Szinte a pénzügyi szféra valamennyi intézményével szeretne együttműködni a most induló jelzálogbank. Efféle kapcsolat a legközvetlenebb módon persze a hitelintézetekkel, azon belül is az FHB tulajdonosaival várható. A döntő részben – közvetlenül 36,67, közvetve több mint 80 százalék erejéig – állami tulajdonban lévő intézmény részvényesei között a Magyar Fejlesztési Bank (48,33 százalék) a Pénzintézeti Központ Bank (10,00 százalék), a Mezőbank (3,33 százalék) és a Postabank (1,67 százalék) szerepel.
Utóbbi kettőhöz a bankot úgymond “extra”megállapodás is köti, amely egyfelől a hitelintézetek hálózatának igénybevételére, másfelől hosszú lejáratú kölcsöneik átvállalására terjed ki, igaz, korántsem kötelező módon. Inkább arról van szó – magyarázta a Figyelőnek Petrilla György, az FHB vezérigazgató-helyettese -, hogy a hosszú lejáratú forrást nélkülöző bankok is az FHB jelzálogbanki refinanszírozásával hosszabb távú hiteleket nyújthatnak.
Mindettől függetlenül, az FHB e hét elejétől három konstrukcióban kínál hosszú lejáratú hiteleket (lásd táblázatunkat) az egyértelmű tulajdonossal rendelkező, forgalomképes ingatlanokra kikötött jelzálogjog “fejében”. A társaság termékei ingatlanvásárlást, -felújítást és -fejlesztést céloznak, illetve az úgynevezett ingatlanfedezeti hitel esetében a felhasználás nem kötött. Kölcsönt mindegyik konstrukciónál az ingatlan – bank által kalkulált – hitelbiztosítéki értékének legfeljebb 70 százalékáig nyújtanak. Amennyiben a hitel a fenti érték 30 százalékát sem éri el, akkor természetes személyeknél csupán egyszerűsített adósazonosításra, gazdálkodó szervezetnél pedig egyszerűsített adósminősítésre kerül sor. Birtokok vásárlása, fejlesztése és felújítása alkalmával a szóban forgó ingatlanra kikötött jelzálogjog szolgálhat biztosítékként. Ha az mégsem volna elegendő, fedezet lehet más ingatlan is, illetve – a hitelbiztosítéki érték legfeljebb 20 százalékáig – egyéb biztosíték ugyancsak szóba jöhet.
Mindezen hitelekből a bank 12-13 milliárd forintnyit szándékszik kihelyezni az idén. Az átlagosan 10-12 éves futamidejűre tervezett hitelek forrása egyelőre a 3 milliárd forintos alaptőke lesz. Mihelyst azonban milliárdos hitelállomány gyűlik össze, akkor a bank kibocsátja – első körben intézményi befektetők számára – az 5-7 éves lejáratú, az elképzelések szerint az állampapírok hozamát meghaladó kamatozású jelzálogleveleit.
Mint ahogy a kihelyezések mértékén, úgy a 15 milliárd forintos mérlegfőösszeg-terven sem módosít az indulás legutóbbi, két hónapos csúszása. Némi gondot csupán az okoz, hogy a március közepi kezdés miatt azok az agrártámogatások, amelyekhez hitelígérvényt, illetve hitelkérelem befogadására szóló nyilatkozatot e hónap végéig kellene kiadni, az FHB ügyfelei számára elvesznek. Az őszi munkákhoz, a fejlesztésekhez, birtokkoncentrációhoz, valamint a fiatal agrárszakemberek számára farmépítéshez nyújtott támogatások viszont egész évben igénybe vehetők.
A társaság bizonyos periódusonként megszabja saját alapkamatát, amihez konstrukciónként eltérő marzsot számít. Mindezek mellett a hitelfelvevőt terheli a bírálati díj, melynek mértéke – az ingatlan értékétől függően – 50 ezer forinttól 250 ezerig terjed. Ennek 30 százalékát kéri a bank előre, a fennmaradó részt csak abban az esetben, ha az elbírálás kedvező, és a hitelnyújtásra ténylegesen sor kerül. Mindezt kiegészíti a közjegyzői díj, amely – mivel az FHB standardizált termékeket értékesít – a szokásos díjnak csupán az egynegyede. A bank a hitel átutalásakor kezelési költségként a kölcsön összegének 1-1,5 százalékát is felszámolja. Emellett az ingatlanfejlesztési és -felújítási konstrukciónál úgynevezett előtörlesztési díjat is kér: ez az előtörlesztett összeg 1 százaléka.
