Vegyünk-e még horvát ingatlant?

Szigorú szabályok

2004-ben fogadták el azt a környezet-védelmi törvényt, amely megtiltja a tengerparttól 70 méterre húzódó sáv beépítését. Az építési hatóságok szigorúan betartják a jogszabályokat, és nem adnak engedélyt senkinek, aki a parthoz ilyen közel szeretne építkezni. Nem adnak építési és használatbavételi engedélyt akkor sem, ha például nincsen közművesítve a telek, az ivóvizet, az elektromos áramot szigorúan kötelező bevezetni a telekre, és a szennyvíz-elvezető csatornát is ki kell építeni.

A hatóságok szigorúak, és állítólag azzal sem lehet védekezni, hogy például a vonatkozó törvények életbe lépése előtt kezdett el valaki építkezni. A bontás jogosságát firtató kérdésünkre Nagy Zoltán ügyvéd, ingatlanjogász általánosságban úgy fogalmazott: alapvető kérdés, hogy az adott ingatlannak volt-e építési engedélye. Ha nem volt, akkor teljesen mindegy, hogy egy új jogszabály is még időközben életbe lépett. Ha viszont esetleg volt korábban építési engedély, és ezt követően hozták meg a part menti építkezést tiltó jogszabályt, akkor ennek visszamenőleges alkalmazása alapvető jogelveket sértene, tette hozzá Nagy Zoltán.

Akinek viszont nem volt építési engedélye, az egy egyébként létező adásvételi szerződéssel sincs kisegítve, a hatóságok ugyanis engedély hiányában nem tudták a vevő nevére írni az ingatlant, így például egy esetleges bontásnál sem őt értesítik, hanem az építtető, jellemzően Horvátországban bejegyzett cég képviselőjét. Így fordulhat elő, hogy a magyar tulajdonos késve és csak közvetve értesül bármilyen problémáról, esetleg éppen a sajtóból tudja meg, hogy már nem áll a háza.

A Zadarhoz közeli Viren történtek rávilagítanak arra, hogy mennyire fontos ismerni a helyi viszonyokat, a horvát törvényeket, jogszabályokat és a nyelvet. „Kilenc papír kell egy szabályszerű ingatlan-vásárláshoz” – hívja fel a figyelmet Szilágyi Judit, a Judit Tours ügyvezető igazgatója, de hogy melyek ezek a bűvös dokumentumok, amelyek hiányában problémás lehet az ügylet, azt a horvát piacot régóta ismerő szakember megtartja magának.

Helyismeret kell

Az önkéntes vásárlás minden általunk megkérdezett ingatlanpiaci szakértő szerint több szempontból kockázatos, egyrészt, mert a földhivatali nyilvántartás sok helyütt kaotikus (állítólag nem ritka a ceruzával írt tulajdoni lap), másrészt a közvetítő nyelvet eleve nem szeretik a horvát eladók, harmadrészt pedig az egész partszakaszt nagyon behatóan ismerni kell. „Volt, aki például Senj környékén szeretett bele a tájba, és ott vett magának nyaralót, ahol két hegy találkozásánál egy szélcsatornában folyamatosan süvít a szél, és gyakorlatilag nem lehet megmaradni” – hoz példát arra az esetre Szilágyi Judit, hogy ha jogilag minden rendben is van, akkor is pórul járhatnak a tájékozatlan vevők.

Aki viszont jól választ, jó helyen, jó adottságokkal bíró új épületet vagy mondjuk egy monarchiabeli villát (ilyet már csak elvétve találni), tartósan népszerű és keresett partszakaszokon vagy településeken, az akár évi 30 százalékos értéknövekedéssel számolhat – mondja Szilágyi Judit. Hasonlóképpen jó befektetésnek ítéli a horvát piacot Görög Áron, az Otthon Centrum Holiday vezetője. Szerinte, aki még most beszáll, az részesülhet a horvát ingatlanboomból, még akkor is, ha az már néhány évvel ezelőtt elkezdődött.

