Aki az év elején még 42 millió forintot szeretett volna kapni mátyásföldi családi házáért, ma már 30 millióért is odaadná annak, aki hajlandó lenne végre megvásárolni – meséli egyik ügyfeléről egy ingatlanforgalmazó. Nyárra ugyanis se híre, se hamva nem maradt a tavaly még tomboló ingatlanpiaci vásárlási láznak. A kínálati árak ugyan a lakások és az építési telkek piacán is magasak, ám vásárlók inkább csak a “felkapott” környékeken tűnnek fel, s azokon sem tapossák már egymás sarkát.
A spekulánsok ellenA német főváros az újraegyesítést követően 10 év alatt minőségében és volumenében a legdinamikusabban fejlődő várossá vált Európában. Építkezések, daruk szinte minden sarkon, Berlin egyenesen Londont és Párizst akarta befogni. A fejlesztéseknek azonban nagy ára van: a hatalmas állami szubvenciók és a spekulatív várakozások miatt az építések nagyságrendekkel megnövelték a kínálatot, amire most nincs megfelelő kereslet. Sok beruházó tönkrement, s számos finanszírozó bankot is komoly veszély fenyeget. A nehézségeket a város közel 80 milliárd márkás adóssága is tetézi.
A berlini városfejlesztési tapasztalat ennek ellenére Magyarországon is hasznosítható: komoly előrelépés csak a közösségi és a magántőke partneri együttműködésével és közös beruházásaival érhető el. A német kormány ráadásul az új építések mellett nagy hangsúlyt fektet városrészek rehabilitációjára is: 10 év alatt 120 milliárd márkát (több mint 15 ezer milliárd forintot) szántak erre a célra. A program megvalósításához külön rendeletre is szükség volt, hiszen a spekulánsok kezdték felhajtani a telekárakat, lehetetlenné téve ezzel a fejlesztéseket. Maximálták a bérleti díjakat, az ingatlanműveleteket engedélyhez kötötték. Ha bizonyos időn belül ugyanazt a telket jelentősen drágábban akarta valaki eladni, a földhivatal egyszerűen nem járult hozzá a bejegyzéshez. Ez az, amit számos hazai ingatlanfejlesztő is szívesen látna Budapesten – derült ki azon a beszámolón, amelyet a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége, a Magyar Urbanisztikai Társaság és a Quadrat Kft. berlini tanulmányútjának tapasztalatairól tartottak.
ŐSZI REMÉNYEK. Talán őszre némileg megváltozik a helyzet, ám alapvető javulásra, a két éve tapasztalt boom megismétlődésére már semmiképpen sem lehet számítani – állítják az ingatlanpiaci szakértők, sőt közülük néhányan már a lassú emelkedésben sem bíznak a belátható jövőben. Az őszi reményeket leginkább az táplálja, hogy a kormányzat ismét enyhítene a kedvezményes lakáshitelek feltételein, s állítólag a kamattámogatás mértékét is növelnék. Nos, egy korábbi javaslatban még valóban szerepelt, hogy a támogatott hitel maximális kamata a mai 8 helyett 6 százalékra mérséklődik, ám – Sasvári Szilárd, a Fidesz frakcióvezető-helyettese, a lakáspolitika egyik meghatározó politikusa szerint – a kormány elé terjesztendő, július közepén véglegesített javaslat értelmében a kamattámogatás mértéke mégsem változik. “A támogatott hitel futamideje viszont 10-ről 20 évre nő, ennek köszönhetően sokkal alacsonyabbak lehetnek a törlesztő részletek, s így egy sokkal szélesebb kör érheti majd el a hiteleket” – véli Sasvári. A kedvezményesebb jelzálog-hitelezési konstrukciókat a használt lakások vásárlására is kiterjesztenék, s a támogatott időszak ez esetben is meghosszabbodna. Beindulna emellett az úgynevezett panelből kivezető – a gyermekes családoknak az új lakásba költözésre lehetőséget teremtő – program. Az önkormányzatok megvásárolnák a panellakásokat azoktól, akik nagyobb, új lakásba költöznének, és képesek vállalni az ezzel járó anyagi terheket.
“Az átlagos hitelnagyság ma kétmillió forint alatt van, az pedig nagyon kevés” – mutat rá Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója. Ugyanakkor már most is sokat könnyít a helyzeten, hogy a bankok a kedvezményes hitelezés területén immár jóval nagyobb tapasztalatokkal bírnak, mint korábban. Esetenként például már a jövedelemigazolás sem kizárólagos feltétel. A Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) például az ingatlan értékének 45 százalékáig nem szükséges részletes jövedelemvizsgálat, elegendő az is, hogy a kérelmező saját tulajdonú vállalkozásának bevételei alapján biztosított legyen a hitel visszafizetése.
