Két legyet akar ütni egy csapásra a külföldi ingatlanra áhítozók többsége: olyan tengerparti nyaralót szeretnének, amely egyszerre üdülő és hasznot hajtó befektetés is – mondják az ingatlanforgalmazók. Hozzátéve: a legtöbben hamar rájönnek, hogy többnyire csak saját befektetéseik kárára tudnak üdülni, ezért érdemes időben elválasztani a kellemest a hasznostól. Végül mindig kiderül, hogy hasonló szempontokat kell mérlegelniük a befektetőknek, illetve azoknak, akik saját célra vásárolnak házat vagy apartmant a tengerparton.
Gyors nyereség
Akár befektetni, akár nyaralni akar valaki, Floridában érdemes épülő ingatlant keresnie, ezek árai ugyanis többnyire 30–40 százalékkal alacsonyabbak, mint a kész lakásoké. A befektetők már azzal is jól járnak, ha az elkészült ingatlant sikerül értékesíteniük. Az is hozhat egy keveset a konyhára, hogy mindkét ország vonatkozásában egyezmény született a kettős adóztatás elkerüléséről, így az értékesítés után csupán külföldön, az érintett országban kell adózni, méghozzá az itthoninál kevesebbet.
A legfontosabb a szerzett vagyon értékének alakulása, jövedelmezősége és a megtakarítás biztonsága. Nem véletlen, hogy pár évvel ezelőtt, az utolsó adminisztratív korlátozások eltörlése után, leginkább a floridai és a spanyol tengerparton fekvő nyaralók és apartmanok iránt nőtt meg a kereslet.
A nemrég nálunk is bevezetett, de Floridában és Spanyolországban már jóval korábban meghonosodott jelzáloghitelezés segítségével már 8–10 millió forinttal is neki lehet vágni a nagyvilági ábrándok megvalósításának, hiszen a floridai bankok által megkövetelt önrész többnyire csupán 30 százalék, családi házak esetében pedig 20–25 százalékkal is megelégszenek. Spanyolországban 30–50 százalékos önrészt kell felmutatni a hitelek elnyeréséhez.
Akiknek hosszú távú fialtatásra is van idejük és pénzük, azok a gyors értékesítés helyett inkább a bérbeadás mellett döntenek. E szempontból különösen kedvező a helyzet Floridában, ahol a lakosság jóval nagyobb része él bérelt lakásban, mint nálunk. A társadalmi, népességi folyamatok is biztatóak, hiszen a második világháború után született baby boom generáció közel áll a nyugdíjhoz, a tengerentúlon pedig nagy divat a nyugodalmas éveket Floridában eltölteni, ami jelentősen növeli a keresletet a bérelhető lakások iránt. Arra is számos példa akad Floridában, hogy – a bérlemények iránti ottani igények alapján – amerikai cég épít apartmanokat európai befektetők pénzén, akiknek így már több évre előre biztosított a bérbeadás. Ez esetben persze szó sincs amerikai nyaralásról, legalábbis a saját tulajdonban nem.
Óvatosság
Noha még mindig csak kevesen veszik a bátorságot, hogy külföldi ingatlanokat vásároljanak, a kilencvenes évek vége óta folyamatos a bővülés. A Figyelő által megkérdezett, e területen tevékenykedő ingatlanforgalmazó irodák mindegyike növekedésről számolt be. Tavaly a magyarok külföldi ingatlanberuházásainak értéke több tízmillió dollár volt. A piacon azonban átalakulás tapasztalható, legyen szó akár befektetőkről, akár nyaralási céllal vásárlókról. A 2001-es amerikai terrortámadás több hónapra visszavetette a keresletet, és bizonyos negatív hatások ma is érzékelhetők a piacon. Bár a nehéz helyzetbe került légitársaságok mind olcsóbb repülőjegyekkel rukkolnak elő, a vélt vagy valós kockázatok sokakat visszatartanak a repüléstől. Ugyanígy érezhető az Egyesült Államok iraki terveivel kapcsolatos bizonytalanság hatása is, hiszen az ilyen típusú üzletek igen érzékenyen reagálnak a külpolitikai változásokra, és a piac forgalma jól tükrözi egy adott időpontban az általános várakozásokat is.
Persze azok számára is kínál megoldást a piac, akik nem szeretnének előre lemondani arról, hogy élvezzék saját nyaralójuk előnyeit. Ők olyan konstrukciót választhatnak, amely esetleg lassabb megtérülést vagy kisebb jövedelmezőséget ígér, ám kárpótolja őket a floridai vagy a spanyol tengerpart.
