek szerint heteken belül a kormány elé kerülő lakáspolitikai koncepció sem, melyben a jelzáloghitel intézménye – a lakástakarékpénztárakkal (Figyelő, 1996/8. szám), az előtakarékossági rendszerrel és a lakáshitel-garancia alappal együtt – olyan eszközként jelenik meg, melynek révén a kormányzat hosszú távon képes a lakáshoz jutás feltételeinek biztosításából kivonulni. Jóllehet elengedhetetlen, hogy bizonyos törvényekkel egy csokorban szülessen meg a jelzáloghitel-intézetekről szóló törvény, ám az effajta intézmények megalakításához (csakúgy mint a Budapesti Érték- és az Árutőzsde esetében) csak az alapvető jogszabályok megléte szükséges – vallják a Kereskedelmi és Hitelbank, a Mezőbank, az Agrobank és a Takarékszövetkezetek Országos Szövetségének összefogásával 1992-ben alapított Földhitel-intézeti Alapítványnál. A jelzáloghitel-intézetek ugyanis megalapításuk után is “kivívhatják” a működésük valamennyi szegmensét tisztázó jogszabályi hátteret.
Földművelésügyi minisztériumi (FM) vélemények szerint a földhitelintézet szabályozása akár külön törvényt is megérdemelne, ha másért nem, már csak a tradíció okán is. Amíg ugyanis létezett Magyarországon effajta intézmény, a jogszabályok a lakás és a földingatlanok jelzáloghitelezéséről külön rendelkeztek. (A Magyar Földhitelintézet 1862-től egészen a második világháború utáni államosításáig működött.) Ezen ingatlanok meglehetősen különbözőek – hangzik az érvelés -, a lakás értéke lakatlanul romlik, a földé azonban, az arra vonatkozó karbantartási kötelezettség miatt, még parlagon hagyva is követi az infláció mértékét. Az állam az agrártámogatási rendszerben erről az intézményről is megemlékezik, ami megint csak az önálló földhitel-intézeti törvény mellett szól – teszik hozzá a Földhitelintézeti Alapítványnál.
A Pénzügyminisztériumban ellenben nem látnak okot a fenti megkülönböztetésre. Mint mondják: a vonatkozó német törvény például csak egy külön alfejezet erejéig emlékezik meg a földhitelezésről. Ugyanakkor az FM-ben is elismerik, hogy a kétféle ingatlanhitelezés együttes jogszabályi rendezésének megvannak a maga előnyei. Nem kizárt ugyanis, hogy forrást gyűjteni így könnyebb. Némileg tartanak azonban attól, hogy a lakáshitelezés esetleg előrébb foglal majd helyet a prioritások között, következésképpen elszívhatja a forrásokat a földhitelezés elől.
Az idő mindenesetre a jelzáloghitel-intézeteknek dolgozik – ezzel valamennyi törvény-előkészítő és érdekelt egyetért. Egyesek szerint legkésőbb két éven belül, mások szerint már az idén megérnek azok a feltételek, amelyek lehetővé teszik az intézmény működését. A földnyilvántartás a nemzeti kataszteri program keretében lassacskán révbe ér, sőt, már a mostani információáramlás sem kizáró ok – hangsúlyozzák a Földhitel-intézeti Alapítványnál. A földtörvény parlamenti elfogadásával a földpiac is minden bizonnyal meglódul.
Biztató jel – vélekednek az FM-ben -, hogy szaporodnak többek között a nyugdíjpénztárak (Figyelő, 1996/8. szám), mely intézményekre a jelzáloghitel-intézetek partnerként kacsintgathatnak. A pénztárak, befektetési alapok, biztosítók ugyanis azon kevés intézmények közé tartoznak a gazdaságban, amelyeknél hosszú távra lekötött pénzek összpontosulnak, ezzel esetleg forrást teremtve a jelzáloghitel-intézeteknek.
Az intézetek létrehozásánál azonban nemigen nélkülözhető az állami szerepvállalás – jelzik a Földhitelintézeti Alapítványnál, a Magyar Ingatlan Gazdálkodók Szövetségénél és a kérdezett bankoknál. Az előbbi szervezet úgy számítja, hogy a teljes körű földhitel-intézeti tevékenység beindításához 4 milliárd forint az optimális tőkenagyság, de a minimum tőkeszükséglet is 2 milliárd. (A törvénytervezet legalább 3 milliárd forintos jegyzett tőkét ír elő.) Az alapítvány szerint az alapítási összeg felét egy-két évig még a költségvetésnek kellene állnia, mi több – mint arra a magyar bankrendszerben már akadt példa – a jelzáloghitel-intézetbe bevitt tőke hozadékát esetleg kamatkiegyenlítésre fordítania. A működés első éveiben – már csak a jelzáloglevelek vonzóvá tétele, nem utolsósorban pedig az ágazat jövedelemtermelő képességéhez közel eső hitelkamat biztosítása érdekében – az állam kamatpreferenciára szánhatná rá magát, ami 20 százalék feletti inflációnál a kamat 50-70 százalékos támogatását, öt százalék alatti pénzromlásnál pedig akár a megszüntetését is jelenthetné.
Forrás máshonnan nem is remélhető – vélik banki szakértők -, az állami támogatás viszont a költségvetést terhelné meg túlságosan. Kétségek merülnek fel a jelzáloglevelek “forgandóságát” illetően is: egyelőre kérdés, hogy a magas infláció ezek esetében bizalmat ébreszt-e a hosszú távú lekötések iránt.
