A régi idők aranylázára emlékeztet a magyarok tipródása a horvát ingatlanpiacon, ahol honfitársainkkal gyakorlatilag minden megtörténhet, sőt jórészt már meg is történt. A napfényt és a mediterrán éghajlatot leszámítva akár egy Jack London regény olvasása közben is érezhetnénk magunkat a híradások láttán. Elvégre van már magyar kikötő – Tribunj -, de a marinabiznisz mellett a horvát szállodaiparból is részt kértek a magyarok, s a Hvar-szigeti hotelláncból kanyarítottak maguknak egy tisztes darabot. Évente több regattát rendeznek kizárólag magyar résztvevőkkel, s ezek között olyan is akad, amelyen kizárólag az adriai magyar flotta vitorlásaival versenyeznek.
Ugyanakkor tavaly nyár elején azt is élő-egyenesben izgulhatták végig a magyar tévénézők, ahogyan a horvát hatóságok Vir-szigetén ledózerolták az engedély nélkül felépített nyaralókat – köztük a magyarokét is.
Rajtavesztettek a spekulánsok
Talán nem túlzás, ha úgy fogalmazunk, hogy mind a horvát, mind a magyar oldalon meglepetést keltett a Vir-szigeti botrány. Rejtélyes, de a magyarok egyáltalán nem számítottak arra, hogy a hatóságok lebontatják az engedély nélkül épített nyaralóikat (pedig – a magyar sajtóban először – a FigyelőNet már 2004. augusztusában beszámolt a Vir-szigeti kockázatokról). Honfitársaink meglepődése aligha fényezte a rólunk Horvátországban kialakult képet. Persze azok a tudatlan és jóhiszemű vásárlók, akiket a beruházók, közvetítők becsaptak, talán joggal mondták, hogy fogalmuk sem volt arról, hogy a megvásárolt apartmanoknak nincs építési engedélyük.
Kérdéses persze, vajon a feltűnően olcsó ár miért nem késztette őket nagyobb óvatosságra. Ugyanakkor a hazai vállalakozói és politikai elit tagjainak viri bevásárlása már korántsem írható a tapasztalatlanság számlájára, nyilvánvalóan spekulációs céllal jelentek meg ezen a gyanús piacon, pontosan tudva, hogy kockázatos az üzlet, melyen végül rajtavesztek. Nos, éppen miattuk, a viri zavarosban tudatosan halászók miatt csodálkoztak a horvátok, nem értve, miért képzelik azt a magyarok, hogy engedély nélkül építkezhetnek egy másik országban. Ráadásul, a számonkéréskor még politikai nyomásgyakorlással is próbálkoztak. A horvát hatóságok pedig kitartottak, nem engedték nemzeti ügyként beállítani az akciót, amely egyként érintett magyar, szlovén, osztrák és horvát ügyfeleket.
Szigorodó szabályok
A piac hamar regenerálódott, s ma már megállapítható, hogy a viri botrány csupán pillanatnyi megtorpanást okozott, de nem vetette vissza a horvát ingatlanbizniszt. Marin Skenderovic, a Horvát Idegenforgalmi Közösség budapesti képviselője szerint a magyarok vásárlási kedve újra a régi. Mint mondta, a magyar vásárlók, illetve befektetők olyannyira jelen vannak a horvát piacon, hogy a tavalyi évben a németek nyomában az előkelő második helyet szerezték meg a forgalomból való részesedést illetően. A bizalom helyreállítását talán az is segítette – tette hozzá -, hogy nemrégiben közös nyilatkozatot írtak alá a horvát és magyar ingatlanforgalmazó szakmai szervezetek a két országban előírt szabályok kölcsönös betartásáról.
Engedély nélkül nem érdemes építkezni (fotó: MTI)
A horvát ingatlanok magyarországi forgalmazásával foglalkozó Judit Tours ügyvezetője, Szilágyi Judit szerint két egymással ellentétes hatás érvényesül a piacon. Egyrészt, még az emlékezetes viri botrány utórezgéseként, folyamatosan szigorodik az ingatlanvásárlás engedélyezési eljárása. Így például egy újkeletű rendelet szerint a külföldiek által megvásárolt ingatlan csak ötévi folyamatos horvátországi tartózkodás után kerülhet a vevő nevére. Természetesen, mint ahogy mindenütt a világon, itt is vannak kiskapuk – tette hozzá.
Az erős forint keresletet gerjeszt
A másik erőteljes piaci hatást, – Szilágyi Judit szerint, – a mostani erős forintárfolyam kelti. Ez ugyanis olyan kedvező befektetési lehetőséget teremt a magyaroknak, hogy olyanok is az „olcsó” euróért vásárolható horvátországi ingatlanok felé fordulnak, akik korábban ezt nem tervezték. A látszólag olcsó legelőkkel és olajfaligetekkel kapcsolatosan azonban tudni kell, hogy az építési engedélyek megszerzése korántsem könnyű Horvátországban, s most már arra sem lehet számítani, hogy az engedély nélkül épített ingatlanok fennmaradási engedélyt kapnak.