Legnépszerűbbek ebben a „műfajban” a condo-hotelek és az üdülőfalvak. Előbbi elnevezés sok lakásból álló szállót takar, utóbbi pedig több házból álló települést, ám a lényeg közös: a vevő saját igényei szerint akkor használja nyaralóját, amikor akarja, az év fennmaradó részében pedig egy kinti menedzsment gondoskodik a bérbeadásról.
Florida esetében a piaci folyamatok miatt ajánlatos őszre időzíteni a látogatást, akkor viszonylag kisebb az érdeklődés a bérlemények iránt – így mérsékelhető a bevételkiesés. A nyaralással kombinált befektetéseknek természetesen a költségei is magasabbak a szokásosnál, hiszen a kinti bérbeadást intéző vezetés sokszor a bérleti díj felét is megtartja, továbbá a medencét és más extra szolgáltatásokat biztosító ház közös költsége is igen tetemes, és ugye ott van még a törlesztő részlet is.
Dollárhatások
Nem várt hatással volt az üzletág fejlődésére a dollár gyengülése és a forint erősödése. A túlságosan leértékelődő dollár nem csábítja a befektetőket, hiszen sokan már arra gondolnak, hogy ez miként érinti majd a vagyonukat az értékesítés során. „Az eddigi tapasztalatok szerint a potenciális vásárlók leginkább akkor lépnek, ha a dollár erősödésnek indul, hiszen az ilyen irányú trendekben bízik az, aki a tengerentúlon kívánja befektetni a pénzét” – fogalmazott a Figyelő kérdésére Kemecsei Lívia, a Florida Investment hazai képviselője.
A külföldi ingatlanvásárlást – amely éppúgy egy befektetési alternatíva, mint értékpapírt vagy termőföldet venni – két nagyon fontos tényező befolyásolja: a rendelkezésre álló pénzösszeg nagysága, illetve annak mérlegelése, hogy az adott pillanatban a többi befektetési lehetőséghez képest milyen előnyök és hátrányok mutathatók ki. Éppen e szempontok miatt tűnt vonzó lehetőségnek a kilencvenes évek végén egy spanyol vagy amerikai nyaraló megvétele, ám ezek a körülmények most messze nem annyira kedvezőek, mint akkor. Kisebbnek tűnik ma az elérhető előny, például azért, mert már hazánkban is igényelhető kedvező kamatú jelzáloghitel.
Ennél is fontosabb tényező azonban, hogy az emberek pénzük jelentős részét elköltötték. Az előző és a mostani kormány lakásvásárlásra ösztönző politikája többé-kevésbé elérte a célját, nagyon sokan éltek a kedvező hitelkonstrukciók lehetőségével, s vásároltak ingatlant idehaza. Tavaly év végére 1158 milliárd forintra duzzadt a lakossági hitelállomány, ebből az új szerződések összértéke 623 milliárd forint volt, kétszer akkora, mint az új betétek állománya, s az új hitelek mintegy háromnegyedét lakás vásárlásához vették fel.
Új célpontok
„Újabb célpontok is kialakulhatnak” – fogalmazta meg várakozásait lapunk kérdésére Czibere Ilona, a külföldi ingatlanforgalmazás úttörőjének tartott Mitropa U.S. Kft. vezetője. A szakember szerint a spanyol ingatlanárak emelkedésének, a floridai piacok viszonylagos telítődésének és a távolságszempont felértékelődésének Horvátország és Ausztria lehet a nyertese. Bár még vannak adminisztratív akadályok, amelyek nehezítik az adriai nyaralóvásárlást, az alacsony árak és a horvát tengerpart hazánkban tapasztalt népszerűsége már tükröződik a keresletben.
Ez azonban nem kedvetleníti el a külföldi ingatlan értékesítésével foglalkozókat, sőt szerintük éppen a hazai szabályozás adhat újabb lökést a forgalomnak. Várhatóan már júniustól szűkülnek a lakások vásárlásához kapcsolódó magyarországi kedvezmények, s ez ismét Spanyolországra vagy Floridára irányíthatja azok figyelmét, akik itthon „spekulációs” célú ingatlanvásárláson törték a fejüket.
Különösen a nyaralni vágyók – de a befektetők is – egyre nagyobb figyelmet fordítanak Európa más részeire, amit ösztönöz az uniós bővítés és az ezzel járó jogharmonizáció. Hazánk csatlakozását követően várhatóan megnő azoknak a száma, akik külföldi munkahelyük miatt fognak majd hosszabb távra gondoskodni saját maguk vagy alkalmazottaik elhelyezéséről. És persze változnak a szokások is, a meleg éghajlatú területeken fekvő tengerparti nyaralók egyeduralma megtörni látszik, a téli sportok népszerűsége a befektetőkre is hat. Egyre többen vásárolnak maguknak üdülőt az osztrák hegyekben – síparadicsomok vagy egyszerűen csak a havas természet közelében.
