Idén augusztusban újraindultak a rég várt állami kamattámogatásos jelzáloghitelek. Szép lassan több pénzintézet is a piacra lép, elindulhat a verseny a hitelfelvevőkért és ezzel felébredhet a lakáspiac is többéves álmából. De vajon milyen lesz ez az ébredés?
A Duna House szerint a kérdés megválaszolásához, vagyis az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba visszatekinteni. Az elmúlt 10 év két nagy hitelboom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól. – magyarázza a cég elemzési vezetője, Rutai Gábor.
Válság előtt és alatt
A 2000-es évek eleji forinthitel-időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlantranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya.
Nem ez volt a képlet 2006-2008 viszonylatában, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitelkibocsátási volumenhez nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás-adásvételi szám.
Forrás: Duna House
A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitelboom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.
Az utóbbi években
A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi 90 ezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90 százalékban ismét készpénzért vásároltak.
Ez az évi 90 ezer ingatlan-adásvétel minimális mennyiség. Hogy mennyire, azt jelzi, hogy a KSH 2011-es 4,38 millió lakásállományát alapul véve ilyen adásvétel mellett egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát.
Az élet nem állt meg
2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között mind pörgetnék a lakáspiacot. Most azonban nem ez a jellemző.
Fotó: Kummer János
A potenciális vevők vártak az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. De mostanra ez is mind teljesült. Már nincs mire várni. Mégsem várható hirtelen felpörgés. Ennek is megvan az oka.
Miért nem fogy a lakás?
Az első ok, hogy sokan megégették magukat a közelmúltban: a háztartások erősen eladósodottak, a devizahitelek kamatai az égbe szöktek, nincs bizalmunk, ha hitelről van szó.
Másrészt közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét. S erre jött a recessziós időszak is
Az állam támogatja, de
Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással – támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalnia a hitelfelvevőnek.
Az elemző szerint azonban ezek a hitelfelvevők már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Úgy véli, sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” felvegyenek-e hitelt.
Ugyanez az óvatosság jellemzi szerinte a banki oldalt is: kevésbé vállalják a kockázatot, mint korábban. Ami biztos, hogy az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak kölcsönadni.
Lesz-e ugrás?
Akik eddig várakoztak, elvileg megmozdíthatják vevői oldalról a piacot. Persze kérdés, hogy az új lakáshitelek elég vonzóak-e nekik. Egy normális ingatlanpiac kb. 150 ezer db éves tranzakció körül működne, ami az idei forgalom másfélszerese. Nem elérhetetlen szám. De ehhez az is kellene, hogy a háztartások fogyasztása újra emelkedjen, és újra merjenek hitelt felvenni.
Ezért is mondja az elemző, hogy nagyjából még öt év kellhet a piac normalizálódásához (évi tízszázalékos növekedéssel számolva). Azt is hozzáteszi azonban, hogy a gazdaság jelenleg még törékeny. Apró változások is felülírhatják ezt az optimista forgatókönyvet.
A bankok egyébként arra számítanak, hogy az államilag kamattámogatott hitelek beindításával felpörög a lakáshitelezés.
Kényszer a használt lakás?
A Cordia kicsit más oldalról közelítette meg a kérdést. Arra hívta fel a figyelmet, hogy Budapesten kevés az új lakás, ezért nehezen találnak a vevők olyan ingatlant, ami kielégítené az igényüket. Jelenleg mindössze 3810 új lakás vár gazdára. A lakásépítés pedig pang, számos projektet elhalasztottak finanszírozási hiány miatt, s 50 százalékkal emelkedett a bedőlt lakásépítések száma is tavalyhoz képest.
Azt is megjegyzik, hogy miközben nem kielégítő a kínálat új lakásból, a vásárlások sem igazán növekedtek az előző félévhez képest. Egyedül az új, a piackutatásokkal is alátámasztott projekteknél növekedtek az eladások. Ezek ugyanis jobb ár-érték arányú és elrendezésű lakásokat kínálnak, ami a vevők igényeinek jobban megfelel.
Megemlítik még, hogy az átlagos lakásméret 67-ről 69 négyzetméterre nőtt, s hogy az átlag eladási négyzetméterár is emelkedett kicsit (425 ezerről 430 ezerre). De az elfekvő készlet sem apadt.
Összegezve úgy látják, tovább fog szűkülni az új lakások kínálata, s emiatt nőni fog azoknak a vásárlóknak az aránya, akik kénytelenek lesznek használt lakást nézni maguknak.