Ráadásul még az építési engedély megléte esetén is érdemes meggondolni azt a körülményt, hogy a közművek bekötése Horvátországban a szolgáltatók monopolhelyzete és a piacgazdaság nálunk megszokottnál fejletlenebb állapota miatt tetemes költséggel jár. Az is jellemző, hogy a hegyoldali telkek árával gyakran megegyezik a tereprendezés költsége, és a rendezett telek árának felel meg a közművek bekötési költsége.
Minden eladó
Hogy mit kapnak a magyarok a pénzükért? Nos, négyzetméterenként 5-10 euróért (1300-2500 forintért) birkalegelőt vehetünk, 20-ért (5000 forintért) már olajfaligetet. Igaz, ezekre szinte reménytelen építési engedélyt szerezni. (A FigyelőNet információi szerint ez még a birkalegelőket nagyban felvásárló, egyik legjelentősebb magyar építési vállalkozónak sem sikerült.) Ellenben jogszabály nem tiltja, hogy az ember a saját földjére lakókocsit telepítsen. És vajon mi lehet annál romantikusabb, mint tengerparti olajligetünkben kempingezni? A hazai ingatlanközvetítők azért még ennél is tudnak jobbat ajánlani: négyzetméterenként 1300 euróért (320 ezer forintért) már akár nyaralót is vásárolhatunk – készen. 
Az Adria tömegesen vonzza a magyar befektetõket (Fotó: Rege Sándor)
Egyébként a piaci szereplők szerint érdekesen alakult a magyar kereslet. Az utóbbi időben ugyanis – jórészt az autópálya-építkezéseknek köszönhetően – oly közel került Budapesthez az Észak-Adria, hogy a magyar vásárlók – kerül, amibe kerül alapon – a meglehetősen drága Abbáziában és Crikvenicában költötték a pénzüket. Az ilyen 2 ezer euró (500 ezer forint) per négyzetméteres ingatlanok előnye, hogy a szezonban skandinávoknak, olaszoknak is ki lehet adni igényes kialakításuk miatt.
Sztara kutya vagy iciri-piciri apartman
Új trendet csak a forint erősödése hozott. Manapság ugyanis, ha valakinek van „tizenvalahány” millió forintja, akkor azért annyi eurót kap, hogy egy „iciri-piciri” tengerparti apartmant vagy egy, a parttól távolabb eső, de nagy kerttel, udvarral rendelkező régi építésű kőházat – úgynevezett „sztara kutyát” – vehet. Persze ha valaki mondjuk már 1999-ben gondolt erre, amikor még körülbelül 3,5 millió forintért vehetett egy 20 négyzetméteres (zuhanyzófülkés, WC-s, konyhasarkos) apartmant Zadar mellett a tengerparton, az most igencsak dörzsölheti a tenyerét az értéknövekedés láttán. (Ehhez az is hozzájárult, hogy 2002-ben a korábbi márkás árakat egy az egyben átszámolta a piac euróra, ez már önmagában közel százszázalékos áremelkedést hozott, azóta pedig a folyamatosan növekvő kereslet srófolta föl ismét közel 100 százalékkal az árakat.)
Befektetni azonban még most sincs késő, már csak azért sem, mert a Mediterránumban nincs komoly tél, nem kell attól tartani, hogy a havas évszakok „megeszik” a házat. Ezt a trendet egyébként a Gyurcsány-csomag is erősíti, az elmúlt hónapokban sokan mentették külföldi ingatlanba a pénzüket. A mai piac egyébként is felülírt néhány régi dogmát. Így például már nem igaz, hogy Dalmácia sokkal olcsóbb. Egyrészt, a spliti autópályának köszönhetően felzárkózóban vannak a déli árak, másrészt, mondják az ingatlanosok, ami igényes, az délen is drága. A „legdélibb horvát délről” már nem is beszélve, hiszen Dubrovnikban már a négyzetméterenkénti 5 ezer eurót (több mint 1,2 millió forintot) is túlszárnyalták az ingatlanárak.
Magyar plázák épülnek
A horvát ingatlanpiacról szólva nem lehet elfeledkezni a nagyberuházásokról sem. Amint azt Marin Skenderovic elmondta, a tengerparton tapasztalható apartmanépítési hullámból a magyar cégek is kiveszik a részüket. Így például az egykor IV. Béla királynak is menedéket adó, s a magyarok által máig közkedvelt Trogirral szomszédos Ciovo szigetén zajlanak jelentősebb beruházások magyar tőkével. A nagyobb városokban, de különösen Zágrábban a pláza- és irodaépítési hullám tetőzik, amely alaposan átrajzolja ezekben az években az erőviszonyokat. Ezen a területen is az élen járnak a magyar cégek, közülük a TriGránit a legjelentékenyebb horvátországi piaci szereplő.
