Mit nevezhetünk luxuslakásnak?
Nehéz definiálni azt, hogy mi számít ma Magyarországon luxuslakásnak. A hirdetésekben túl gyakran fordul elő a fogalom, de körülbelül olyan szórás van az úgynevezett luxuslakások között, mint a diszkontáruházak között. Márpedig a hirdetések csalókák: egy új építésű tömbfejlesztés a XIII. vagy a IX. kerületben sokszor jobb minőségben valósul meg, mint egy luxusként hirdetett hegyvidéki ingatlan. Nincs tehát ilyen definíció, vagy ha volt is, mára szétcsúszott. Éppen ezért jobbnak tartom, ha nem luxusról, hanem magas minőségről beszélünk a lakáspiacon.
Mik a magas minőség kritériumai?
A magas színvonalú kivitelezés az a minimum, ezen túl pedig egyedinek és exkluzívnak kell lennie az adott lakásnak. Potenciálisan egy lakhatatlan romos villa is ebbe a körbe tartozik, amelyik lehet attól különleges, hogy hol helyezkedik el, ki építtette annak idején, vagy éppen ki lakott benne. A legtöbbször azonban a felhasznált anyagok minősége és a lokáció az, ami a leginkább meghatározó.
Melyek Budapest luxuskerületei?
Megint nehéz általánosítani, de a II., a II/A, a XII. kerület és a szűk Belváros – az V. kerület és a Duna-part – az, ahol a legtöbb magas minőségű lakás található. Előfordulnak viszont „szigetek” a főváros más részein is, akár a VII. kerületben is, és nagy potenciál rejlik a IX. vagy a XI. kerületben is, vagy például a Kopaszi-gát környékén. Ugyanakkor pusztán attól, hogy egy lakás az említett kerületekben fekszik, még nem lesz luxus. Magának a teleknek az elhelyezkedése, a szomszédos telkek és házak állapota is sokat ronthat vagy javíthat az adott ingatlan megítélésén, ahogyan a beépített anyagok minősége is. Nem a márka a legfontosabb: hiába építtet be valaki a fürdőszobájába tízmillió forintos anyagköltséggel Armani-csempéket, ha az a lakás mondjuk Pátyon vagy Budakeszin van. Ha értékesítené az ingatlant, akkor legfeljebb egymillió forint erejéig értékelné mindezt a piac, nagyjából 90 százalékos értékvesztéssel. De fordítva is igaz: hiába áll egy rendkívüli adottságú budai vagy Duna-parti telken a házunk, ha a szomszéd ház nagyon lerobbant, és a homlokzata például omladozik, vagy belül mondjuk olcsó műanyagokat használtak fel. De ha a telek kiválasztása is jól sikerült, a felhasznált anyagok is jó minőségűek és tökéletesen vannak beépítve, továbbá valamilyen szempontból egyedi az épület, akkor azt a piac is honorálja, négyzetméterenként legalább 800 ezer forinttal. Két konkrét példát is említhetek azok közül a beruházások közül, amelyekkel a közelmúltban öröm volt dolgozni. A Raiffeisen Ingatlan Somlói úti lakóparkja, illetve a Lepke Lakókert a II. kerületben valamennyi kívánatos feltételnek eleget tesz: lokáció, tervezés, kivitel, ár, magas minőség remek összhangban vannak. Sokszor pedig egy-egy apróság is meg tudja dobni az ingatlan színvonalát, például egy viszonylag olcsó, de ötletes műszaki megoldás, amitől valóban egyedivé válik a lakóépület. Ilyesmire is akad példa a budapesti lakáspiacon: egy új építésű budai társasházat például oly módon tettek különlegessé, hogy az ablaktalan gardróbhelyiségekbe is bevezették a napfényt, körülbelül 180 ezer forintos ráfordítással. Kellett hozzá egy parabola antenna a tetőn, közepében egy üveggömbbel, és egy üvegszál, ami az épületen belül bárhová elvezette a természetes fényt.
A vevők tudják értékelni az igazi luxust?
A vásárlók a legtöbbször érzelmi alapon döntenek: vagy beleszeretnek egy adott ingatlanba vagy nem. Az már nagyobb baj, hogy sokszor a beruházók is így választanak helyszínt, ezért lőnek időnként mellé. Meg azért is, mert felhígult a szakma, lassan annyian értenek az ingatlanfejlesztéshez, mint a focihoz. Pedig egy sikeres beruházás kulcsa a telek kiválasztásánál kezdődik, és ebben a fázisban ma még nagyon kevesen kérik ki professzionális szakemberek tanácsát. Ha viszont minden klappol, akkor mégoly magasnak tetsző árakon – négyzetméterenként egymillió forint fölött – is lehet vevőket találni, az igazán jó minőségű exkluzív ingatlanok fél éven belül elkelnek. A vásárlók egy része persze külföldi, főleg a pesti belvárosban, ahol jobban ki tudják számítani a jövőbeni ingatlanárakat. A budai oldalt spekulatívabbnak tartják, legalábbis befektetési szempontból.
Mekkora értéknövekedéssel lehet számolni az elkövetkező években?
Ez is foltszerűen működik, Budapest e tekintetben sem homogén. Vannak utcák, amelyek elképesztő drágulást produkáltak az utóbbi időben: az Andrássy úti árakról például már 1-2 éve azt hittük, hogy tetőztek, majd pedig még közel a duplájára emelkedtek, és várhatóan tovább drágulnak. Évi 25 százalékos értéknövekedést itt még reálisnak tartok, legalábbis a Deák tér és az Oktogon közötti szakaszon. Két utcával távolabb persze mindez már nem igaz. Szintén nagy lehetőséget látok az V. kerületi Szabadság téren, ahol 2-3 éven belül szinte biztos, hogy a hajdanvolt Tőzsdepalota legdrágább apartmanjai a kétmillió forintos négyzetméterárat is elérik. A külföldiek nagy része egyébként befektetésnek vásárol Budapesten ingatlant, bérbe adják, és mondjuk húszéves távlatban minimum évi 5 százalékos hozamot várnak el euróalapon számolva.
Csak a budapesti ingatlanpiac érdekes ma Magyarországon?
Tartósan sikeres vidéki sztoriról nemigen tudok. Van egy-két izgalmas fürdőberuházás, és tervezés alatt több golfpálya vagy egyéb sportkomplexum, de ezek volumene vagy hosszú távú hozadéka sem vethető össze a fővárosi fejlesztésekkel. A nagyobb lakóprojekteket sem véletlenül hanyagolják a Budapesttől távolabbi városokban a beruházók, hiszen nincs kellő kereslet. Ha sok új lakás épülne, a piac nem tudná felszívni a megüresedő használtakat, még mondjuk egy Győr nagyságú városban sem.
