Sokkoló élményben volt részük az Európa Ingatlan Alap befektetőinek, amikor megpillantották az alap árfolyamának február 27-i változását. A befektetők – legalábbis papíron – egyetlen nap alatt pénzük 26,5 százalékát bukták el, ráadásul teljes kiszolgáltatottságban voltak kénytelenek szembesülni a súlyos zakóval. A szóban forgó instrumentumból ugyanis – hasonlóan a nyílt végű ingatlanalapok döntő többségéhez – tavaly november óta nem lehet kiszállni, pontosabban aki jelezte ez irányú igényét, csak áprilisban, az alap zárt végűvé alakulásakor juthat majd a pénzéhez.
Az Európa egy jegyre jutó vagyona már tavaly év végén kis lépésekben csaknem 20 százalékot zuhant. A befektetők joggal gondolhatták, hogy ez azt jelentette, lényegében átértékelték a reális szintre az alap ingatlanportfólióját. Ezért jött derült égből villámcsapásként az újabb 26 százalékos leértékelés, amivel a befektetési jegyek árfolyama 1,02 forintra süllyedt – vagyis a 2001-ben indult alap befektetői néhány hét alatt visszaadták több mint 7 év hozamát. Az alapkezelői magyarázat szerint az dobta meg a bukót, hogy az ingatlanok egy részét hitelből finanszírozták.
Felfüggesztés
Mint arról lapunkban többször és részletesen beszámoltunk, a magas banki kamatok nyomán a befektetők tavaly ősszel folyamatosan vonták ki pénzüket az ingatlanalapokból, a folyamat felgyorsulása pedig azzal fenyegetett, hogy az alapok egy részéből elfogy az a likvid rész, amiből a kifizetések teljesíthetőek. Ezért a pénzügyi felügyelet két hétre felfüggesztette a forgalmazást. Ezen idő alatt az alapok többsége érvénybe léptette azt az egyébként korábban is létező, csak nem alkalmazott szabályt, hogy a kiszállni szándékozóknak 90 napot kell várniuk a pénzükre.
Iparági szakértők szerint az ingatlanpiaci árak október végén hirtelen kezdtek szakadni. Ez azt jelenti, hogy az alapból kiszállni kívánóknak végig kell nézniük azt, ahogyan a friss értékbecslések alapján leértékelődik az ingatlanportfólió, azaz elveszítik pénzük nem csekély részét. A befektetők teljes kiszolgáltatottságban várják, vajon a kifizetés időpontjáig mekkorát esik a befektetési jegyek értéke. Azt tudják, melyik nap kerül sor a kifizetésre, de az Európa példája óta abban nem lehetnek biztosak, hogy épp az azt megelőző napon nem csökken hirtelen újabb sok százalékot a befektetési jegyek kurzusa.
S úgy tűnik, ez ellen senki nem tehet semmit, az ingatlanokat most valóban a reális árra értékelik át. A kérdés egyrészt inkább az, vajon novembert megelőzően nem volt-e túlárazva a vagyon. Másrészt pedig az, kinek a felelőssége az elmúlt évek totálisan elhibázott ingatlanalap-szabályozása. A befektetők nagy része ugyanis nyilvánvalóan nem választotta volna ezt a megtakarítási formát, ha tudja, hogy sor kerülhet a kifizetések felfüggesztésére, a veszteség viszont az övék.
Nincs kivonási roham
Persze miközben a beragadt befektetők kétségbeesetten lesik a meredeken csökkenő árfolyamokat, az alapkezelők megpróbálják megoldani az alapok túlélését. Erre az egyik mód a zárt végűvé alakítás. Ebben az esetben a befektetők nem tudják csak úgy hipp-hopp kivenni a pénzüket, az alapkezelő pedig nyugodtan hozhat hosszú távú döntéseket. A Macrogamma Alapkezelő volt az első, amelyik gyorsan átalakította MAG alapját zártvégűvé; mint Szeles Nóra vezérigazgatótól megtudtuk, az árfolyam esése ellenére csak a befektetők szerény hányada szállt ki, így már nyugodtan dolgozhatnak, nem kell kivonási rohamtól tartaniuk.
A kevésbé szofisztikált befektetői körrel bíró nagyobb ingatlanalapok jóval nehezebb helyzetben vannak. Jelenleg a legnagyobb vesztesnek számító Európa, valamint a szintén jókorát bukó Raiffeisen zárt végűvé transzformálása folyik. Ezeknél az átalakulás időpontját úgy határozták meg, hogy az egybeessen azzal a nappal, amikor a felfüggesztés után azonnal kiszállni szándékozók a pénzükhöz juthatnak.
Vagyis semmivel sem jut hamarabb a pénzéhez az, aki tavaly novemberben adta meg az eladási megbízást, mint aki most, a zárt végűvé alakuláshoz kapcsolódóan kötelezően felkínált lehetőségnél jelzi kiszállási igényét.
Banki remény
Kulcskérdés persze, mennyien akarnak távozni. Amennyiben túl sokan jelzik visszaváltási igényüket, előfordulhat, hogy az alapnak nem lesz elég likvid eszköze az ügyfelek kifizetésére. Ez esetben két megoldás kínálkozik. A jegytulajdonosok számára az lenne a legkívánatosabb, ha az instrumentum mögött álló bank kisegítené az alapkezelőt, vagyis akár több tízmilliárd forintnyi készpénzzel beszállna az alapba. Így az zavartalanul működhetne tovább, a távozó befektetők hamar pénzhez jutnának, igaz, jóval kevesebbhez, mint amennyit korábban reméltek. Előfordulhat persze, hogy a bank magára hagyja az alapkezelőt, amely így a visszaváltási igények kielégítése végett gyors és áron aluli ingatlaneladásokra kényszerül, szélsőséges esetben pedig – ha mondjuk a befektetők 80–90 százaléka távozna – bezárja a boltot. Ez esetben másfél év áll a rendelkezésére, hogy kiürítse a portfóliót, vagyis nyomott áron készpénzzé tegyen minden ingatlanelemet.
A Raiffeisennél március 25-éig, az Európánál április 2-áig kell dönteniük a befektetőknek arról, kiszállnak-e. Nem lehet tudni, hányan döntenek így, de piaci félelmek szerint akár a befektetők fele is menekülőre foghatja. Súlyosbítja a helyzetet, hogy az alapok alapja konstrukciók (a nagyok közül ilyen a Budapest és a CIB módozata) nincsenek döntési helyzetben: eleve nem fektethetnek zárt végű konstrukciókba, vagyis kénytelenek teljesen kiszállni az átalakuló alapokból. Amelyek nem alakulnak át, azoknál is hamarosan lejár a 90 napos kifizetési moratórium. Április elejére kiderül, miként reagáltak a – bizalmukat többnyire elvesztő – befektetők a „maradni érdemes” típusú felhívásokra.
