Néhány éve még csupán Ferencváros, Zugló, Angyalföld egyes részeinek újjáépítése volt napirenden, ma inkább új városrészeket építenek a fővárosban. A hőskor véget ért, a kis és közepes fejlesztőcégek helyét a hatalmas cégcsoportok vették át.
Ezek új megafejlesztéseire talán nem is illik a régies lakótelep vagy a lakópark kifejezés. Itt inkább egyes környékek arculatát lényegesen megváltoztató komplett – és a korábbiaknál remélhetőleg sokkal átgondoltabb, így értékállóbb – városrészfejlesztésekről van szó (lásd a táblázatot). Az új városrészek nem hasonlítanak majd a 30–40 éve épült lakótelepekre, ezért az ott épülő lakások ára inkább emelkedni fog a következő évtizedekben.
Az óriásfejlesztések talán legnagyobbikának bejelentése a Figyelő Trend értesülései szerint tavasszal várható. Több évtizede nem volt példa olyan léptékű városrészfejlesztésre, amilyenre a tavaly tulajdonost váltott, Fadesáról Martinsa-Fadesára átkeresztelt, spanyol cégcsoport készül. A beruházó elvben akár 15 ezernél is több új lakást építhetne az általa megvett Csepel-sziget csúcsára, de lapunk zártakor még kevés részlet volt nyilvános.
Annyit lehet tudni, hogy az önkormányzatok és a beruházó egyeztetései során a sűrű, sokemeletes beépítést kizárták. E helyett szellősebb koncepció látszik megvalósulni. A spanyol nagyberuházó három ütemben kétmillió négyzetmétert építene be.
Arról a hatalmas, két és fél éve nagy visszhangot kapott, 55 hektáros városépítésről van szó, amelyről mindeddig keveset lehetett tudni, mert a beruházó és az önkormányzat egyeztetései lassan haladtak. A Csepel-szigetcsúcs szinte teljes területére kiterjedő négy telket még 2005 októberében vásárolta meg a Fadesa-csoport az önkormányzattól bruttó 11,3 milliárd forintért. Később, ellenzéki nyomásra, újratárgyalták a szerződést, s a 82 hektárnyi területből 27 hektárnyit közcélokra megtartott a helyhatóság.
Válság van?
Akármennyi is lesz a végleges beépítés Észak-Csepelen, a szakmában aggódva tekintenek erre a fejlesztésre, mivel Budapesten a vadonatúj óriásprojektek nélkül is elképesztő méreteket ölt az újlakás-építés. Miközben a kereslet évek óta inkább stagnál, a három-négy éve jellemző 5–6 ezer új lakás helyett 2007-ben már 7 ezer felettire várható a megépülő új lakások száma.
Idén tavasszal az Otthon Centrum becslései szerint az új projektekben elvben 14 ezer új lakás van tervbe véve. Igaz, a ténylegesen átadandó lakások száma 7–8 ezernél idén sem lesz több. Ez is sokkal több azonban annál, amennyit képes lesz felszívni a piac, továbbra is rengeteg lesz az eladatlan otthon – főként a rosszul megközelíthető, de magas árszinten kínált nagyobb társasházak esetén. Inkább a viharfelhők gyülekeznek: a hazai gazdaság rossz állapota és a nemzetközi hitelválság sem vetít előre komolyabb felfutást a következő egy-két évben a lakóingatlan-piacon.
Persze a Martinsa-Fadesa és más óriásépíttetők feltehetően attraktív árszinten és hatalmas marketinggépezettel indulnak el a piacon, de például 10–15 ezer új lakást még egy évtizedre és három ütemre elosztva sem fog könnyen felszívni a piac Csepelen. Ennyi lakást két év alatt egész Budapesten sem lehet eladni – figyelmeztetnek a hazai fejlesztők.
A spanyolok erősödése csak még inkább erősíti a versenyt, és letöri az évek óta legfeljebb az inflációt követő új árakat, s ezzel tovább nyirbálja a fejlesztők nyereségszintjét. A kiutat keresve mind több nagy ingatlanberuházó próbál a kereskedelmi, logisztikai vagy az irodafejlesztések felé elmozdulni, esetleg vegyes funkciójú városrészeket tervezni.
Alapvetően más koncepcióval, de hasonló nagyságrendben épül egy Buda környéki óriásprojekt, a biatorbágyi Tópark. Ott az irodákra helyezik a hangsúlyt a fejlesztők, de a hatalmas épületegyüttes szintén önálló „városnak” számít majd. A törökbálinti tó partján, az M1-es autópálya és az M0-s autóút találkozásához közel épülő, 140 hektáros irodaparkban 168 bérlakás is épül, főként az oda települő cégek alkalmazottjaira számítva.
A svájci központú, Angliában és Németországban is jelen lévő fejlesztő, a Walker and Williams nem aprózza el: a következő 13 évben 300 milliárd forintos beruházással építi ki a Tóparkot. A fejlesztés nagyságrendjét érzékelteti, hogy a területnek később saját vasúti megállója lesz.
