A lakásvásárlók többsége kivár. Egy részük megcsömörlött az ünnepek előtti felfordulástól, nem volt hajlandó sorban állni a bankfiókok és a földhivatalok előtt, nem akarta elkapkodni a döntést, és inkább elhalasztotta a hiteligénylést és a vásárlást – vélik banki szakemberek. Akiknek nem volt annyira sürgős, azok inkább most kezdenek majd tájékozódni a bankok újabb ajánlatai tengerében.
A megugró hitelkamatok és egyes bankok visszamenőleges áremelései hatására, ha nem is drámai, de átmeneti visszaesésre számítanak az ingatlanpiaci szakértők, amit a szezonális ingadozások is erősítenek (január-február jellemzően inkább pangást, semmint zsongást hoz). A folyamatok nyertesei a lakástakarékpénztárak lehetnek, amelyek az aktuális pénzpiaci folyamatoktól függetlenül továbbra is 6 százalékos fix kamatozással nyújtanak hitelt.
Szigorúbb szabályok
A lakáscélú állami támogatásokról szóló kormány-rendelet 2003. decemberi legfőbb módosításai a következők:
• jelzáloglevél-kamattámogatás esetén az igényelhető hitel összege használt lakás vásárlása, bővítése, illetve korszerűsítése esetén a korábbi 15 millió forintról 5 millió forintra csökken
• amennyiben az ügyfél a kamattámogatást jelzáloglevéllel finanszírozott kölcsön után igénybe veszi, ahhoz az ügylethez kiegészítő kamattámogatás nem vehető igénybe (a korábbi kettős kamattámogatású konstrukciók megszűnnek);
• mozgó hiteldíj-plafon: építés, illetve új lakás vásárlása esetén a kamattámogatás mértéke az állampapírhozam 60 százaléka, használt lakás vásárlása, bővítése, korszerűsítése esetén az állampapírhozam 40 százaléka.
Nemcsak a potenciális vásárlók egy része, hanem maguk a bankok is a tájékozódás fázisában vannak. Az egyértelmű, hogy a december 22. után igényelt kamattámogatásos hitelekre már a korábbinál 2-3 százalékponttal magasabb kamatokat számítanak fel, hiszen a fix kamatplafon eltűnésével most az állampapír-referenciahozamok aktuális szintje határozza meg a maximális terheket. Ez a jelenlegi kamatszintek mellett új lakások esetén 7,5-8,5 százalékos éves terhet jelent (kamat és kezelési költség együtt), használt ingatlanok esetén pedig ennél még magasabb, 9-10 százalékos éves díjat.
A mozgó hitelplafon hosszú távú előnye persze az, hogy amint a kamatok lejjebb kúsznak, a bankok ennek megfelelően újraszámítják a kamatlábakat is, így azok valóban a piaci viszonyokat fogják tükrözni. Az új helyzetben ráadásul mintha élesebb verseny kezdene kibontakozni – mutatnak rá a szakértők -, hiszen a bankok ajánlatai eddig a fix (5, illetve 6 százalékos) plafon közvetlen közelében szinte tizedesjegyre megegyeztek, míg a friss kondíciók nagyobb mozgásteret adva, nagyobb szóródást is mutatnak.
Kombináljunk!
Ha a banki lakáshiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekre vágyunk, akkor érdemes lehet a lakástakarékpénztári és a „rendes” banki szisztéma ötvözetét kipróbálnunk. Az ilyen kombi-ajánlatok mindkét hazai takarékpénztár és partnerbankjaik palettáján megtalálhatók, miáltal gyakorlatilag kiküszöbölhető a legalább négyéves előtakarékossági követelmény. Ebben az esetben ugyanis az ügyfél azonnal hitelt kap a banktól, és közben elkezd előtakarékoskodni a lakástakarékpénztári szerződése értelmében, majd 4 év után a pénztár törleszti a banki hitelt az ügyfél helyett.
Lakás-takarékpénztárból ugyanis elvileg csak leghamarabb négy év előtakarékoskodás után juthatunk hitelhez (illetve két év elteltével úgynevezett áthidaló kölcsönhöz), akkor viszont valóban éves szinten fix 6 százalékos kamatteher melett (amit egy százalék körüli kezelési költség növel).
Duopol piacon
Ma Magyarországon durván egymillió embernek van lakástakarékpénztári szerződése, ebből 650 ezren a Fundamenta-Lakáskassza Rt., 420 ezren pedig az OTP Lakástakarék Rt. ügyfelei. Az előbbi társaság 2003-ban 125 milliárd, az enyhe piaci hátrányát folyamatosan lefaragó OTP pedig november végéig 134 milliárd forintnyi új szerződéssel bővítette állományát. Kérdésünkre válaszolva mindkét piaci szereplő vezetői úgy nyilatkozak: élénkülést várnak az idei évtől, 10-15 százalékos állománybővüléssel számolnak.
Ha tehát valakinek hosszú távú tervei vannak, akkor esetleg érdemes megfontolni a pénztári szerződést, amelyhez ráadásul vissza nem térítendő állami támogatás is jár. Ennek éves mértéke a betétként elhelyezett összeg harminc százaléka, legfeljebb azonban 72 ezer forint (tavaly áprilisig csak 36 ezer forint volt). Az állami támogatás összegét a központi költségvetés átutalja és a lakástakarékpénztár a lakáselőtakarékoskodó számláján – éves rendszerességgel a megtakarítási év leteltét követő egy hónapon belül – betétként jóváírja.
Az állami támogatás családon belül ráadásul megtöbbszörözhető, tehát érdemesebb mondjuk négy, 20-20 ezer forintos havi betétösszegű szerződést kötni, mint egy havi 80 ezer forintos lekötést, akkor ugyanis négyszer 72 ezer forint kerül pluszban a család számlájára. Mindezért cserébe persze a lakáscélú betétekhez hasonló adókedvezmény már nem jár, ahogyan a lakás-takarékpénztártól felvett hitelek után sem. (Ez alól egyedül az áthidaló kölcsönök képeznek kivételt, ekkor az éves aktuális törlesztőrészlet 40 százaléka, de legfeljebb 120 ezer forint – a korábbi 240 ezer forint helyett! – vonható le az összevont adóalapból.)
