A projekthitel lényege, hogy a kölcsönnyújtáshoz nem a vállalkozást világítják át, hanem az elképzelés megvalósítására új, külön céget hoznak létre. A kölcsön biztosítéka maga a projekt lesz, a bank számára reálisan látható bevételeivel, eszközeivel, hosszú távú szerződéseivel (utóbbiak természetesen semmilyen módon sem keveredhetnek az „eredeti” vállalkozás pénzügyeivel).
A piaci alapú vállalati hitelezésben viszonylag magas kölcsönösszeg (2–3 millió euró) alatt nemigen éri meg projektkölcsönt felvenni a magas költségek, például az előzetes és havi műszaki szakvélemény miatt. Ingatlanfejlesztés esetén viszont a bankok saját forrású piaci hitelével is már 100 millió forinttól megéri – vélik a piaci szereplők. A legkisebb cégeknek viszont főképp a lakásfejlesztés céljára kialakított, állami kamattámogatásos projekthitel lehet vonzó.
Érdeklődés, korlátok
A kamattámogatás csak akkor jár, ha a lakóingatlan eladási ára, bérbeadásnál építési költsége 30 millió forint alatt marad. Ez telekár nélkül, viszont általános forgalmi adóval együtt számítandó. Egy budapesti, Szabadság-hegyi ingatlannál ez lehet, hogy csak egy 2 lakásos társasház tető alá hozására elegendő, egy vidéki kistelepülésen viszont akár egy 20 otthonból álló együtteshez is. További korlát, hogy a hitelintézet csak az áfával, telekárral értendő építési költség 70 százalékát finanszírozhatja, úgy, hogy lakásonként a támogatott összeg nem haladhatja meg a 15 millió forintot. A témáról szóló kormányrendelet még azt is megszabja, hogy a kölcsön folyósításának szakaszosan, a készültségi fokkal arányosan kell történnie.
Banki szempontok
Az állami részvétel fejében a hitelező banknak – meglehetősen bonyolult módon kiszámítva – korlátoznia kell saját költségeit is. Eszerint a felszámítható összes hitelköltség változó vagy éven belüli fix kamat esetében az Államadósság-kezelő Központ (ÁKK) Rt. előző 3 hónapban tartott aukcióin elkelt, egyéves futamidejű diszkontkincstárjegyei (forgalommal súlyozott) hozamátlagának 1,1-szerese, plusz 4 százalék lehet. Éven túli kamatnál ugyanilyen feltételekkel az ÁKK 5 éves futamidejű államkötvényei adják a számítás alapját.
A költségvetési kamattámogatás pedig a kalkulált állampapírhozamok 60 százalékával egyezik meg. Ha valaki nem veszi fel megítélt hitelkeretét, netán szerződést módosít, arra a jogszabályban engedetteken felül természetesen pluszköltséget rónak ki: az Erste Banknál például a rendelkezésre tartási jutalék évi 2 százalék, a szerződés idő előtti megszüntetésének díja 4 százalék.
A projektcég hitelbírálatánál a korábbi mérlegek, referenciák híján elsősorban a meglévő saját erő (ebbe természetesen a telek is beleértendő), az előértékesítési mutatók, a műszaki ellenőr megléte, a várható költségek számítanak. „Mindegyik mutatót szigorú szabályok alapján értelmezik: az előértékesítés például a lakásvásárlókkal megkötött adásvételi szerződéseket és azok alapján már befizetett 10 százaléknyi foglalókat jelenti” – húzza alá dr. Csubak Krisztián, a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) kkv-marketingfőosztályának szenior marketingmenedzsere. A HVB, a K&H és mások is külön biztosítékokat kérnek akkor, ha az ingatlanfejlesztő cég egyúttal maga is építi a lakásokat, s erre nincs külön alvállalkozó.
A banki hiteldöntnökök szemében a projektcég gyengeségei és esetleges erősségei kiegyenlíthetik egymást. Nincs probléma például a kölcsönnyújtással, ha a projektcég saját ereje ugyan kisebb, de jó helyen fejleszti lakóingatlanját, így azt gyorsan lekötötték. A Sopron Bank piaci kölcsöneinél például 40 százalékos értékesítettségnél már 25 százalék önerő elég. Viszont ha a projektcégnek 40 százalék saját forrása és jó tőkeereje van, az sem baj, ha csak a lakások harmada kel el elővételben.
Biztosítékok sora
Noha a nem támogatott projekthitelek futamideje elvileg hosszú – a Budapest Bank ajánlata szerint akár 7, a Sopron Banknál a nem lakásjellegű, hosszabb megtérülésű projekteknél 15 év is lehet –, a tényleges gyakorlat szerint a hitelintézetek a kockázat miatt legfeljebb 1–3 éves futamidőt engednek. Van, aki ezt őszintén be is vallja: a Szigetvári Takarékszövetkezet kondíciós listájában például csak 36 hónapos futamidő szerepel a kamattámogatásos konstrukcióra. Utóbbi devizaneme természetesen csak forint lehet, a piaci alapúak között viszont általában euró-, dollár- és svájcifrank-alapú projekthiteleket is lehet találni.
Az odaadott pénz biztosítékaként a bankok jelzálogjogot jegyeznek be az ingatlanra, zálogjogot a projekttársaság vagyonára, általában óvadéki számlára utaltatják a projekt összes bevételét. Ráadásként kiköthetnek még például tulajdonosi garanciát a költségek túllépése ellen, esetleg biztosítási védelmet is előírhatnak maguknak.
A jegybanki alapkamat, s nyomában az állampapírok átlaghozamának emelkedése növelheti a projekthitelt felvevő cégek terheit (igaz, a kamatkiegészítéses konstrukciónál a drágulással párhuzamosan emelkedik a támogatás mértéke is). A HVB Bank ügyvezető igazgatója szerint azonban 1–2 százaléknyi kamatemelés nem hat jelentősen a költségekre, ehhez képest sokkal nagyobb probléma lenne az érintett kis- és középvállalkozóknak a lakásárak esetleges csökkenése.
