Belföld

Ingatlanbefektetés – lakásirodák

Csak a különlegesen jó adottságú lakásirodáknak van jövőjük, a piac egészénak leáldozóban van a napja. Ebből a szempontból Budapesten a belső belvárosi lakások vannak még a legjobb helyzetben.

Budapest szűkebb értelemben vett belvárosában a házak kaputelefonjait szemlélve sok helyütt feltehetnénk a kérdést: lakó- vagy irodaház előtt állunk-e éppen? Egy-egy házban ugyanis szinte már az összes lakás irodává alakult, amelyekben többnyire ügyvédek, orvosok, könyvelők, esetleg szerkesztőségek rendezkedtek be. Ehhez persze az kell, hogy maga a ház külsőre is exkluzív és nagyon jól megközelíthető helyen, a lakások területe elérje legalább a 100 négyzetmétert, továbbá korszerű infrastruktúrával rendelkezzenek és ne legyen bennük túl sok holt tér.

Természetesen az ellenkezőjére is találni példát: rosszabb helyen, szerencsétlenebb elrendezéssel, ahol extrém esetben mondjuk a fénymásoló a fürdőszobai kádat befedő deszkákon kap helyet. A még mindig tömegével épülő, és egyre nyomottabb árakon elérhető, eleve irodának szánt létesítmények gazdái azonban nem kegyelmeznek; ez a kínálati bőség hamarosan megtizedeli a lakásirodákat, amelyek közül hosszú távon csak a legkülönlegesebbek maradhatnak ilyen hasznosításban.


Ingatlanbefektetés – lakásirodák 1

Munkahely a lakásban. Kiköltöznek?

Ködös terep

Az irodának használt lakások piacáról nagyon nehéz korrekt információkhoz jutni, minthogy ez a szegmens kiesik a nagy irodapiaci cégek, elemzők és sok esetben az önkormányzatok és az adóhatóság látóköréből is. Gazdaság- és városkutatók számára is ködös terep, és a statisztikai hivatal sem rendelkezik erre vonatkozó számsorokkal. Elvileg nyomon követhetők lennének a piaci folyamatok, hiszen egy – legálisan – irodának használt lakásnak többféle bejelentési és adóvonzata is van.

Mint Nagy Zoltán ügyvéd rámutat, a bérbeadónak először az adóhatóságnál kell jelentkeznie, hogy kifejezetten erre vonatkozó adószámot kérjen magának, ami alapján azután a számlát is ki tudja állítani a bérleti díjról. Az ügylet a bérlőre is ró kötelezettségeket: az általa fizetett bruttó bérleti díjból le kell vonnia és be kell fizetnie a személyi jövedelemadó előleget. Más oldalról a tulajdonosnak elvileg az önkormányzat felé is be kell jelentenie, ha iroda működik a lakás falai között. Ez helyiadó-fizetési kötelezettséget von maga után. „Ellenkező esetben pedig gyűlik az adótartozás és ketyeg a késedelmi pótlék” – teszi hozzá a szakember. Minthogy azonban ezt a többség nem egészen így intézi, a hivatalos forrásokból nehéz kiindulni.

Nem segíti a tisztánlátást az sem, hogy az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is lakásként szerepel a legálisan működtetett lakásirodák zöme is, nem beszélve azokról, amelyeket feketén adnak ki. Mindezek következtében igazán csak becsülni lehet ennek a részpiacnak a nagyságát. 







Kimerülőben
Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. kutatásvezetője szerint a Budapesten nyilvántartott 1,4 millió négyzetméternyi „A” kategóriás és új építésű „B” kategóriás működő irodaterület mindössze fele-harmada lehet az összesnek. Vagyis legalább ugyanekkora súlyt képviselnek a lakásirodák, amelyekből e szerint 15-20 ezernél is több lehet a fővárosban. Létjogosultságuk néhány szakma és az alacsonyabb bérleti díjak jóvoltából még megvan, ám a szakemberek szerint már nem sokáig. „Egy-két eurós árelőny életben tarthatja ezt a piacot – vélekedik Pichovszky – amely azonban kiaknázatlan lehetőségeket hosszú távon már aligha rejt magában.” Nem véletlen, hogy az utóbbi évek lakásvásárlási boomja erre a területre alig hatott, vagyis az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők tapasztalatai alapján a vásárlók zömének eszébe sem jutott, hogy kifejezetten irodakiadás céljára vegyen lakást. „Ha már befektetésben gondolkoztak, akkor inkább az ingatlan értéknövekedése volt a fő motiváció” – hangsúlyozza Soóki-Tóth Gábor, az ingatlan-tanácsadással foglalkozó Ecorys Magyarország Kft. ügyvezető igazgatója is.

Adottság kérdése

Ahhoz, hogy a lakásiroda mint befektetés gyümölcsöző lehessen, a csillagok szerencsés együttállása szükségeltetik. A legfontosabb szempontok az elhelyezkedés, az állag, a méret és a felszereltség, no és az alternatív kínálat szűkössége. Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország Kft. ügyvezető igazgatója szerint a századfordulón épült bérházak lakásai iroda céljára sokkal alkalmasabbak, mint mondjuk a ‘30-as évek után építettek, amelyekben a vizesblokkok rendszerint túlméretezettek (persze csak irodai szemmel), és egyébként is roppant rossz hatékonyságú terek kialakítását teszik csak lehetővé. A legexkluzívabbak természetesen a Budán vagy Pest egy-egy elegánsabb negyedében elvétve előforduló villaépületek, ezek azonban a magánbefektetőknek jellemzően elérhetetlenek. Mindent összevéve a sikeres befektetéshez szükséges kritériumok meglehetősen leszűkítik a szóba jöhető kerületeket, legalábbis, ha Budapestre koncentrálunk.

A legideálisabb adottságúak az V. és VI. kerületi lakások, de itt is csak azok, amelyek kiemelten jó helyen vannak, mondjuk a magas presztízsű Andrássy úton, ahol ráadásul hosszabb távon sincs esély arra, hogy egy újonnan épülő irodakomplexum elszívja a keresletet. Sallai Ákos, az Otthon Centrum irodájának ügyvezetője szerint ugyanakkor a bérleti díjak igen széles skálán mozognak, szinte utcáról utcára változnak. „Ha legalább 100-150 négyzetméteres ingatlanról van szó, akkor a tulajdonos jobban jár, ha nem lakásként, hanem irodaként próbálja meg kiadni” – mondja a szakember. Ez esetben a bérleti díj ugyanis többszázezer forint is lehet havonta, ebben az ársávban pedig a bérlakás-kereslet már nagyon szűkös (100-120 ezer forintnál megreked), egy irodának viszont még mindig olcsóbb, mint a valódi iroda bérleti díja.

Természetesen ehhez a tulajdonosnak is rá kell költenie a lakásra: ki kell alakítania a megfelelő telefon- és számítógépes hálózatot, az átlagosnál magasabb biztonsági fokozatot, és legalább bérleti ciklusonként újra kell kábeleztetni a lakást, nem beszélve az egyéb felújításokról, korszerűsítésekről. Ami a bérleti díjat illeti, az hosszú távon aligha hoz busás reálhozamot, évente legfeljebb az inflációnak megfelelő – 4-5 százalékos – díjemeléssel lehet számolni. Ezt szintén figyelembe kell venni akkor, ha pusztán befektetésben gondolkozunk, mint ahogyan számolni kell a nagy irodafejlesztő cégek konkurenciájával is.

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.