Miután az EKB alapkamata egy év alatt 2-ről 3 százalékra emelkedett, a dráguló finanszírozás miatt, a tőkeáttételen keresztül csökkent az ingatlan befektetők saját tőkére vetített hozama is – adja meg a jelenlegi helyzet általános magyarázatát az Eston elemzése.
Kilencről hétre
Az „A” kategóriás irodaházak hozama 2004-ben még 8 százalék, tavaly 7,1 százalék, az idei első félévben viszont már csak 6,6-7 százalék volt.
A modern logisztikai parkok hozama a 2004-es 9,3 százalékról csökkent az idei első félévre 8,5 százalékra, míg a bevásárlóközpontoknál – ugyanebben az időszakban – 8,8 százalékról 7,8-8 százalékra esett a saját tőkére vetített hozam.
Legmagasabb hozamot, közel 8 százalékot a „forward purchase” irodák esetén lehet elérni. Ezeket a fejlesztő előre eladja egy befektetőnek, a megállapodás szerint üresen, vagy pedig bérlőkkel feltöltve. Legalacsonyabb hozam viszont, 7 százalék alatti a prémium termékeknél tapasztalható.
Friss tranzakciók
A tanulmány több példát is hoz a közelmúlt tranzakcióira. Másodszor talált új gazdára az AIG/Lincoln által fejlesztett Alkotás Point, valamint a Skanska által építetett Science Park. Mindkettőt a Morley Fund vásárolta meg a Sachsen Fondstól. Az előbbi 2004-ben 62 millió, míg a második – ugyanebben az évben – 67,5 millió euróért cserélt gazdát. A mostani ár 75, illetve 70 millió euró volt. Az előbbi 24 ezer, míg az utóbbi 30 ezer négyzetméteres.
A Roosevelt tér 7-8 szám alatti új irodaház telkét – a rajta álló régi „spenót házzal” – 2001-ben 8 milliárd forintért vásárolta meg a BHG. Az időközben új, prémium kategóriájú irodává átépített 27 500 négyzetméteres létesítményt a GLL Partners 99 millió euróért, mai áron 27 milliárd forintért vásárolta meg. Itt a bérleti díj az „A” kategóriás irodák havi, négyzetméterenkénti 14-16 eurós díjához képest 30 euró körüli.
Hígulnak az ingatlanalapok
Az ingatlanalapok eszközbővülése nagyobb volt, mint ezen belül az ingatlanvagyon gyarapodása. Ezt a tanulmány a hagyományosan szűkös kínálattal magyarázza, s megjegyzi, hogy a felhígult portfóliók már nem biztosítottak megfelelő hozamot.
A magyar ingatlanalapok sorrendje a következő: Raiffeisen – 106 milliárd forint, OTP – 98 milliárd forint, Erste – 93,2 milliárd forint.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
