Miközben már márciusban is egyre több közgazdász sürgette a kiigazítást, az ingatlanvásárlók erősebb tavaszt produkáltak az elmúlt években szokásosnál. Nem tapostak ugyan egymás sarkára a bemutatólakások küszöbén, de legalább az új építésű társasházak egy részében nem volt gond az értékesítés. Például a Corvin Sétány első házában, amelyet pedig csak szeptemberben kezdenek el építeni, július végére a 180 lakásnak már közel 40 százalékát értékesítették. Kérdés, a tavaszi vásárlók a mai helyzetben miként döntenének, illetve mennyire veti vissza a keresletet a kormányzati megszorító csomag.
Pesti telek. Az itt épülő lakások jelentős részét előre eladták, ám sok helyen inkább a vásárlás elhalasztására kell számítani.
SZORUL A HUROK. A már korábban felépült, tavaszra átadott nagyszabású projektek lelkes vásárlói nyilván legrosszabb álmaikban sem számítottak arra, hogy a fél éve 255 forintos eurónál, vagy éppen 165 forintos svájci frank mellett felvett devizahiteleik törlesztő részlete pár hónap alatt akár 10 százalékkal is emelkedhet. Az akkor lakásba költöző „bérből és fizetésből élők” ráadásul most a téltől is tarthatnak, hiszen a gázárak támogatásának korlátozása, a közműdíjak emelése a rezsit is tetemesen megdobja, nem is beszélve a meglóduló inflációról, s persze a növekvő adóterhekről. Aki végletekig kifeszített anyagiak mellett fogott lakásvásárlásba, most nehéz hónapok elé néz. Az ingatlankereskedők szerint viszont éppen ez adhat teret a befektetőknek, akik mind nagyobb kínálatból válogathatnak majd a jövőben.
Környezetváltozás
A megszorítások és a pénzpiaci bizonyta-lanság több ponton is érinti a lakáspiacot:
FORINTGYENGÜLÉS. A forint gyengülése a devizahitelek törlesztő részleteit megemeli, a forint-piaci bizonytalanság pedig jelentősen megnöveli az új devizahitel felvé-telének kockázatát. Igaz, aki magasabb árfolyam mellett vette már fel a hitelt, az csak akkor jár rosszul, ha tovább gyengül a forint.
BIZONYTALANSÁG. A reformok várható létszámleépítésekkel, de legalábbis létbizonytalansággal járnak együtt a közszférában, ami elbizonytalaníthat sok potenciális vásárlót.
ÁRHATÁSOK. Az energia- és a közmű-áremelések növelik a rezsiköltségeket, ami a kisebb lakások felé tereli a keresletet. Emiatt egyes – például nyugdíjasok által lakott – drága nagy lakások tovább növelik az amúgy is erős kínálatot. Ugyanakkor 2008-tól várható az ingatlanadó bevezetése, ami tovább nyomhatja lefelé a nagy alapterületű, nagy értékű lakások árát.
HALASZTÁS. A vállalkozások és a munkavállalók növekvő terhei a „lakóparki” lakásvásárlók széles rétegeit adó alsó-középosztályt a vásárlás elhalasztására késztetik. Szintén főleg e réteg vásárlóerejét csökkenti az is, hogy az új lakáshitelekre már nem jár adókedvezmény.
Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője optimistábbnak tűnik. Nyáron az ingatlanpiac is áll, ezért érdemes kivárni az őszi szezon fejleményeit. Beák mindenesetre úgy véli, a megszorítás alapvetően nem befolyásolhatja majd a lakáspiacot. Mi több, az elbizonytalanodó tőzsde, a növekedés megtorpanása akár a biztonságos lakásbefektetések felé is terelheti a vagyonosabb rétegeket. A szakember szerint a magasabb jövedelműek vásárlási kedvét nemhogy a megszorítások, de még talán az ingatlanadó 2008-as bevezetése sem lohasztja majd le lényegesen. Igaz, az ingatlanadó részleteiről egyelőre semmit sem lehet tudni, így a nagyobb alapterületű, s így értékesebb lakások eladóit érhetik még meglepetések.
DRÁGUL AZ ÚJ? A kisebb pénzűek számára azonban egyértelműen nagyobb érvágást okoz a csomag, az új lakás vételét tervező családok egy része a vásárlás elhalasztására kényszerülhet. Mint Illy Péter, az egyik legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, az AL Holding ügyvezető igazgatója mondja, a megszorító csomag előtt még az új lakások piacának enyhe élénkülését várták őszre, de az elbizonytalanodó hangulat és az emelkedő építési költségek ellensúlyozzák a kereslet várt növekedését. Az elhalasztott lakásvásárlási döntések közben a fejlesztői oldalon súlyos gondot okozhatnak. Illy szerint a beinduló kamatemelések és a forint ingadozása a fejlesztői finanszírozást is nehezíti. A gyenge forint megdobja az építési költségeket, hiszen a lakásépítés értékének mintegy harmada származik külföldi alapanyagokból. Eközben a növekvő energiaárak is drágítják az építőanyagokat. Mindent összevetve a fejlesztők bekerülési költségei a legóvatosabb becslések szerint is 3–5 százalékkal nőnek, így feltehetően tovább csökken a profitjuk. Nem túl valószínű ugyanis, hogy a túlkínálatos lakáspiacon az amúgy is elbizonytalanodó vásárlókra lehessen hárítani a többletköltségeket. „A mai folyamatok alapján attól lehet tartani, hogy az igényesebb középkategória eltűnik a piacról, s csak a nemritkán silány anyagokból épült tucatházak és a főként csak a külföldiek által megfizethető exkluzív lakásfejlesztések maradnak életképesek a következő években” – ad hangot aggályainak Illy Péter.
A legfrissebb adatok már egyértelműen jelzik a bizonytalanságot. Eltekintve néhány kiemelt projekttől, az új lakások iránt már a csomag bejelentése előtt is kevesebben érdeklődtek. A Media Wise Consulting tanácsadó cég piackutatása alapján a két évvel ezelőtt jellemző érdeklődés jócskán alábbhagyott, az akkori megkeresések fele-harmada futott be az újlakás-értékesítő cégekhez. A csomag bejelentése óta pedig a trend erősödött, egyre kevesebben kíváncsiak az átlagos projektekre.