A kezdeti három módozat az igények szerint tovább bővül. Idővel például külön konstrukció szolgálhatja a termőföld, illetve az egyéb ingatlanok megvásárlását. A kölcsönök jövőbeni specializálódását az is jelzi, hogy az FHB éppen lakástakarék-pénztárakkal, biztosítókkal keres kapcsolatot. Ezen intézmények nem csupán a jelzáloglevelek potenciális vásárlóiként, illetve az ingatlanok biztosítóiként érdekesek a bank számára, hanem majdani közös konstrukciókat is sejtetnek. S bár a célzott intézmények neve egyelőre nem publikus, a tulajdonosi kört pásztázva valószínűsíthetők a majdani partnerek. Ilyen lehet a biztosítók közül a Providencia, a lakástakarék-pénztárak sorából pedig a Lakáskassza.
Az együttműködés bizonyos formáira feltehetően a készülődő rivális is alkalmas alanynak kínálkozik. Az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyeleten alapítási engedélyért folyamodott Vereinsbank Hungária Jelzálogbank megjelenésének nem elhanyagolható előnye ugyanis, hogy együttes erővel talán könnyebben formálható a jogszabályi környezet. Ahogy Petrilla György fogalmazott: közösen esetleg gyorsabban “kikényszeríthető” a még szorító szabályok változtatása. Merthogy a jelzáloghitel-intézeti törvény végrehajtási szabályai, és a felszámolási törvény is szül egynémely problémát (bár a hitelezők kielégítési sorrendjében a jelzáloggal fedezett kölcsönök nyújtói már előre rukkoltak, s az adóhivatalt és a tb-t is megelőzik). Az FHB üzleti tevékenységének jövőjét tekintve ezeknél is nagyobb horderejű azonban – még ha közvetve is – a földtörvény módosulása. Ennek híján ugyanis a bank tevékenységét meglehetősen sok tényező korlátozza: a kialakulatlan földpiactól és a földtulajdonszerzés limitált voltától kezdve általában a termőföld-tulajdonviszonyok tisztázásán és nyilvántartási rendszerének teljessé tételén át egészen a bérbe adott földek hitelezéséig.
A konkurencia a hitelezési és jelzáloglevél-kibocsátási oldalon egyaránt serkentően hathat. Versenytársból pedig – vélekednek az FHB-nél – elfér egynéhány Magyarországon. A törvény szabta 3 milliárd forintos alaptőke “befektetését” feltehetőleg az értékpapír-tevékenységüket erősíteni szándékozó bankok fontolgatják majd. A verseny nyomán pedig idővel nyilván kialakul, mely területeken lehet másoknál jobb az FHB, mint ahogy az is, hogy alkalmasint honnan érdemes visszavonulnia.
A társaság jelenleg úgy tervezi, hogy tevékenységének 35-40 százaléka az agrárszférát érinti majd. További 20-25 százalékban a vidék- és területfejlesztésnek szenteli figyelmét, melyen elsősorban a helyi infrastrukturális és környezeti beruházásokat, önkormányzati lakásépítést, tömbrehabilitációt kell érteni (e célokra külön terméket konstruálnak). A munka 15-20 százalékát teszi majd ki a lakásépítés finanszírozása, ez azonban az első időkben kizárólag a vállalkozói lakásépítés támogatását jelenti. Ennek magyarázatát az egyelőre szűkös kapacitásokban adta meg Petrilla György (jelenleg a bank 70 alkalmazottat foglalkoztat). A fennmaradó rész az ipari, kereskedelmi ingatlanok, ipari parkok hitelezését jelenti, és ide sorolandók a szabad felhasználású hitelek is.
Mindezen tervek “ellenére” a célcsoportok arányát hosszú távon a piac dönti el. A meglévő – nyugat-európai – jelzáloghitel-intézetek tapasztalata mindenesetre azt mutatja, hogy a kereskedelmi ingatlanok és a lakásépítés finanszírozása kerül előtérbe, s a termőföldön létesített jelzálogjog révén történő agrárfinanszírozás csupán kis részt tölt be a jelzálogbankok tevékenységében.