Metrók vonzásában
A közlekedés a városon belül is kulcskérdés: a metrók közelsége szintén vonzza a tömbönként többezres lakásépítéseket. Észak-Pesten három óriási lakásépítkezés folyik, illetve indul. Danubio Park néven szintén a spanyol Martinsa-Fadesa épít összesen több mint 2000 lakást a Foka-öbölbeli, sikeres Marina Parttól délre, miután korábban megvették a Marina Parthoz közel eső területeket. Az első ütem 360 lakásának értékesítése már folyik.
Ugyanitt, de a Marina Parttól északra 360 fok Budapest néven egy még nagyobb fejlesztés indult: ez a Home Center Zrt.-hez köthető. 12,6 hektárt épít be 2014-ig mintegy 130 milliárd forintos beruházással. Itt kétezer lakás épül, igaz, évente „csak” 250 kerül tető alá. E mellett azonban 137 ezer (évente 25 ezer) négyzetméternyi iroda, 55 ezer négyzetméternyi kereskedelmi egység és 23 ezer négyzetméteren több szálloda is felépül – ez a vegyes jelleg ismét egy önálló város kialakulását vetíti előre az észak-pesti Duna-parton. Területileg ide kapcsolható például az AL Holding Metropolitan tömbfejlesztése is – ütemenként közel 300 lakással.
Észak felé azonban még tovább terjeszkedik a város: a régió harmadik, szintén metró közeli nagyberuházása Károlyi István Városközpont néven épül. Az egykori bőrgyár területén már elkezdődött az első 300 lakás építése, de később újabb lakások és irodaház is magasodik majd a 4 hektáros területen.
A 3-as metró belvároshoz közelebbi vonalán talán még látványosabb megújulásnak lehetünk tanúi: a Corvin Sétány jól előkészített óriásfejlesztése folyik. Már a harmadik több száz lakásos épület otthonainak értékesítése is finiséhez közelít, pedig a lakások nem a legolcsóbb kategóriát képviselik. Épül 20 ezer négyzetméteres irodaház is a Corvin Sétány elején. A fejlesztők ígérete szerint 2009 őszére a 350 méternyi sétány közterekkel – épületestül, üzletestül – elkészül, s a fedett passzázs is megnyílik Corvin Atrium sétáló- és bevásárlóutca néven. Ez a fejlesztés még a környék használt lakásait is alaposan felértékelte.
A sokáig csak sok kisebb fejlesztésről ismert Zugló sem akar lemaradni. A közlekedési csomópontoktól kissé távolabb eső nagyobb tömbfejlesztések (például a Paskál Lakópark, Hermina Bau-fejlesztések, Mandala Kert) mellé ott is felzárkóznak a kifejezetten az új, 4-es metró megállóira fejlesztett városrészek. A négyes metró ugyanis elindította a legnagyobb játékosok fantáziáját is.
A Bosnyák térre a lengyel Echo Investment álmodott új központot. Mundo néven 7 hektáron, 40 milliárd forintból épül bevásárlóközpont, irodaház. Kulturális központ és sportcentrum is lesz. Elképzelhető, hogy a zuglói önkormányzat ügyfélszolgálata is ideköltözhet, de lakásfejlesztésről egyelőre nem szól a fáma. Tény viszont, hogy a szűken vett környéken ma is rengeteg az újlakás-építés, s a metró és a Mundo együttes hatása alighanem a mainál is több társasházberuházót vonz majd.
Nyüzsgés és idill
A nagy tervezés mára elérte a legszűkebben vett belvárost is. Az egykori zsidónegyed és vonzáskörzete alaposan átalakul. A nagyobb fejlesztések közt a Madách Sétány, a Gozsdu-udvar, a Central Passage és a Herzl Passage érdemel említést. Ez utóbbit szintén spanyol cég, az Urnova fejleszti. A közel 9 milliárd forintos beruházás több mint 100 luxuslakást foglal magában: a legkedvezőbb négyzetméterár is 1,1 millió forint felett lesz. A Central Passage pedig a Martensa-Fadesához köthető. A csoport 270 luxuslakással lépett piacra – több mint 11 milliárd forintos beruházási értékkel.
Sok ezer, akár több száz lakásos, egybefüggő projektekre a budai oldal kevéssé alkalmas. Kivétel azonban ott is akad. A leglátványosabb a tavaly lebontott Budai Skála helyén és környékén elinduló teljes átépítés. A területen egy leginkább a MOM Parkhoz hasonló, vegyes beépítés valósulhat meg. A lakások mellett helyet kapnak üzletek és irodák is.
Persze emellett számos, legalább 200–300 lakásos terület is beépül Budán. Ilyen többek közt a Tóváros, a Mandarin Kert, a Cordia Terrace Madárhegy, a Sasad Liget, a Sasad Resort, a Nádorliget, a Forest Hill vagy az Engel-csoport óbudai fejlesztései, a Csillagkert és a Sun Palace.
A rossz gazdasági mutatók ellenére is „dübörgő” fővárosi lakásfejlesztésekről, mint látható, nem könnyű naprakész és teljes képet adni, hiszen a több mint tízoldalas listát böngészve Budán is tíz, egyenként 200 lakásosnál nagyobb fejlesztést találni (a fejlesztések kerületi eloszlását lásd külön).
A pesti oldalon pedig 26 helyszínen folyik 200 lakásosnál nagyobb fejlesztés, és mintegy 50 további ponton van 100–160 lakásos társasház-tömbfejlesztés.
