Szántót vagy gyepet kell venni
Magyarországon az európai átlagnál lényegesen nagyobb a művelhető földterület aránya. Az ország 93 ezer négyzet-kilométeres területének mintegy 86 százaléka termőterület, amelynek több mint a fele (48 ezer négyzetkilométer, azaz 4,8 millió hektár) szántó, míg a maradék nagy része erdő (1,8 millió), gyep (1,1 millió ha) és gyümölcsös (300 ezer ha). A Földbróker.hu vezetője szerint tisztán ingatlanbefektetés tárgyának a szántó és a gyep tekinthető, hiszen az erdő és a gyümölcsös inkább „terménybe” való befektetésnek minősíthető – vagyis a terület értékét leginkább az ott található növényzet határozza meg.
Gazdasági társaságok csak az 1994-es földtörvény életbe-lépéséig szerezhettek földtulajdont Magyarországon, azóta cégek egyáltalán nem, és külföldi állampolgárok is csak jelentős korlátozásokkal tehetik azt meg. Nem egyszerű a dolga a hazai vásárlóknak sem, akik elvileg 300 hektárig lehetnek földtulajdonosok: a 2002-ben életbe lépett törvénymódosítás szerint ugyanis a föld adásvételét (amennyiben az ügylet nem családtagok között valósul meg) bonyolult elővásárlási jogok korlátozzák. Emiatt az adásvételi szerződéseket 30 napra ki kell függeszteni az adott önkormányzatnál.
Késik az uniós hatás
Az egyes korábbi – utóbb túlságosan is optimistának tűnő – vélekedések ellenére az EU-csatlakozás egyelőre nem mozgatta meg a termőföld-piacot, ahol Fűr Zoltán, a Földbróker.hu Kft. vezetője szerint tavaly szinte minden érdeklődő kivárt a vásárlással. A kereslet így nem igazán volt számottevő, az árak pedig alig-alig mozdultak, ahogy az idei esztendőben sem. Összességében jelenleg sem túl erőteljes a keresleti, de a kínálati oldal sem – mondja a szakértő, aki szerint azonban a lényeget tekintve továbbra sincs változás: vagyis a termőföld továbbra is az egyik leginkább perspektivikus befektetés, amely kockázatához képest ráadásul meggyőző hozammal kecsegteti a benne fantáziát látókat.
Véleménye szerint az elmúlt időszak leginkább azt mutatta meg, hogy a hazai földárak alakulása nem elsősorban az EU-belépéssel, hanem a hazai szabályozói rendszer alakulásával van összefüggésben, ami pedig jóval lassabban változik. Különösen jelentős kérdésnek tekinthető a földvásárlás liberalizációja, hiszen ha a földvásárlásból jelenleg kizárt jogi személyek, illetve a csupán erős korlátozásokkal tulajdont szerezni engedett külföldi magánszemélyek előtt is megnyílna a földhöz jutás lehetősége, akkor az, a szakértő szerint, azonnal legalább 50 százalékkal „lökné meg” az árakat.
A liberalizációra még várni kell
Más kérdés, hogy a liberalizációra teljes bizonyossággal csak 2011-2014 körül lehet számítani: az EU-val kötött csatlakozási szerződés szerint ugyanis hazánk hétéves időszakra kért és kapott lehetőséget az uniótól a korlátozások leépítésére. Ez az időszak ráadásul újabb három évvel meghosszabbítható, amennyiben a hazai termőföldárak ezidő alatt nem érnék el az uniós árszintet. Erre így egyelőre kevés az esély, mint ahogy arra is, hogy a mindenkori kormány – különösen választások előtt – önként feloldaná a mezőgazdaságba történő tőkebeáramlást egyébként akadályozó (a termőföld hitelfedezetként való felhasználását korlátozó) 1994-es földtörvény szigorát. Pletykák persze akadnak ezzel kapcsolatban, de a szakértő szerint leghamarabb 2007-ben jöhet szóba bármiféle változás.
Addig is, amíg a parlamenti képviselők sikeresen megvédik a magyar termőföldet fillérekért felvásárolni kívánó külföldiektől, az EU-csatlakozás és a mezőgazdaság támogatásában ezzel kapcsolatban bekövetkezett változások szép lassan olyan környezetet alakítanak ki, amelyben előbb-utóbb törvényszerű a termőföldárak emelkedése. A csatlakozás révén ugyanis friss pénz került a hazai mezőgazdaság rendszerébe az úgynevezett földalapú támogatásokból, amelyek mértéke jelenleg hektáronként 40 ezer forint, ám ez 6-7 éven belül fokozatosan mintegy 70 ezer forintra emelkedik majd.
