Gyorsan egymás után három klasszikus nagy bevásárlóközpont jött létre az évtized közepén a fővárosban – a Duna Plaza, a Pólus és az Europark -, amelyek, bár megjelenésükben és eszközeikben lényegesen különböznek egymástól, egyértelmű sikert jelentenek üzemeltetőiknek és a bérlők többségének. Követőikről azonban már nem mondható el általánosságban, hogy bejött volna a projektben részt vevők számítása. Kozák Ákos, a GfK Hungaria Piackutató Intézet igazgatója szerint ez egyértelműen arra vezethető vissza, hogy nem mindegyik esetben találták meg a nyereséges működéshez szükséges célcsoportot, vagy – bár a környéken jelentős vásárlóerő összpontosul – tipikusan nem bevásárló övezetbe telepítették a központot.
A piackutató konkrét példákat ugyan nem említ, de a szakmában nyílt titok, hogy mely beruházások nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket. A leggyakrabban a dél-pesti Lurdy-házat emlegetik hibás befektetésként, hiszen már az első néhány hónap működése után tüntető érdektelenségről beszélnek az egyre idegesebb bérlők. László Molnár, a Lurdy Befektetési Kft. ügyvezetője ezzel szemben meg van győződve a döntésük helyességéről. A 100 millió márkás, 14 hónap alatt megvalósított beruházás most az “összecsiszolódás időszakában” van. Szerinte az egyre olajozottabb működést bizonyítja, hogy a Lurdy-házban kevesebb bérlőcsere zajlott le, mint a többi hasonló központnál. A helyszínt pedig azért tartja megfelelőnek, mert “óriási jövő előtt áll”, mégpedig nem csak közép-, de rövid távon is.
Teljes kudarcról persze korai ma még beszélni, mert a befektetők és a bérlők igyekeznek változtatni a helyzeten, ezért érthetően nem szívesen verik nagydobra esetleges problémáikat. “Tekintettel a folyamatban levő fejlesztésekre, a következő 3-5 évben a kereslet-kínálat ilyen egyensúlya mellett a bérleti díjak emelkedése nem várható. A fejlesztők már hosszabb távra terveznek” – mondja Nyúl Sándor a Gránit Pólustól. Ezért egyre fontosabb, hogy komolyabb előkészítést végezzenek és világos, a helyszínre szabott koncepciót alakítsanak ki. Kozák Ákos alapvetően két típus túlélésére lát lehetőséget: a városszéli, a város határán kívüli központok és a belvárosi, úgynevezett City Mallok fennmaradását tartja valószínűnek. Az előbbi típusnál alapvetően az autós nagybevásárlásokra bazíroznak az üzemeltetők; az utazás fáradalmaiért az alacsony árak, valamint a kellemes körülmények és a szolgáltatások színvonala kárpótolja a nagy távolságból érkezőket. A másik modell a fogyasztók hedonizmusára épít: kényelmes bevásárlást ígér, s azt a érzést, hogy hasonló emberek közösségébe került a betérő.
Jelenleg két jelentős bevásárlóközpont-projektet valósítanak meg Budapesten, s ezek beleillenek e karakterizációba. Az egyik, a 6-os és az M0-ás autóút találkozásánál épülő Campona egyértelműen az első csoportba tartozik. “Regionális bevásárlóközpontról van szó” – hangsúlyozza Charles-Emmanuel van der Straten Waillet, az építtető CoRE Kft., a legnagyobb belga ingatlanfejlesztő társaság leányvállalatának ügyvezető igazgatója. Mint elmondja, a helyszínt a befektető a lehető legnagyobb alapossággal választotta ki. Ez egyaránt jelenti a jó elérhetőséget és a vonzáskörben élő elegendő vásárlót. A GfK szerint Magyarországon a bevásárlóközpontok potenciális ügyfélkörének minimum 100 ezresnek kell lennie ahhoz, hogy egyáltalán bele lehessen fogni a beruházásba. A Nagytétényi úti Campona közvetlen vonzáskörzetének a XI., XXI. és XXII. kerületet, valamint Érdet, Diósdot és Törökbálintot tekinti a CoRE. Ez több mint 350 ezer lakost és 147 ezer háztartást jelent. Minthogy regionális bevásárlóközpontról van szó, a befektető figyelembe vett egy úgynevezett tágabb vonzáskörzetet is, amelybe a 30 és 50 perces autóúton belüli lakosságot számítja be. Különösen a Budapesttől délre fekvő területek érdekesek a Campona számára, mivel e térségben még egyetlen ilyen vásárlási lehetőség sincsen. “Székesfehérvár és Dunaújváros lakosságát is meg akarjuk nyerni ügyfelünknek” – mondja bizakodóan a CoRE igazgatója.
