Mind a márciusi, mind a húsvéti hosszú hétvégén magyar turisták ezrei lepték el a Balatont. Siófokon már-már a főszezonra emlékeztető „zsúfoltság” volt. Egyszóval visszatért az élet az amúgy a tavaszelőn álmos hangulatot árasztó Balatonra. A március 15-éhez köthető hosszú hétvégén ez a „lelkesedés” még magyarázható volt a zavargásoktól való félelem miatt a fővárosból „menekülők” megjelenésével, de a családias, otthonülős húsvéthoz kötődő rengeteg szobafoglalás csak megerősítette a parton regnáló szállodásokat: 2007 sokkal jobb évnek ígérkezik a korábbiaknál.
Az igazsághoz tartozik, hogy a január és a február is máshogy telt, mint korábban: a wellness-hotelek és fedett fürdők meghozták az amerikai, német, holland téli turistákat, vagy éppen a ráérő hazai nyugdíjasokat is. És nemcsak az alkalmi pihenésre vágyók, hanem a nagyban játszó ingatlan-befektetők és a saját kis nyaralót keresők is kezdik újra felfedezni a tavat.
Jó szezonja lehet tehát a tó körüli ingatlanok piacának is. „Az ezredforduló utáni időkre emlékeztető boomra ugyanakkor aligha kell számítani” – húzza alá Simon Amarilla, az Otthon Centrum siófoki ingatlanirodájának vezetője. Úgy tapasztalja azonban, hogy mégiscsak megmozdult valami: rengeteg hazai vásárló keres kisebb nyaralót vagy apartmant a tó körül. A sok vendég egyben azt is jelenti, hogy visszaszoknak a Balaton mellé az emberek, s nem autóznak minden nyáron egy teljes napot az Adriáig.
HATALMAS TERVEK. Ezt csak erősítheti az SCD Holding nevéhez köthető, 104 milliárd forintos beruházási program. A Balaton Fejlesztési Program 28 kisebb-nagyobb projektet valósít meg 22 településen, szinte mindenütt a tó körül, hogy új életet leheljen a balatoni turizmusba. Persze sok kritika éri a tervezett nagyobb fejlesztéseket, de az év elején prezentált látványtervek és elképzelések alapján nem húszemeletes felhőkarcolók vagy tájat romboló, hatalmas átalakítások várhatók. A tervek inkább a meglévő adottságokhoz igazodó, de azokat jobban kihasználó építkezésekről szólnak.
Mint ismeretes, az SCD Holding két-három éve megvette az összes, korábban állami tulajdonú Balaton környéki kempinget a Siotuor, a Zalatour és a Balatontourist tulajdoni többségének megszerzésével. Az így birtokába került 22 kemping összterülete 177 hektár. Ezek többsége kiváló, vízparti elhelyezkedésű ingatlan. Így nem csoda, hogy a cég irigyeket szerez a Balaton körül, még akkor is, ha a legtöbb szereplő feltehetően nyer tevékenységük révén.
Az SCD-től kapott tájékoztatás szerint néhány kisebb-nagyobb beruházás már ősszel is elkezdődhet. Siófokon az Aranypart Kemping és Üdülőpark 2,6 milliárdos fejlesztése mellett Balatonalmádiban a Kristóf-ház, Balatonszepezden a Vénusz Kemping, Balatonberényben a horgászfalu, Balatonakaliban pedig a naturista kemping beruházása indulhat be.
Az SCD vezetői a januári, fejlesztési terveket bemutató konferencia óta eltelt hónapokban folyamatosan egyeztettek az érintett települések önkormányzataival. Emellett az egyik legjelentősebb fejlesztés, a 12,2 hektáron épülő, hatalmas vidámpark, a Balaton Park építkezésének egyeztetését is megkezdték, sikeres, jelentős érdeklődés mellett bonyolított lakossági fórumot tartottak.
SPEKULÁCIÓ. A beruházások alfája és ómegája természetesen a pénz. A szükséges hatalmas tőkét nagy, külföldi intézményi befektetők bevonásával teremtené elő az SCD. A társaság kommunikációs igazgatója, Elkán Péter március utolsó napjaiban érdeklődésünkre megerősítette: több befektetői csoporttal folytatnak tárgyalásokat. Előreláthatólag a nyár elejére jutnak olyan szakaszba a tárgyalások, amikor már nyilvános bejelentés várható a cég háza tájáról.