HIÁNYZÓ KÜLFÖLDIEK.“Most nyáron nagy a csend az ingatlanpiacon, kevés a lakáslehetőséget kereső vevő, a kínálati oldalon pedig a legtöbben kitartják az árakat” – vázolja a piaci helyzetet Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Ugyanakkor az, aki valóban meg szeretne válni lakásától, például mert szüksége van a pénzre, 10-15 százalékot, vagy akár többet is enged az árból. A kereslet felfutását erőteljesen hátráltatja, hogy a korábbi növekedés beindítói, a külföldi ingatlanvásárlók ma igen nehezen kaphatnak engedélyt ingatlanszerzésre. E mögött főként Grespik László, a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjének a külföldiek ingatlanszerzését akadályozó kampánya áll. Egyes szegmensekben így komolyan érződik a külföldiek hiánya.
Európa messze van
Hegedűs József több okot jelöl meg egy-egy ingatlanboom kialakulásának magyarázataként. A Városkutatás Kft. vezetője szerint Magyarországon jelenleg nincs számottevő demográfiai tényező, hiszen nem születik lényegesen több gyerek, ráadásul egy közelmúltban elvégzett felmérésből az is kiderül, hogy a gyerekek egyre később költöznek el a családi fészekből – tehát késleltetve lépnek be az ingatlanpiacra. “Ami ismét motort adhat az ingatlanáraknak, az a jövedelmek növekedése és a hitelállomány drasztikus gyarapodása” – véli Hegedűs. Hiába ugyanis a GDP dinamikus bővülése, ez nem érződött a jövedelmekben. Az uniós csatlakozásnak ez lehet a hatása, nem pedig más, misztikus okok miatt jön majd az áremelkedés. Az a várakozás tehát, hogy az ingatlanárak rohamos tempóban fogják majd utolérni az európai nagyvárosokban tapasztalt mértéket, teljesen megalapozatlannak bizonyulhat. Egyesek szerint a csatlakozás nem jár ilyen automatikus kiegyenlítődéssel, csupán a jövedelmek konvergálását vonja maga után, s ebből következik, hogy az emberek előbb-utóbb jobb minőségű ingatlanokba költöznek. A 0,2-0,3 körüli hitel/lakásár mutató értéke is csak akkor nőhet fel “európai” vagy “amerikai” szintre (ahol ez akár a 0,7-et is eléri), ha a jövedelemvárakozások stabilakká válnak.
Hasonló véleményen van Beák Attila is, aki szerint az uniós csatlakozás sem hoz megváltást az ingatlanpiacon, mivel lényegében kialakult egy világos “lejtő”, amely mentén a kontinens ingatlanárai felrajzolhatók. A csúcson a budapestinél 6-8-szor magasabb londoni és párizsi árak állnak, Stuttgartban olcsóbban, Münchenben még olcsóbban lehet lakást kapni. Tovább haladva kelet felé, folytatódik a lefelé tartó ártrend a Bécs-Budapest-Bukarest vonalon. A mai helyzetben igazán jó befektetésnek csupán a valamilyen “extrával” bíró ingatlanok számítanak. Ilyen lehet egy-egy Duna-parti, vagy szuperpanorámás lakás, amelyre mindig lehet jó (és valószínűleg mind magasabb) áron vevőt találni.
“Csak ár alatt” – mondja némi keserűséggel a hangjában Keszeg Tímea, a Lobotex Ingatlanközvetítő Iroda munkatársa arra a kérdésünkre, hogy mennyiért lehet manapság fővárosi lakásokat értékesíteni. Panelt szinte sehol nem vesznek; ha vannak érdeklődők, azok is inkább csak nézelődnek, a konkrét ajánlatig nem jutnak el. A szokottnál is nagyobb nyári pangásnak meg is van a következménye: a Szigony utcai lakótelepen már 90 ezer forintra süllyedtek a négyzetméterárak, és ennél alig drágább a szintén nem a legnépszerűbb lakóhelyek közé tartozó Havanna lakótelep sem. Egyesek szerint “teljesen meghalt a piac”, és ez nem csak az öreg “panelcsodákra” érvényes. “Az eladó körülnéz, s ha látja, hogy az övével teljesen megegyező lakást a volt szomszédja fél évvel ezelőtt 12 millióért adta el, ő sem lesz hajlandó olcsóbban kínálni, még akkor sem, ha a jelenlegi kereslet szerint csupán 8-9 millióért lehetne azt elpasszolni” – összegzi a piac logikájával némileg ellentétes, ám közkeletű vélekedést Pfandler Katalin, az Interestate Ingatlanforgalmazási és Befektetési Rt. elnök-vezérigazgatója.
