Értékállósága mellett egy ingatlan azért is jó befektetés, mert bérbe adásából is szép jövedelem húzható. S hogy ebből a bérleti díjból minél több maradjon a tulajdonosnak, s minél kevesebb jusson az adóhatóságnak, érdemes gondosan mérlegelni az adózási lehetőségeket.
Legkézenfekvőbb adómegtakarítási módszerként a hatóság tudta nélkül, “feketén” végzett bérbeadási tevékenység ismeretes. Nem biztos azonban, hogy ez a legkifizetődőbb is, hiszen ma már nagy a lebukás veszélye, s igen kemény szankciók várnak a törvényszegőkre. Arról nem is beszélve, hogy a magasabb bérleti díjat megfizetni képes vállalkozások számla nélkül nem igazán hajlandók bérlővé válni, hiszen az ily módon teljesített összegeket nem tudják költségeik között szerepeltetni.
Ami a legális utat illeti, a személyi jövedelemadóról szóló törvény többféle lehetőséget biztosít a magánszemélyeknek, kivéve ha termőföld haszonbérbe adásáról van szó. Ez utóbbinál speciális szabályokat kell alkalmazni.
Egyéb esetekben a bérbeadó választhat: önálló tevékenységet végző magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként adja-e bérbe az ingatlanát. Bármelyik mellett is dönt, ha teljesülnek a fizetővendéglátásra vonatkozó feltételek, akkor további választás előtt áll: tételes átalányadózást vagy a költségelszámolást alkalmaz. Lakás, ház, vagy – termőföldtől különböző – egyéb ingatlan bérbeadása esetén az önálló tevékenységet választó ez évtől semmilyen jogcímen nem csökkentheti bevételét, tehát például a rezsit sem számolhatja el költségként. Ilyenkor a teljes bérleti díj után kell a 20 százalék adót megfizetni. Éppen ezért önálló tevékenység keretében akkor érdemes bérbe adni az ingatlant, ha nem sok az ingatlanhoz kapcsolódó rezsiköltség, vagy ha sok, akkor a mérőórákat – víz, villany, gáz – érdemes átíratni a bérlő nevére. Megoldást jelenthet az is, ha ezt figyelembe véve alkudják ki a bérleti díjat. Előnye még, hogy az egyszerű adózási kötelezettség miatt nem kell könyvelőt fizetni, bevételi és költségszámlákat sem kell gyűjtögetni. Ráadásul ha úgynevezett kifizetőnek adja bérbe a magánszemély az ingatlant, elég egy bevételi nyilvántartást vezetnie, s abba minden hónapban feljegyezni a bevételt, majd az adóbevallásban az összesített bevételt feltüntetni. Minden más teendő – így az adó megfizetése és elszámolása az adóhatóság felé – a kifizetőt terheli. A viszonylag alacsony adóteher miatt egyébként sok kisebb cég próbál az idén ily módon kivenni jövedelmet a vállalkozásból, hiszen a 20 százalék adó mellett semmilyen egyéb közterhet – tb-járulékot, egészségügyi hozzájárulást, büntető osztalékadót – nem kell ez esetben fizetni. Vagyis a magánszemélynek érdemes bérbe adnia az ingatlanát a saját vállalkozása számára, persze csak méltányos – s nem a piaci ártól eltérő – bérleti díj ellenében.
Megteheti a magánszemély azt is – ha például rendkívül magas a rezsije vagy többféle tevékenységet is végez -, hogy az ingatlant egyéni vállalkozóként adja bérbe. Ez esetben ugyanis – a törvényi keretek között – mindenféle költséget levonhat bevételéből, viszont az így megmaradó vállalkozói jövedelem után progresszíven kell adóznia. Ráadásul a vállalkozói kivétet még tb-járulék is terheli. Ha viszont osztalékágon veszi ki a jövedelmet, s “belefér” abba az adóalapba, ahol csak 20 százalék az adó, akkor már megfontolandó az ilyen fajta adózás. Arról nem is beszélve, hogy a vállalkozói költségek között nemcsak az ingatlan fenntartásával kapcsolatos kiadások számolhatók el, hanem például értékcsökkenési leírás is alkalmazható. Viszonylag magas bérleti díj, s alacsony költség mellett akkor jár igazán jól a bérbeadó, ha olyan helyen van az ingatlana – s emellett még néhány feltételnek megfelel -, ahol idegenforgalmilag tudja hasznosítani. Ekkor ugyanis szobánként 24 ezer forintot kell leszurkolnia tételes átalányadó címen, s ezzel mind az szja-, mind az áfa-kötelezettségét letudta. Ez ugyebár akkori éri meg, ha egy szoba bérleti díja éves szinten több mint 120 ezer forint. A vonzó adózási feltételekkel persze nem minden esetben lehet élni, egy tipikus lakást, vagy házat nem lehet fizető vendéglátó tevékenység keretében hasznosítani. Adózási szempontból évi 400 ezer forint árbevételig a falusi vendégfogadók járnak a legjobban, hiszen ezen bevételük adómentes.