Addigra talán az egyéni befektetők többsége is felismeri a hosszú távú beruházásokban rejlő ingatlanpiaci felértékelődést. Értesüléseink szerint a legnagyobb halak már rá is haraptak a lehetőségre: úgy tudjuk, a Fotex tulajdonosa, Várszegi Gábor szívesen vásárolna nagyobb területeket a Balaton-parton, különösen a tervezett SCD-s beruházások szomszédságában.
Az egyéni befektetők viszont ma még nem is igen tudnak arról, hol mi épülne, nem spekulálnak az ebből adódó felértékelődésre – erősítette meg több ingatlanszakember. Ennek fő oka, hogy messze van még a megvalósulás, és az emberek szkeptikusak, amíg egyetlen kapavágás sem történik. Maguk az ingatlanforgalmazók azonban már felhívják az ügyfelek figyelmét egy ilyen befektetés lehetséges előnyeire.
A befektetési szemmel ingatlant vadászó vásárlónak azonban még tavasszal érdemes körülnéznie. Ha nyárra valóban összejön az építkezések megindításához szükséges tőke, az eladók mindenképpen előnyösebb alkuhelyzetbe kerülnek a tervezett létesítmények közelében.
Az árak duplázódására vagy akár 40-50 százalékos emelkedésére persze nem lehet számítani, mert a jobb helyeken most is budapesti árszínvonalon kínálják az ingatlanokat. Mint Simon Amarilla mondja, az eladók többsége ma is kénytelen belátni, hogy az aranyévek nem térnek vissza, s ha valóban értékesíteni akarja ingatlanát, 10-15 százalékot engednie kell a kínálati árból. Persze ez nagyon egyedi árú, így nem automatikusan jár az árengedmény.
GYEREKKORI EMLÉK. Szabó Tibor, a balatonlellei Korrekt Ingatlaniroda vezetője szerint a legtöbb magánember 15, legfeljebb 20 millió forintig keres házat, nyaralót. Ebben a kategóriában igencsak megélénkült a kereslet tavasszal, s április-májusban még több érdeklődőre számít. Tapasztalatai szerint az új vagy újszerű ingatlanok a legkeresettebbek, azokra „nem kell sokat költeni”. Ezzel egyetért a siófoki Otthon Centrum-iroda vezetője is. Úgy látja, ennek az a fő oka, hogy hatalmas az ingatlankínálat a tó körül. A lelakott, használt épületek pedig közel sem olcsóbbak annyival, amennyi indokolt lenne.
Szabó Tibor szerint a minőségi turizmus visszatértével nem a befektetők jelentik a fő vásárlóerőt, ma még nem is jellemző, hogy tömegesen érdeklődnének. Sokkal inkább a gyerekes családok jelennek meg újra nyaralóvásárlóként, hogy egykori balatoni élményeiket gyerekeiknek is átadhassák. Vagy épp a nyugdíj előtt álló jómódúak sokasága keres tartós ott-tartózkodásra alkalmas második (vagy éppen első) otthont a Balaton mellett.
A belföldi vásárlók 100 négyzetméter körüli házat szeretnének. A hatalmas kínálatból a legjobb vételeket keresik, és „áron alul” (azaz a korábbi, nem feltétlenül reális árnál 10-20 százalékkal olcsóbban) akár 20-30 milliós ingatlanokra is vevők.
ZIMMER FREI. Ezzel egybecsengenek Simon Amarilla tapasztalatai is. Kiemeli: vannak olyan ingatlantípusok, amelyeket egyszerűen lehetetlen értékesíteni. Még jóval áron alul sem kellenek szinte senkinek. Ezek a hetvenes évek végén vagy a nyolcvanas években kifejezetten fizetővendéglátásra épült, 160-240 négyzetméteres házak.