TELEKRE SEM TELIK? Ugyan az elmúlt időszakban óriási nyerségre lehetett szert tenni a főváros környékén vásárolt, s pár hónap alatt belterületté minősített szántók már építési telekként való értékesítésével, lehetséges, hogy ennek az üzletnek is hamarosan bealkonyul. Információink szerint szeptemberben, a földtörvény módosítása során szigorú feltételekhez kötnék a külterületek átminősítését, sőt a mostani – a nyereséghez képest elhanyagolható – díjakat is mintegy öt-hatszorosára emelnék. A díj emeléséről még nincsen döntés, elképzelhető az is, hogy inkább az egyéb feltételek szigorításával, egységesítésével oldják meg a problémát – mondta Berczi Norbert, az FVM helyettes államtitkára. Az egyik javaslat szerint külön szervezetet bíznának meg az átminősítések elbírálásával – tette hozzá Berczi. (A berlini telekspekuláció megfékezéséről lásd írásunkat az 53. oldalon.) Ennek némileg ellentmond Sasvári Szilárd állítása, miszerint a kormány elé kerülő – fent említett – javaslat negyedik eleme az építési telkek piacát élénkítené. Eszerint a Széchenyi-terv új pályázatának keretében az önkormányzatok közműfejlesztésre nyerhetnének el támogatást olyan területekre, ahol építési telkeket alakítanának ki.
Az árrobbanást követően mára kialakult telekárak mellett ugyanakkor a családi házat építők a hagyományos budai területekről teljesen kiszorultak, a megfizethető kategóriában már csupán a XXII. és a III. kerületben vannak eladó építési telkek. A négyzetméterárak azonban itt is a 30 ezer forinthoz közelítenek, s Budafokon, vagy Békásmegyeren is 18-20 millió forintot kérnek el egy átlagos méretű telekért. Ezekre a telkekre azonban jellemzően ikerházakat terveznek. “Önálló családi házat a budai oldalon ma már jószerivel csupán az agglomerációban építenek” – állítja Nagy Tibor, a Biggeorge’s International építési telek divíziójának vezetője. A Buda környéki építési telkek piacán azonban akkora a kereslet, hogy sok esetben kézen-közön adják el azokat, az ingatlanközvetítőkhöz el sem jutnak az eladók. (Akadnak eközben olyannyira felkapott települések, ahol akár a budapestinél is drágábbak a telkek. Ilyen például Budaörsön a Frank-hegy, de rendkívül magasak az árak Nagykovácsiban, Solymáron, illetve Szentendre fővároshoz közeli részén is.)
Nagy Tibor szerint a telekvásárlásokon gondolkodóknak érdemesebb lehet új parcellázású területeken kutakodniuk. Bár ezek jellemzően nem a települések régi központjaiban vannak, elhelyezkedésük, alakjuk megfelelő, s tisztázatlan jogi problémák is ritkábban adódnak. Nem is beszélve arról, hogy aki ilyen telket vesz, biztos lehet benne, hogy igényes lakókörnyezet veszi majd körül, ami az ingatlan értékében is megjelenik. E telkek mellett szól még az általában kiépített teljes közmű, beleértve az út- és telefonhálózatot is. Igaz viszont, hogy az ilyen területek nem minden egyedi elképzelésnek felelnek meg, egyúttal azonban az áruk sem kiemelkedően magas.
Befektetési céllal
Ugyan sok helyről az építési telkek árának emelkedéséről lehetett hallani, az ingatlanforgalmazók július elején már nem erősítették meg az intenzív telekvásárlási lázról szóló híreket. Akik tehát kizárólag befektetési céllal akarnak ingatlant vásárolni, azoknak nagyon alaposan körül kell nézniük. Az árak rendkívül szóródnak, s biztos vevőre és további áremelkedésre csak a kiváló adottságú, kedvelt – vagy várhatóan népszerűvé váló – főváros környéki települések, vagy jó adottságú pesti kerületek ajánlhatók.
