A hivatalokhoz érkezett panaszok alapján, egymástól függetlenül vizsgálta a jelzálog-biztosíték mellett történő hitelezés banki gyakorlatát a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSzÁF) és az állampolgári jogok országgyűlési biztosa.
|
A PSzÁF azt vizsgálta, hogy jogosak-e a 2003 folyamán a felügyeletre érkezett panaszok az úgynevezett opciós jog érvényesítésének gyakorlatával kapcsolatosan. A felügyelet tehát azt a tevékenységet vizsgálta, amikor egy tetszőleges célból felvett kölcsön biztosítékaként jelzálogjog engedésére és a vételi jog kikötésére is sor kerül; vagyis a banki ügyfél jelzálogkölcsönhöz jut, és a bank egyben vételi jogot is szerez az ingatlanra (lásd keretes írásunkat).
Az ombudsman arra keresett választ, vajon sérti-e a jelzálog-biztosíték mellett történő hitelezés gyakorlata az adósok alkotmányos jogait, sérti-e a tulajdonhoz való jogot a hitelintézetek eljárása, szerződéskötési gyakorlata, és nem utolsó sorban, hogy az állam felügyeleti szervein (vagyis az ügyben az ombudsmannal párhozamosan vizsgálódó PszÁF-en) keresztül megfelelően gondoskodik-e az állampolgárok tulajdonhoz való jogának biztonságáról és védelméről.
Hivatali megjegyzések
A pénzügyi felügyelet az említett gyakorlattal kapcsolatban leszögezi, hogy az opciós vételi jog szektoron belüli elterjedtsége szűk körben (öt kereskedelmi bank, egy jelzálogbank, hat pénzügyi vállalkozás és száztizenkét szövetkezeti hitelintézet alkalmazza), illetve az átlagosnál magasabb kockázatú ügyletek esetében történik, és az opció lehívására az elmúlt évben csupán egy banknál és tizenkilenc szövetkezeti hitelintézetnél került sor.
Az ingatlan opciós szerződésen szereplő vételárával kapcsolatban a felügyelet megállapítja, hogy az egyes meg nem nevezett intézményeknél „nem zárja ki a feltűnően nagy értékkülönbség lehetőségét”, az értékkülönbség megállapítását azonban a PSzÁF a bíróságra bízza, mondván az az ő kompetenciája.
A felügyelet megjegyzi továbbá azt is, hogy „nem minden intézmény ad lehetőséget az ingatlan újraértékelésére”, holott, mint azt már említettük, hosszabb futamidő esetén a szerződéskötéskor megállapított vételár jelentősen elszakadhat az aktuális piaci ártól, és az ügyfeleknek korlátozottak a lehetőségeik a szükségessé váló értékesítés befolyásolására.
Összességében tehát jogszerűnek ítélte a felügyelet a bankok működését, néhány pénzintézetet azonban felkért az opciós vételár megállapításának átgondolására, továbbá kezdeményezte az ingatlan újraértékelésének bevezetését az azt mellőző bankoknál.
Kemény ombudsmani bírálat
Kicsit élesebben fogalmaz az állampolgári jogok országgyűlési biztosa által az ügyben közölt, egyébként kötelező érvénnyel nem bíró irat. Eszerint a vizsgált esetekben a jóhiszemű és tisztességes eljárás követelményébe ütközik, ha a bank a fedezetként lekötött ingatlan értékét a valós forgalmi érték alatt határozza meg, sőt leszögezi, hogy a már „leértékelt ingatlan hitelfedezeti értékét még a biztonságos hitelezéshez szükséges legmagasabb értéknél is alacsonyabban állapítja meg”. Az ombudsman szerint, ha „a feltűnően aránytalan előnyt az adós helyzetének kihasználásával köti ki, a szerződés uzsorás szerződés és mint jogszabályba (és jóerkölcsbe) ütköző, semmis.”
Az ombudsman szerint a bank akkor járna el jóhiszeműen és tisztességesen, ha az ingatlan forgalmi értékének megállapítását független szakértőre bízná és bevonná abba a tulajdonost is, a bankok biztonságának „eltúlzott és egyoldalú” fokozása ugyanis az ügyfeleknek szükségtelen és aránytalan jogsérelmet okozhat, és veszélyezteti a tulajdonhoz való jogukat.
Sok esetben előfordult az is, hogy a bank nem tájékoztatta az ügyfelet a vételi jogról és a vizsgálat eredményei szerint a közjegyzők sem minden esetben teljesítik elégséges mértékben a törvényben előírt kötelezettségüket (a közjegyző feladata tájékoztatni az ügyfelet a jogügylet lényegéről és jogi következményeiről, és meg kell győződnie arról is, hogy az okiratban foglaltakat a fél pontosan érti és azok valóban megfelelnek a fél akaratának).
Lenkovics Barnabás megállapította továbbá, hogy a Gazdasági Versenyhivatal által hivatalból lefolytatandó vizsgálat keretében indokolt tisztázni, hogy a kifogásolt gyakorlat tekintetében a pénzintézetek – egyedül vagy közösen – erőfölényes helyzetben vannak-e. Az ombudsmani közlemény szerint, amennyiben az erőfölényes helyzet bármilyen formában bizonyítást nyer, akkor azt kell vizsgálni, hogy a pénzintézet visszaélt-e erőfölényével. Ugyanígy versenyhivatali vizsgálatot indokolt lefolytatni annak tisztázására, hogy egyes bankok nem kötöttek-e egymással versenyt korlátozó megállapodást.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa egyben a fentebb idézett felügyeletet is megdorgálja, amiért a kifogásolt banki gyakorlatot a Pszáf nem ellenőrzi, és nem tesz lépéseket annak érdekében, hogy a bankok ügyfeleinek alkotmányos és törvényes jogai és érdekei ne csorbuljanak.
Hogy az ombudsman olvasta-e a felügyelet áprilisban kiadott, közel fél éves vizsgálatáról szóló eredményt, nem sikerült megtudnunk, az viszont reménykeltő, hogy Farkas István, a felügyelet tanácsának frissen kinevezett elnöke személyes találkozót kezdeményezett Lenkovics Barnabással az ügy tisztázása érdekében.