A Zimmer frei-korszak lelakott, jellemzően sok kis szobából és hatalmas folyosókból álló házai nem felelnek meg a kor elvárásainak. A „szobáztatás” csillaga leáldozott, e házak pedig – bár masszívak, és állapotuk sem menthetetlen – magáncélra nagyon rosszul használhatók. Átalakításuk akár 8-10 millió forintot is felemészthet. A vevő pedig racionális: minek öljön bele rengeteg pénzt és energiát egy házba, illetve minek vállaljon sok bosszúságot egy ingatlan kompromisszumos átalakítása miatt, ha ugyanannyiért, sőt akár kevesebbért alapterületre elvben kisebb, de a valóságban sokkal jobban használható házat vásárolhat?
A slágerek így az önálló, de kisebb telken lévő nyaralók, legfeljebb 15-20 millió forintos ársávban. A kényelmesebbek pedig legalább másfél, de inkább kétszobás, apartmanházi lakásokat keresnek. Drágábbak, mégis keresettebbek az olyan lakások, amelyek vízpartiak, és rá is látni a tóra az erkélyről.
Szintén keresettek az apróbb telkek. De például Siófokon a beépíthetőséghez legalább 1000 négyzetméternyi telket ír elő az önkormányzat.
VÍZPARTI, ÚT MENTI. A legnépszerűbb természetesen a különleges, vízparti telek vagy nyaraló. De itt az egyéni vásárlóknak csak egy szűk rétege „rúghat labdába”. A parti sétány mögötti, „majdnem vízparti” telkek négyzetméterára 25 ezer forint körüli, a partkapcsolatos telkek viszont 30 vagy akár 40 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát. Ez azt jelenti, hogy egy üres telek 40-60 vagy akár 80 millió feletti árban lehet.
Az autópálya tovább épül, így a fővárosiak már elmerészkednek az évekig „hanyagolt” Zamárdiba is. Az új úttal a parti településeket átszelő 70-es főút forgalma is enyhül. Igaz, ettől a főút melletti (nem üzleti célú) nyaralók még aligha lesznek eladhatóbbak. Ezeken a „hátrányos helyzetű” ingatlanokon valószínűleg az sem segít majd, ha a közelükben hatalmas vidámpark, szálló, üdülőfalu vagy jachtkikötő épül.
Szinte eladhatatlan ingatlanok a balaton mellett
• A 160-240 négyzetméteres vagy nagyobb, 25-35 éve „szobáztatásra” épült, nagyobb házak. A Zimmer frei-korszak vége miatt eredeti céljukra nemigen használhatók, átalakításuk aránytalanul drága és „macerás” lenne.
• Forgalmas főút melletti, zajos, pihenésre nem igazán alkalmas házak, lakások, különösen, ha nem újak vagy újszerűek.
• Közvetlenül a vasútra néző házak.
• Túlzottan nagy, ezer négyzetméteres vagy afeletti, különleges adottságokkal (vízközelség, panoráma, jó közlekedés) nem rendelkező telkek, illetve nem újszerű ingatlanok.
Amit szívesen vásárolnának a Balaton mellett
• Legalább másfél vagy kétszobás, új építésű apartmanlakás, lehetőleg a vízparton vagy a víztől nem messze, kilátással.
• A déli parton a vasút és a tó közt, az északi parton a víztől legfeljebb pár 100 méternyire lévő, önálló kicsi telek, amelyen a „nyaralókultusz” újraéleszthető. A keresett ársáv felső határa 15-20 millió forint.
• Nem eldugott helyen lévő, jól megközelíthető, vízközeli vagy panorámás telkek, már 10 ezer forint alatti négyzetméterártól. Az ár a tóhoz közeledve vagy elegáns környékeken magasabb.
• Panorámás telkek, legfeljebb 100 négyzetméteres, panorámás házak a víztől messzebb. (Inkább a „valódi” panorámát keresik, ha éppen látszik egy pici a vízből, az nem elegendő értéknövelő tényező.)
• kuriózumok: vízparti telkek 25 és 40 ezer forint közti négyzetméteráron, villanyaralók esetén akár „csillagászati” áron. Különösen például a siófoki aranyparton, Balatonfüreden, Tihanyban vagy Hévízen.
