Görögország 1981-es EU-csatlakozását kudarcként szokás emlegetni. A Spanyolországhoz és Portugáliához hasonló, különleges adottságokkal megáldott mediterrán ország eleven példaként testesíti meg mindazt, ami rosszul sülhet el az uniós csatlakozás során. Miközben az 1986-os belépését
követő első öt évben a spanyol és portugál gazdasági növekedés is igen nagy lendületet vett (Spanyolország GDP-je 1,4 százalékról 4,5-re, Portugáliáé pedig 0,9-ről 5,7 százalékra ugrott), Görögország a hirtelen visszaesés és hosszú vergődés példája.
A csatlakozást megelőző évek 4,2 százalékos gazdasági növekedése 1982-ben 0,2 százalékra esett vissza, és az első tizenöt évben alig haladta meg az egy százalékot. Az ország csak akkor talált magára, amikor a kilencvenes évek közepén a kormány eldöntötte, hogy csatlakozik a monetáris unióhoz, majd 2001. január 1-jén bevezették az eurót.
Gazdasági teljesítményének a közelmúltban tapasztalt javulása ellenére Görögország viszonylagos gazdasági ereje azonban még mindig kisebb, mint 1981-es belépésének idején volt. Az egy főre jutó GDP pedig több mint húsz év elteltével is az uniós minimumot képviseli.
Tanulságok
Az okokat elemző nemzetközi tanulmányok arra mutatnak rá, hogy az éppen hatalmon levő kormány elutasította az uniós szabályokat, két kézzel szórta a pénzt, a támogatások elköltését korrupció övezte, elhanyagolták az infrastrukturális beruházásokat, nem teremtettek üzletbarát környezetet. Ezáltal elmaradtak a külföldi befektetők, nem tudták javítani a munkaerő termelékenységét, így az export sem volt versenyképes.
Az Economist Corporate Network (az Oracle és az Ernst & Young közreműködésével készített) tanulmánya szerint kicsi az esélye annak, hogy a kelet-közép-európai országok 2004-es csatlakozása is ennyire félresikerüljön, de azért a görög tanulságokat nem árt szem előtt tartaniuk. Az EU-tagság segíthet a felzárkózásban, de a siker legfontosabb feltétele a szigorú gazdaságpolitika, a makröokonómiai stabilitás és a társadalmi konszenzus – vélik az elemzők.
Mint minden más csatlakozó országban, Görögországban is az általános gazdaságpolitikai helyzet alakította az ingatlanpiacot, így nem csoda, hogy a természeti adottságaiban egyébként hasonló spanyol és portugál piacon bekövetkezett árrobbanás a görögök esetében elmaradt. Igaz ugyan, hogy az 1980 és 2000 közötti húsz év alatt évente átlagosan mintegy 3,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, de ez a folyamat korántsem volt egyenletes.
A belépést követően öt éven keresztül az ingatlanárak nemhogy növekedtek volna, hanem éppen csökkentek, majd újabb öt évnek kellett eltelnie ahhoz, hogy a négyzetméterárak visszataláljanak a kiindulási szintre. Az első tízéves ciklus elteltével azután stagnálás, később enyhe áremelkedés következett be. Az 1995 óta tapasztalt mintegy 30 százalékos drágulás elmaradt a legtöbb uniós tagállamétól.
Megugró lakbérek
Egyedül a lakásbérleti piacon következett be látványos áttörés. Az ECORYS Magyarország Kft. felmérése szerint a nyolcvanas-kilencvenes évtized fordulóján Dél-Európában általános tendenciaként fellendült a lakásbérleti piac, de Görögország kivételével ez a növekedés nem volt kimagasló. A görög lakbérek 1988 és 1993 között több mint háromszoros értékre ugrottak, míg a spanyol és portugál piacon körülbelül ötvenszázalékos volt az emelkedés ugyanebben az időszakban.
A görög piac egyébként hasonlít a többi mediterrán országéra és hazánkéra is abból a szempontból, hogy a saját tulajdonban álló ingatlanok aránya igen magas (közel 80 százalékos), sőt a háztartások 14 százaléka egy második ingatlant is magáénak tudhat (ez a legnagyobb arány az unión belül). Ez részben amiatt alakult így – mutat rá az Athéni Közgazdaság-tudományi Egyetem egyik tanulmánya -, hogy az ország valutauniós csatlakozásához közeledve a ’90-es évek második felétől drasztikusan zuhanni kezdtek a kamatok, ezért a görög lakosság mind nagyobb része látott fantáziát az ingatlanbefektetésekben.
Árkülönbségek
Görögország több mint 2500 szigetből áll, az ingatlanárak igen széles sávban mozognak. Természetesen Athénben, a többi nagyvárosban és a tengerparton a legmagasabbak a négyzetméterárak (a fővárosban durván a budapestihez hasonló négyzetméterárakkal lehet kalkulálni). Egy felújításra szoruló vidéki nyaraló viszont akár már 30 ezer euróért (7,5 millió forintért) is elérhető, a tengerparti studiók, apartmanok 45 ezer eurónál (11,2 millió forintnál) kezdődnek, míg egy városi ház vagy kisebb villa legalább 150 ezer euróba (38 millió forintba) kerül. Cipruson 75-90 ezer eurónál (19-23 millió forintnál) indulnak az eladó apartmanok árai.
Ami viszont a külföldiek görögországi ingatlanbefektetési szándékait illeti, ez már fogasabb kérdés. Jóllehet a tengerpart elvileg nagyon vonzó turisztikai és befektetési célpont, a visszafogott marketing és a tulajdonszerzési szabályok szigorúsága miatt elenyésző azoknak az uniós állampolgároknak az aránya, akik az utóbbi évtizedekben görög ingatlanokhoz jutottak. A szabályok liberalizálására ugyanis első körben is csak 1991-ben került sor, de azóta sem teljesen szabad az út, ráadásul mind a mai napig régiónként eltérő rendelkezések vannak érvényben.
A statisztikák egyébként meglehetősen lazák – akárcsak maguk a görögök. Nemzetközi ingatlanügynökök becslése szerint a jogi útvesztők és a kínálat szűkössége miatt évente legfeljebb néhány ezren vásárolnak görög ingatlant, ennek több tízszerese a Spanyolországban befektetők száma, akik egy-egy üdülőingatlanért átlagosan 175 ezer eurót (44 millió forintot) fizetnek ki.
Szakértők szerint így Görögország tetemes külföldi tőkétől esik el, pedig az elkövetkező tíz éven belül akár 200 ezer új építésű ingatlanra is lenne kereslet (és egy-egy nyaralóért 200 ezer eurót sem sokallnának a befektetők). Ehhez természetesen tovább kellene egyszerűsíteni az ingatlanvásárlási és -építési szabályokat. Ma ugyanis még előfordulhat, hogy azért nem építkezhet egy külföldi befektető, mert bár a telek már az ő tulajdonában van, a rajta álló olajfák viszont nem…