Évek óta drágul

Van olyan partközeli ház, amelyben például egy 53 négyzetméteres apartman öt évvel ezelőtt 150 ezer német márkába (75 ezer euróba) került, most öt perc alatt elvitték 180 ezer euróért – meséli Szilágyi Judit. Ez a húszszázalékos drágulás nem is tekinthető extrém példának, teszi hozzá Görög Áron, aki az elmúlt két évben évente 15-20 százalékos áremelkedést tapasztalt átlagosan. Véleménye szerint az átlagos négyzetméterár 2004 nyarán durván 1200 euró volt, idén jellemzően 1700-1800 euró vagy ennél több.

Alapvetően három területre szokás osztani a horvát tengerpartot: északról dél felé haladva Isztriára, a Kvarner-öbölre és Dalmáciára (amelyen belül további három, északi, középső és déli dalmát partszakasz különíthető el). Ha a négyzetméter-árakat tekintjük, akkor a szakemberek szerint nagyjából egy sávban mozognak a nyaralók árai. Ha legális, akkor tehát Dalmácia sem olcsóbb Isztriánál, az általános tévhittel ellentétben. Isztria előnye, hogy közel van, 5-6 órán belül elérhető, itt 1800 eurós átlagos négyzetméterárral lehet számolni. A védett Kvarner-öböl még gyorsabban elérhető (autóval öt órán belül), részben ennek, részben kedvező klímájának köszönheti a magyarok körében is nagy népszerűségét, ám itt már magasabb, 2000 eurós négyzetméterárak a jellemzőek.

Veszedelmes viszonyok Dalmáciában

A buldózeres bontásig fajult ingatlanbotrányok már Dalmáciához kötődnek, ám a szakemberek szerint ettől még nem kell leírni ezt a partszakaszt. Czibere Ilona, a Mitropas US ingatlanközvetítő cég ügyvezető igazgatója szerint Horvátországon belül csak Vir-szigetén van a mostani botrányhoz hasonlítható veszély, máshol nem kell ilyesmitől tartani. „Virre azt szokták mondani, hogy itt még a templomnak sincs építési engedélye” – erősíti meg a sajtóban már több helyütt idézett közvélekedést. Egyébként a Mitropa US-nek is volt ügyfele, aki itt vásárolt, annak ellenére, hogy, mint Czibere Ilona mondja, ők óvatosságra intették az illetőt. Irreálisnak tűnt ugyanis, hogy valaki 5 millió forintért jusson egy általában 15 milliót érő ingatlanhoz. Hasonlóan aránytalan akciós ajánlatokkal egyébként mind a mai napig találkozni néhány ingatlanközvetítő cég kínálatában: a gödöllői Infinity 3000 Kft. például még mindig 1000 eurós négyzetméteráron kínál apartmanokat Viren, sőt egész családi házakat közvetlenül a part mentén ugyanennyi pénzért.

Gyanús, és jogilag rendezetlen viszonyokkal Szilágyi Judit szerint viszont nem kizárólag Viren lehet találkozni. Erre utalnak a már megkezdett bontások Brac- és kicsit északabbra Rab-szigetén is, de a következő gócpont a szakember szerint a Zadartól délre fekvő Primosten környékén lehet, ahol szintén nagyobb számban húztak fel illegális nyaralókat.

A legális ingatlanok árai természetesen Dalmáciában sem alacsonyak, sőt, például Dubrovnikban és Splitben igencsak borsosak. Itt már inkább 3000-5000 eurós négyzetméterárakkal lehet találkozni, részben köszönhetően az elmúlt években nagyobb számban ott megjelent nyugat-európai befektetőknek (két évvel ezelőtt még 2000 euróval is lehetett valamit kezdeni). Arra a kérdésre, hogy ilyen ütemben vajon emelkednek-e még tovább az árak az elkövetkező években, egymástól eltérően vélekednek a szakemberek.

Szilágyi Judit szerint továbbra is szinte biztos az évi akár 30 százalékos értéknövekedés, míg Czibere Ilona úgy véli, hogy a következő öt évben már nem prognosztizálható jelentős növekedés. Ő legfeljebb a kifejezetten tengerparti ingatlanokban lát befektetési szemmel fantáziát, az épületek zömét szerinte „csak” nyaralóként érdemes tekinteni. Hasonló végkövetkeztetést von le Görög Áron is, aki szerint, ha valaki biztos és magas hozamban bízik, akkor jobb, ha inkább Bulgária felé kacsingat.