Az 1995-ben EU-taggá vált Ausztria, Svédország és Finnország kirívó eset abból a szempontból, hogy mindhárom ország egy főre jutó GDP-je már az
unióba lépésük pillanatában magasabb volt az EU-átlagánál, és jólétük azóta sem csökkent.
Ott tartunk, ahol Bécs
Az Otthon Centrum kutatása szerint a magyar fővárossal legjobban összevethető Bécsben 2 és 5,5 ezer euró közti négyzetméterárak jellemzők, ami 0,5-1,5 millió forintnak felel meg. Amennyiben ezeket az árakat az osztrák GDP-vel és az ottani bérszínvonallal összevetjük, kiderül, hogy a mai budapesti belvárosi árak arányukban nem térnek el lényegesen a bécsiekétől. Ezt támasztják alá a tavalyi statisztikák is: Ausztriában egy kisebb családi ház 2003-ban átlagosan 85 millió forintnak, egy kisebb lakás pedig 20 millió forintnak megfelelő euróba került.
Osztrák tapasztalatok
A három csatlakozó ország közül talán Ausztria példája lehet a legérdekesebb számunkra, hiszen ugyanúgy, ahogy mostantól hazánk, 1995 és 2004 között ez a szomszédunk volt az unió keleti határországa. Ez pedig stratégiailag fontos pozíció, aminek kihasználására a hazai ingatlanszakértők is leginkább spekulálnak.
Ausztria ingatlanpiaca valóban profitált az unióba, majd a monetáris unióba való belépésből. Különösen az irodaingatlanok, ipari parkok piaca élénkült meg. Már az euróövezetbe történő 1999-es belépést megelőző években érezhető volt a fellendülés ebben a szegmensben, ami a nyugat-európai nagyvárosokkal ellentétben azt eredményezte, hogy a bérleti díjak ugyan nem emelkedtek, de nem is csökkentek.
A bécsi „A” kategóriájú irodák bérleti díja öt évvel az uniós csatlakozás után is tartani tudta magát a négyzetméterenkénti havi 20-25 eurós szinten, a külvárosokban levő ipari parkokban pedig a 10-15 eurós tartományban (másodosztályú irodákat durván 7-10 euróért lehet találni). A jó infrastruktúrájú, modern ipari parkokban, logisztikai központokban stabil áremelkedést hozott a csatlakozás, 2000-ben mintegy 250 euró körüli négyzetméterárakkal lehetett kalkulálni.
Az árak emelkedése ugyanakkor az osztrák lakáspiacon elmaradt. Az 1980 és 2000 közötti húszéves időszakot nyomon követve ugyan átlagosan évi 3,5 százalékos lakásár-emelkedés következett be (ezzel párhuzamosan valamivel több mint 3 százalékos telekár-emelkedés és az építési költségek 1 százalék fölötti emelkedése), de közvetlenül az EU-csatlakozás után a négyzetméterárak érzékelhető visszaesését tapsztalták szomszédaink. A belépést követő három-négy évben több mint 10 százalékkal lettek alacsonyabbak a lakásárak, majd az 1999-es mélypontot követően indultak felfelé, hogy a csatlakozás után hat évvel visszaérjenek az 1995-ös kiindulási szintre.
Északi minták
Ennél pozitívabb fejleményeket hozott a lakáspiacon a skandináv országok csatlakozása. Svédországban és Finnországban egyaránt 40-50 százalékos drágulás ment végbe 1995 és 2001 között, igaz, ez sokkal kevésbé hozható összefüggésbe az uniós csatlakozással, mint a dél-kelet-európai országok vagy például Írország esetében. Az eleve kiemelkedő életszínvonalról induló
és stabilan prosperáló gazdaságú skandinávok lakáspiaca az uniótól függetlenül 5-8 éves ciklikusságot mutat, ami főként Finnországban hozott látványos csúcs- és mélypontokat.
Ami a skandináv piac befektetési lehetőségeit illeti, a PriceWaterhouse Coopers idevágó tanulmánya szerint hosszú távon jó megtérüléssel kecsegtetnek a finn, de különösen a svéd ingatlanok. Finnországban a kilencvenes évek első felében lazítottak a szabályozáson, a belföldiek és külföldiek ingatlanszerzése lényegesen könnyebbé vált, Svédországban ezzel szemben nagyon súlyos adók és illetékek drágítják az adásvételt. A bérleti díjakat viszont államilag szabályozzák és tartják elfogadható szinten, így aligha meglepő, hogy a svéd lakosság több mint fele nem saját ingatlanában lakik. Ebből a szempontból mellesleg Németország a listavezető Európában, ott ugyanis a lakosság közel 60 százaléka bérli lakását vagy házát. Ausztriában is hasonlóan magas (45 százalékos) ez az arány, Finnországban 35, hazánkban pedig mindössze 2 százalék.
A bérlésre kínált ingatlanok piaca azonban rohamosan szűkül, különösen Stockholmban, így ott a magas extra terhek mellett is egyre jobban megéri
majd ingatlant vásárolni. Az unió idei bővítése ráadásul tovább javítja a skandináv országok ingatlanbefektetési esélyeit – mutat rá a PWC tanulmánya – miután a korábbi ex-szovjet balti államokkal az eddiginél még könnyebbé és intenzívebbé válhatnak gazdasági kapcsolataik.
