Az, hogy a jövedelem, kamat jelenlegi szintje nem tartható, az elemzők szerint tipikus buborékjelenség – állapítja meg Stachó Andrea, a tanulmány szerzője, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) munkatársa.
Egy sikeres fiskális konszolidáció hatására a jövedelmek szűkülése, illetve stagnálása mellett feltehetően mérséklődik az ingatlanhitelek és ingatlanbefektetési termékek iránti kereslet is, ami érzékenyen érinti a hitelintézeteket, amelyeknek ráadásul számolniuk kell a hitelezési veszteségek átmeneti növekedésével is. Az elemzők becslése szerint a jelzáloggal terhelhető földterület piaci értéke 60-90 ezer milliárd forint lehet, a lakásállományé 40 ezer, a kereskedelmi irodaépületeké legfeljebb 5 ezer milliárd forint.
A bankok által bejegyzett összes jelzálogjog értéke 12,5 ezermilliárd forintot ért el 2006 júniusában, tehát a teljes elérhető ingatlanállomány mintegy 10 százaléka van hitel fedezetéül lekötve. Ez az elemzés szerint kellően reprezentatív érték ahhoz, hogy az ingatlanpiac bármilyen irányú jelentős elmozdulása a banki hitelbiztosítékok értékében is hasonlóan tükröződjön.
Negatívan hat a csomag
A hitelezési tevékenységhez kapcsolódó kockázatok közül a legjelentősebb a nemfizetési kockázat, amit az ügyfél jövedelmének visszaesése, munkahelyének elvesztése, túlzott eladósodása, de a gazdasági környezet romlása (növekvő kamatszint, gyengülő hazai valuta) is kiválthat. A 2006. évi kiigazító csomag az elemzés szerint összességében mérsékelten negatívan hat majd az ingatlanpiacra.
Az irodapiacon a következő másfél évben marad a túlkereslet, az ipari és kereskedelmi célú ingatlanok piaca pedig pozitívan stagnálni fog. A termőföld ára a hosszú távú alulértékeltség miatt zavartalanul emelkedni fog, a belterületi föld- és telekáraknál viszont átmenetileg stagnálás várható. A lakáspiacon ugyanakkor kedvezőtlen a helyzet: a kormány kiigazító csomagja olyan időszakban érkezik, amikor az árak már amúgy is stagnálnak, több területen pedig egyértelmű áresés tapasztalható.
10-15 százalékos csökkenés
A lakáskeresletet a kiigazító csomag konjunkturális hatása, a csökkenő jövedelem és az emelkedő kamatszint minden bizonnyal visszaveti majd. A megmaradó kereslet az elemzés szerint részben az új lakások felé fordulhat, tekintettel az áfa felső kulcsának csökkenésére, illetve az új tőkejövedelem-adók terelő hatására. A növekvő energiaköltség és az emelkedő infláció az építőanyagárakat kezdetben megdobhatja, ennek azonban az építőiparban kibontakozó dekonjunktúra erőteljesen határt szabhat.
A fentiek fényében könnyen elképzelhető, hogy a 2006-2007-es időszakban a lakásárak átlaga országosan akár 10-15 százalékkal is visszaeshet, aminek Budapesten nagyjából 0-5 százalék közötti áresés felelne meg. Ez egyébként a piaci szereplők várakozásaival vagy legalábbis reményeivel szöges ellentétben áll, mint ahogy arralegutóbbi elemzésünkben is rámutattunk. Az általunk megkérdezett szakértők várakozásai szerint ugyanis jóval infláció fölötti áremelkedésre kell számítani 2007-ben, amit a megugró energiaárak, építőanyag-költségek és általában az elszaladó infláció indokol.
Mindenesetre, ha mégis a felügyelet prgnózisában szereplő korrekció következik be, akkor az az elemzés szerint egy kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható. Ezt azonban érdekes módon nem az ingatlanárak korábbi jelentős felfutása idézné elő, mint általában jellemző, hanem az, hogy az ingatlanpiac alakulását meghatározó legfontosabb makrogazdasági mutatók adott szintje egyensúlyi okok miatt fenntarthatatlannak bizonyult. Az említett buborék tehát inkább makrogazdasági, semmint ingatlanpiaci természetű lenne.
