Budapest szűkebb értelemben vett belvárosában a házak kaputelefonjait szemlélve sok helyütt feltehetnénk a kérdést: lakó- vagy irodaház előtt állunk-e éppen? Egy-egy házban ugyanis szinte már az összes lakás irodává alakult, amelyekben többnyire ügyvédek, orvosok, könyvelők, esetleg szerkesztőségek rendezkedtek be. Ehhez persze az kell, hogy maga a ház külsőre is exkluzív és nagyon jól megközelíthető helyen, a lakások területe elérje legalább a 100 négyzetmétert, továbbá korszerű infrastruktúrával rendelkezzenek és ne legyen bennük túl sok holt tér.
Természetesen az ellenkezőjére is találni példát: rosszabb helyen, szerencsétlenebb elrendezéssel, ahol extrém esetben mondjuk a fénymásoló a fürdőszobai kádat befedő deszkákon kap helyet. A még mindig tömegével épülő, és egyre nyomottabb árakon elérhető, eleve irodának szánt létesítmények gazdái azonban nem kegyelmeznek; ez a kínálati bőség hamarosan megtizedeli a lakásirodákat, amelyek közül hosszú távon csak a legkülönlegesebbek maradhatnak ilyen hasznosításban. 
Munkahely a lakásban. Kiköltöznek?
Ködös terep
Az irodának használt lakások piacáról nagyon nehéz korrekt információkhoz jutni, minthogy ez a szegmens kiesik a nagy irodapiaci cégek, elemzők és sok esetben az önkormányzatok és az adóhatóság látóköréből is. Gazdaság- és városkutatók számára is ködös terep, és a statisztikai hivatal sem rendelkezik erre vonatkozó számsorokkal. Elvileg nyomon követhetők lennének a piaci folyamatok, hiszen egy – legálisan – irodának használt lakásnak többféle bejelentési és adóvonzata is van.
Mint Nagy Zoltán ügyvéd rámutat, a bérbeadónak először az adóhatóságnál kell jelentkeznie, hogy kifejezetten erre vonatkozó adószámot kérjen magának, ami alapján azután a számlát is ki tudja állítani a bérleti díjról. Az ügylet a bérlőre is ró kötelezettségeket: az általa fizetett bruttó bérleti díjból le kell vonnia és be kell fizetnie a személyi jövedelemadó előleget. Más oldalról a tulajdonosnak elvileg az önkormányzat felé is be kell jelentenie, ha iroda működik a lakás falai között. Ez helyiadó-fizetési kötelezettséget von maga után. „Ellenkező esetben pedig gyűlik az adótartozás és ketyeg a késedelmi pótlék” – teszi hozzá a szakember. Minthogy azonban ezt a többség nem egészen így intézi, a hivatalos forrásokból nehéz kiindulni.
Nem segíti a tisztánlátást az sem, hogy az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is lakásként szerepel a legálisan működtetett lakásirodák zöme is, nem beszélve azokról, amelyeket feketén adnak ki. Mindezek következtében igazán csak becsülni lehet ennek a részpiacnak a nagyságát.
|
Ahhoz, hogy a lakásiroda mint befektetés gyümölcsöző lehessen, a csillagok szerencsés együttállása szükségeltetik. A legfontosabb szempontok az elhelyezkedés, az állag, a méret és a felszereltség, no és az alternatív kínálat szűkössége. Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország Kft. ügyvezető igazgatója szerint a századfordulón épült bérházak lakásai iroda céljára sokkal alkalmasabbak, mint mondjuk a ‘30-as évek után építettek, amelyekben a vizesblokkok rendszerint túlméretezettek (persze csak irodai szemmel), és egyébként is roppant rossz hatékonyságú terek kialakítását teszik csak lehetővé. A legexkluzívabbak természetesen a Budán vagy Pest egy-egy elegánsabb negyedében elvétve előforduló villaépületek, ezek azonban a magánbefektetőknek jellemzően elérhetetlenek. Mindent összevéve a sikeres befektetéshez szükséges kritériumok meglehetősen leszűkítik a szóba jöhető kerületeket, legalábbis, ha Budapestre koncentrálunk.
A legideálisabb adottságúak az V. és VI. kerületi lakások, de itt is csak azok, amelyek kiemelten jó helyen vannak, mondjuk a magas presztízsű Andrássy úton, ahol ráadásul hosszabb távon sincs esély arra, hogy egy újonnan épülő irodakomplexum elszívja a keresletet. Sallai Ákos, az Otthon Centrum irodájának ügyvezetője szerint ugyanakkor a bérleti díjak igen széles skálán mozognak, szinte utcáról utcára változnak. „Ha legalább 100-150 négyzetméteres ingatlanról van szó, akkor a tulajdonos jobban jár, ha nem lakásként, hanem irodaként próbálja meg kiadni” – mondja a szakember. Ez esetben a bérleti díj ugyanis többszázezer forint is lehet havonta, ebben az ársávban pedig a bérlakás-kereslet már nagyon szűkös (100-120 ezer forintnál megreked), egy irodának viszont még mindig olcsóbb, mint a valódi iroda bérleti díja.
Természetesen ehhez a tulajdonosnak is rá kell költenie a lakásra: ki kell alakítania a megfelelő telefon- és számítógépes hálózatot, az átlagosnál magasabb biztonsági fokozatot, és legalább bérleti ciklusonként újra kell kábeleztetni a lakást, nem beszélve az egyéb felújításokról, korszerűsítésekről. Ami a bérleti díjat illeti, az hosszú távon aligha hoz busás reálhozamot, évente legfeljebb az inflációnak megfelelő – 4-5 százalékos – díjemeléssel lehet számolni. Ezt szintén figyelembe kell venni akkor, ha pusztán befektetésben gondolkozunk, mint ahogyan számolni kell a nagy irodafejlesztő cégek konkurenciájával is.