A befektetési célú lakásvásárlással még ennél is óvatosabbnak kell lenni. Az új építésű lakások elszívó hatása miatt várhatóan jó ideig még stagnál, sőt feltehetően csökken a használt lakások ára. A bérlakás-piacon ráadásul most erős kínálati jelleg dominál, hiszen az elmúlt 3-4 évben rengetegen vásároltak befektetési céllal, a bérlakást keresők viszont nem lettek többen.
Ezzel ma rengeteg a kiadatlan lakóingatlan. A tulajdonosok persze jellemzően itt is tartják a magas kínálati árat, ami a tényleges üzletkötés idejére akár 30-40 százalékkal is lejjebb szállhat. Számottevő kereslet a nagyon jól megközelíthető és legfeljebb 60-80 négyzetméteres lakások iránt mutatkozik. Ma már sok esetben a luxuslakásokat is nehéz kiadni, a felső középkategória (150-200 ezer forintos havi bérleti díj körül) pedig szinte kiadhatatlan.
VALAMINEK VÉGE. Az utóbbi két esztendőben hihetetlen ingatlanpiaci árrobbanásnak lehettünk szemtanúi, és a piaci szereplők többsége hosszabb távra is optimista volt: az uniós csatlakozás közeledtével abban bíztak, hogy az áremelkedés legfeljebb lassulhat, de megállni nem fog. Most több tényezőt sorolnak az ingatlan-lufi kipukkadásának magyarázatául, ám abban ma már mindenki egyetért, hogy valami véget ért. Keszeg Tímea szerint egyszerűen betelt a piac, a befektetési szándékból vásárlók eltűntek, csak a valamilyen kényszer (válás, gyerek) hatása alatt állók próbálnak meg új otthonokba költözni, de éppen ez az a réteg, amelynek meglehetősen kevés pénze van erre. Mások az 1999-ben kezdődő áremelkedést tekintették irreálisnak és most piaci korrekcióról beszélnek, amit az is igazol, hogy a forgalom a korábbi csúcs ötödére esett vissza. Az Interestate elnök-vezérigazgatója azonban egy másik szempontra is felhívja a figyelmet.
Az új építésű lakások iránt még van kereslet – ezt bizonyítják az új építkezések is -, ám előbb-utóbb ennek is vége szakadhat. Ezek az ingatlanok ugyanis magasabb árkategóriába tartoznak, s az utóbbi években két körülmény miatt ugrott meg irántuk a kereslet. A használt lakások árának emelkedésével egyre kisebb lett a differencia az új és a régi ingatlanok értéke között, másrészt a frissiben beindított hitellehetőségek is inkább az új építésű lakásokat preferálták. Mára azonban a kereslet nagy része kifutott, és a használt lakások olcsóbbodásával ismét relatíve drágábbá váltak ezek a típusok. Sokan úgy tudnak csak új építkezésbe beszállni, ha értékesítik lakásukat, ez azonban a nagy pangás miatt egyre nehezebbé válik, s mind kevesebb pénz is jön be belőle. Nagy Tibor helyzetértékelése is ezt támasztja alá; mint mondja, egy évvel ezelőtt a tervezőasztalról kapkodták el az új lakásokat, ma ezzel szemben sokkal visszafogottabb a kereslet irántuk. Igaz, a támogatási rendszer nyomán ez a kereslet sokkal egyenletesebb.
A telkek négyzetméterárát befolyásoló tényezők• Zavaró források (szennyezett főútvonal, távvezetékek, más zajos létesítmények) közelsége
• A telek megközelíthetősége
• Közművek (út, csatorna, villany, víz, gáz, telefon) megléte, hiánya
• A telek alakja (négyszögletes, nyeles és így tovább)
• Intézményektől (óvoda, iskola, ABC) való távolság
• Lakókörnyezet (a szomszédok)
• A telek településen belüli elhelyezkedés
A megtorpanó kereslet nyomán az ingatlanszakma csak hosszabb, két-három éves távlatban bízik az árak emelkedésében. A Nemzetközi Valutaalap tanulmánya azonban óvatosságra int. E szerint az európai országok nagy részénél is megfigyelhető volt az ingatlanárak drasztikus emelkedése, részben az uniós csatlakozás hatásai, részben egyéb jövedelemfelzárkózás miatt, ám minden boomot egy kisebb-nagyobb válság is követett. Hiába emelkedtek például Finnországban az árak közel 60 százalékkal néhány év alatt, a csúcspontot súlyos, 46 százalékos visszaesés követte.