Jó üzlet a bérbeadás
A földalapú támogatások megjelenése ugyanakkor már az eddig eltelt másfél évben is jelentősen átalakította a földbérleti piacot, ahol a bérbeadók korábban átlag 15-25 kilogramm búza árának megfelelő bérleti díjat kaptak aranykoronánként és évente a földet bérbe vevő termelőtől. A bérleti díj így még (20 ezer forintos búzaárral számolva) a nagyon jó minőségűnek számító 30 aranykoronás termőföldek esetében sem haladta meg az évi 15 ezer forintot hektáronként, ám a szántóföld minőségétől független termőföld-alapú támogatások elindulásával bármely terület esetében ez a 20 ezer forintos szintre emelkedett. A bérbeadók ugyanis tisztában vannak azzal, hogy a megművelt föld révén a termelő mekkora támogatást kap, s ezért ennek általában a felét el is kérik újabban bérleti díj gyanánt.
Márpedig ez már most is 20 ezer forint hektáronként, ami ráadásul tehát a következő években 35 ezerig is emelkedhet, ahogy a hazai gazdák támogatási szintje eléri az unió régebbi tagjainál szokásos szintet (jelenleg 30 százalékát kapják a hazai termelők annak, amit a régi EU-s tagországok gazdái vehetnek kézhez, amit az állam további 30 százalékkal egészít ki). E bevétel ráadásul tiszta nyereség a földet bérbeadó magánszemélynek, hiszen az 5 évnél hosszabb haszonbérleti szerződésekből eredő földbérleti díj után jelenleg nem kell személyi jövedelemadót fizetni.
Jobb a banknál és az ingatlannál
Fűr Zoltán szerint a hazai termőföld a jelenlegi, 400 ezer forint körüli átlagos áron vásárolva már most is jelentősnek mondható, évi 5 százalékos éves reálhozamot hoz (hektáronként 20 ezer forintos földbérrel számolva egy 50 hektáros, 20 milliós földnél ez 1 millió forint), ami tehát 6-7 éven belül – a támogatás felére rúgó földbérleti díj fennmaradása esetén – 8-9 százalékra nőhet. Ráadásul úgy, hogy egy 50-100 százalékos földárnövekedés még benne van a rendszerben, hiszen hazánk előbb vagy utóbb, de kénytelen lesz megszüntetni a termőföldvásárlás korlátait.
Aki tehát ma mondjuk 20-40 millió forintért vásárol egy 50-100 hektáros (a későbbi továbbértékesítés szempontjából már megfelelő méretűnek tekinthető) termőföld-darabot, az egyfelől a banki kamatoknál magasabb folyamatos éves szintű hozadékkal, másfelől pedig egy extra árnövekedés lehetőségével gyarapodik. Mindezt ráadásul alacsony kockázattal tehetik azok is, akik pénzügyi befektetési okokból vásárolnak termőföldet: a szakértő szerint ugyanis idehaza kifejezetten könnyű a földet bérbe adni, nem kell attól tartani, hogy a frissen megszerzett aranykoronák kihasználatlanul hevernek majd. A jövőben ráadásul – a támogatás növekedésével – a szántóföldi növénytermesztés jövedelmezősége javulhat, ami szintén növelheti a bérlők étvágyát.
A szakértő szerint a termőföld ilyenformán sokkal értékállóbb befektetés, mint a sokak által kedvelt lakóingatlan. Az említett 20 millióból ugyanis a lakáspiacon egy körülbelül 60 négyzetméteres lakáshoz lehet hozzájutni, amelyet aztán – ha szerencsénk van – sikerül is kiadni mondjuk 80 ezer forintos havi bérleti díjért. Az így kapott évi 960 ezer forintból azonban a bérbeadó 25 százalékos forrásadót köteles fizetni, így jövedelme máris csak 720 ezer forint lesz. Ráadásul a lakást a bérlők lelakják, ezért néha fel kell újítani – szemben a termőfölddel, amely nem igényel a tulajdonos részéről állagmegóvó kiadásokat.
Kínálati piac
A mostani helyzet tehát – amikor a bérleti díjak már, a termőföldárak azonban még nem indultak emelkedésnek – olyan átmeneti periódusnak tekinthető, amit érdemes vásárlásra felhasználni. A piac ma egyértelműen kínálati: főként a Dunántúlon és Észak-Magyarországon vannak nagyobb számban eladási ajánlatok, bár azért itt sem tömegesen – mindenesetre az előbbi régióban 400-600 ezer, az utóbbi országrészben pedig 250-350 ezer forintos hektáronkénti áron folyamatosan legalább 2-3 megfelelő ajánlat közül tud válogatni minden érdeklődő. Az egyetlen „fehér folt” továbbra is az Alföld, ahol az eladási ajánlatok nem nagyon jutnak el a nyilvánossághoz: ebben az országrészben ugyanis a szomszédok, helybeli termelők azonnal lecsapnak szinte minden eladásra kínált földdarabra. 
Fűr Zoltán szerint a jó kilátások egyelőre kevesek fantáziáját mozgatják meg, bár megjelent néhány távoli külföldi érdeklődő, illetve a hazai vállalkozói szférából is egyre többen gondolkodnak ilyen jellegű értékőrző befektetésen. A legfőbb ellenérvként éppen a likviditást, pontosabban annak hiányát szokták felhozni az érdeklődő befektetők. Akkor azonban nem érhet kellemetlen meglepetés senkit, ha szem előtt tartja, hogy a termőföld eladására ugyanúgy rá kell szánni az időt, mint a megvásárlására.