A jelentős távolságot annak ellenére nem tartja akadálynak a belga szakember, hogy ő maga nem lenne hajlandó a bevásárlás kedvéért autózni. A nemzetközi trendek mellett azzal érvel, hogy a magyar lakosság már korábban is nagy mobilitási készségről tett tanúbizonyságot beszerzéseinél. “Évekig volt alkalmam hétvégeken az osztrák bevásárlóközpontok felé hömpölygő magyar kocsisorokat megfigyelni” – mondja, s éppen erre alapozva a regionális központok négy alapelve közül elsőként említi az elérhetőséget, amelyet összekapcsol a könnyű megtalálhatósággal. Emellett fontosnak tartja a családi közös program lehetőségének biztosítását, a kellemes hangulatot és végül, de nem utolsósorban a megfelelő “kereskedelmi keveréket”. A Camponánál ez utóbbit a belső zsargonban KISS-nek rövidítik (keep it stupidly simple), s ez nagy vonalakban azt takarja, hogy a nagy és kis üzletek, a drága és olcsó áruk, valamint a gasztronómiai és a szórakoztató szolgáltatások megfelelően egészítsék ki egymást. “E követelménnyel persze valószínűleg minden beruházó tisztában van – ismeri el van der Straten Waillet -, a különbség a központok között az előkészítés alaposságában és a koncepció következetes megvalósításában van.”
A Nyugati City Centert, amelyet a kanadai TrizecHahn ingatlanfejlesztő óriásvállalkozás itteni érdekeltsége, a TriGránit épít, egyöntetűen óriási sikerrel kecsegtető befektetésnek tartják. Kozák Ákos szerint valódi belvárosi mallról van szó, Nyúl Sándor pedig még ennél tovább megy: talán kicsit szerénytelenül, alapvetően újszerű koncepciónak tartja a Nyugati Pályaudvar mellett létrejövő bevásárló központot. “Ez valódi új városközpont, mert a projekt 40 százaléka zöldövezetet teremt, és a beépített területek 20 százaléka a szórakoztatást és a pihenést szolgálja. A négycsillagos Hilton Szálloda és a magas színvonalú irodaház is új minőséget jelent” – mondja Nyúl. A környéken ennyi új üzlet megnyitására más módon nem lenne lehetőség, a körúton a Petőfi és a Margit híd között van összesen körülbelül ekkora üzletterület. A koncepció sikerét az is bizonyítja, hogy egyre több európai nagyváros érdeklődik a TriGránitnál.
Általánosságban azonban a bevásárlóközpontok jövőbeni esélyeit másképp látják a szereplők. Az ingatlanfejlesztő társaságok és a bevásárlóközpontok üzemeltetői roppantul bizakodóak: a kiskereskedelmi forgalomból kihasított jelenlegi 8 százalék körüli részesedést a 2000. év végéig meg akarják duplázni. Ez nem irrealisztikus – érvelnek – hiszen a központok ma hozzávetőleg 300-350 ezer négyzetméteres eladói területe ez idő alatt megduplázódik, ha minden tervezett és készülő projekt befejeződik. Kozák Ákos ezzel szemben nem hisz abban, hogy középtávon 10 százalék fölé kúszna a központok forgalmi részesedése. Nem a hagyományos üzletek jelentik a konkurenciát, hanem a többi új típusú kiskereskedelmi egység – hipermarket, nagykereskedés -, amelyek szintén nagy területen, óriási választékkal és magas szolgáltatási színvonalon működnek. A Dávidok és Góliátok küzdelmét tehát várhatóan a gigászok harca váltja majd fel.
