Mi a lízing?
A pénzügyi lízing lényege, hogy az eszköz tulajdonjoga mindaddig a lízingbeadónál marad, ameddig a lízingbevevő ki nem fizeti az utolsó havi lízingdíjat is. Ebből a szempontból különbözik a hitelügyletektől, amelyeknél a tulajdonjog a hitelszerződés aláírásával egy időben a vevőre száll.
Eddig is volt ingatlanlízing
Az ingatlanlízinget mint finanszírozási formát vállalati körben eddig is alkalmazták Magyarországon, leginkább irodák, ipari, kereskedelmi, logisztikai ingatlanok, valamint telkek megvásárlása esetén, ám a finanszírozók kifejezetten a lakossági ügyfelek számára lakásvásárlás céljából mind ez ideig nem kínálták a szolgáltatást.
„Már nullaszázalékos önerővel is vásárolhat lakást!” – a nyilván sokak számára csábító lehetőségről nem egy ingatlanpiaci újság friss hirdetése árulkodik, a legtöbb esetben egyelőre anélkül, hogy a reklám mögött elérhető szolgáltatás állna. Az új finanszírozási ígéret ugyanis nem a kormány Fészekrakó-programját takarja, hanem az úgynevezett lakáslízinget, amely szélesebb körben leghamarabb néhány hónapon belül válik elérhetővé.
Az utóbbi időben a Central European Credit Ingatlanhitel (CEC) Rt. kapott engedélyt kifejezetten ingatlanlízing és hitelezési tevékenységre a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletétől (PSZÁF), és pillanatnyilag további öt kérelem vár elbírálásra a felügyelet asztalán – tudtuk meg Binder Istvántól, a PSZÁF szóvivőjétől. Információink szerint több pénzügyi vállalkozás is megalakult már e célból (ingatlanlízinget ugyanis csak pénzügyi vállalkozás formájában, legalább 50 millió forintos alaptőkével lehet nyújtani), és a bankcsoportok háza táján is nagy a készülődés az új üzletág beindítására. Ezt a potenciális vevők mellett legnagyobb örömmel az ingatlanfejlesztők vennék, de a terjedni látszó konstrukciónak kritikusai is vannak.
Keresik
A lakáslízing létjogosultsága mellett érvelők a minimális önerőt és az alacsony banki rizikót emelik ki, ám vannak, akik attól tartanak, hogy az ügyfelek rejtett kockázatokat lesznek kénytelenek felvállalni, miközben ezen finanszírozási lehetőség relatíve drágán nyújtható. Egy biztos, az ingatlanfejlesztők és -beruházók ettől várják a pangó használtpiac fellendülését, és az egyre nehezebben eladható új lakások piacának élénkítését is.
Az érdeklődés a potenciális vásárlók részéről is igen élénk – számol be tapasztalatairól a frissen engedélyezett ingatlanlízingelő és -hitelező CEC Rt. vezérigazgatója is. Bánfai Gergely kérdésünkre elmondta: átlagosan 10-15 millió forintos hiteligénnyel fordulnak hozzájuk az ügyfelek, és az elmúlt fél évben mintegy 7 milliárd forintnyi finanszírozási igényt gyűjtöttek be (jóllehet ennek csak egy részét tudták kielégíteni, miután az augusztus 10-ei felügyeleti engedély birtokában alig két hónapja kezdték meg tényleges működésüket).
A FigyelőNet által megkérdezett szakemberek szerint ugyanakkor nem valószínű, hogy azonnal sorok fognak kígyózni a lakáslízingelők pénztárai előtt, de egy jól körülhatárolható réteg számára kézenfekvő segítség lehet ez a finanszírozási forma. Akinek például nincsen kellő saját forrása (például a hiteligénylésnél jellemzően megkövetelt 50 százalékos önereje) egy ingatlan megvételéhez, de nem jogosult állami támogatásra sem, és mondjuk kimutatható jövedelmi helyzete miatt a bankoktól nehezen kap hitelt, annak könnyítést jelenthet a lízing. Ugyancsak jól járhat vele az – mondja például Zettisch Ferenc, a Quadrat Építőipari és Kereskedelmi Kft. főmérnöke -, aki „beleragadt” használt lakásába, de újba szeretne költözni. A lízinggel ugyanis egyből beköltözhet az újba, miközben – akár kiadva a régi lakását, és annak bérleti díjából részben fedezve a lízingdíjat is – kivárhatja a számára kedvező pillanatot és vevőt, hogy ne kelljen áron alul megválnia használt lakásától.
Kockázatos?
Az alacsony önerő viszont, amilyen csábító, olyan kockázatos is lehet – véli több szakember, többek között éppen az autófinanszírozási üzletágban felgyülemlett rizikótényezőkre és a számtalan bedőlt szerződésre, visszavett autókra utalva. A különbség persze a két üzletág között igen nagy, hiszen az autólízingcégek valójában sima kölcsönt nyújtanak ügyfeleiknek, s így a nemfizetés kockázatát is döntően ők állják, míg a lakáspiacon elinduló valódi lízing rizikóját egyértelműen az ügyfelek futják majd. A tét pedig ez esetben még nagyobb: aki nem fizet, azt nem az autójából, hanem a lakásából kell kitenni. A banknak vagy egyéb finanszírozó cégnek ráadásul roppant kényelmes a helyzete, miután az ingatlan tulajdonjoga egészen az utolsó lízingdíj törlesztéséig az övé marad.
Vélhetően lesznek tehát konzervatívabb és agresszívabb politikát folytató lakáslízingelő cégek. Az újonnan indult CEC Rt. egyelőre nem nyújt 50-70 százalékos finanszírozási hányadnál több pénzt (vagyis a lízinbevevőnek legalább 30-50 százaléknyi saját forrással kell rendelkeznie). „Nem érett még meg a nullaszázalékos önerőre a hazai lakosság, mert sokan rosszul mérik fel a hosszú távú hitelkapacitásukat, és könnyen előfordul, hogy az ügyfél jövedelmi helyzetében negatív fordulat következik be 15-20 év távlatában” – sorolja az önerő nélküli konstrukciók ellen szóló érveket Bánfai Gergely, hozzátéve, hogy a túl könnyen adott pénzzel családok tömegeit lehetne tönkretenni.
A vevők többsége viszont éppen az alacsony saját erő miatt venné igénybe a szolgáltatást, és a verseny valószínűleg ki is fogja kényszeríteni az egyre alacsonyabb saját erőt. Erre utalnak a már megjelent hirdetések is (amelyek konkrétan nullás ajánlatokat reklámoznak), és ezt erősítette meg kérdésünkre Pusztai László, a CIB Lízing ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője is. A lízingpiac eddigi legerősebb szereplőjének számító CIB egyébként szintén a közeljövőben indul el az új lakásokra igénybe vehető lakáslízinggel, és hasonlóan a CEC Rt.-hez, úgynevezett zárt végű pénzügyi lízinget kínál majd. Ez az ügyfelek szempontjából a pénzügyi lízingek kevésbé kockázatos típusa, miután a futamidő végén automatikusan átszáll a tulajdonjog a vevőre, az utolsó lízingdíj megfizetésével. (A részleteiben még nem ismert jövőbeli lakáslízing-ajánlatoknál mindenesetre erre is érdemes lesz a potenciális ügyfeleknek rákérdezniük, ugyanis a nyílt végű lízingnél a tulajdonjog nem száll át automatikusan a lízingbevevőre, a szerződés csak úgynevezett vevőkijelölési opciós jogot foglal magában.)
Drága?
A lakáslízinggel szembeni kritikaként szokott megjelenni a konstrukció drágasága, ám ezt az érintett szakemberek nem osztják. Mint mondják, pusztán attól, hogy lízingről van szó, nem lesz drágább a havi díj, mint a hiteltörlesztés. Különbség abból adódik majd, hogy a lakáshitelek egy részére állami támogatás jár, erről viszont a lakáslízingnél egyelőre nincsen szó. Emellett, ahogyan a hitelnél, úgy a lízingnél is lehet euróban vagy svájci frankban forráshoz jutni, ami a jelenlegi számítások szerint havi több ezer forintos lízingdíj-különbözetet eredményezhet. Hogy egy konkrét példát említsünk: az egyik társaság várhatóan november 1-jétől megjelenő ajánlata 10 millió forintos lízing esetében 25 éves futamidőre 70 ezer forintos havi díjra lesz felvehető svájci frank alapon, és ennél várhatóan 20 ezer forinttal lesz drágább a forintban nyújtott lízing díja.
A szkeptikusok ugyanakkor azt is kétlik, hogy a lízing szemlélete meg tud honosodni a hazai lakáspiacon. „Húsz évig fizetni valamiért, ami még nem is az enyém, csak a legvégén kerül a tulajdonomba, nem biztos, hogy népszerű ötlet” – mondja például az Otthon Centrum elemzője. Ebből a szempontból a sima hitelfelvétel sem sokkal jobb – érvel viszont a Quadrat Kft. szakembere -, hiszen ez esetben ugyanúgy az utolsó részlet törlesztéséig jelzálog terheli az ingatlant, és akadályozza például a forgathatóságát. Ami pedig a magas lízingdíjak kritikáját illeti, Bánfalvi László, az OC Hitelcentrum vezetője rámutat: ma is vannak a piacon két számjegyű hiteltermékek, amelyeket azért még elfogadnak a vevők. És való igaz, a Magyar Nemzeti Bank rendszeres statisztikái is igazolják: a 30 százalék feletti THM-mel terhelt fogyasztási kölcsönöket is veszi a hazai lakosság, mint a cukrot.
