Mind többször fordul elő, hogy valaki lakáshitelért tér be hozzánk, de lízingszerződéssel a zsebében távozik; igaz, ennek a fordítottja is gyakran megesik – emeli ki alig két hónapja indított üzletáguk, a lakáslízing területén szerzett eddigi tapasztalatai közül az egyik legfontosabbat Tölgyes László, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatója. Nem biztos ugyanis, hogy a hazai piacon az OTP-SCD Lízing Zrt. jóvoltából alig fél esztendeje felbukkanó új pénzügyi konstrukció előnyei és hátrányai első ránézésre láthatóvá válnak. A BG értékesítési filozófiája is ezt a meggyőződést tükrözi: „Semmibe sem kerülne felrakni egy részletes lízingdíj kalkulátort a honlapunkra, de nem tesszük, mert nem szeretnénk megspórolni a személyes tanácsadást” – mondja a vezérigazgató, aki szerint minden ilyen beszélgetés nyertese az ügyfél.
A BG lízinggel és hitelezéssel egyaránt foglalkozó pénzügyi vállalkozás, s számára közömbös, hogy melyik területen szerződik – lényeg, hogy szerződjön. Az ügyfél számára viszont érdekes lehet, hogy egy lízingtörlesztés adott esetben magasabb ugyan, mint a hasonló összegű hitelek részlete, összességében mégis több előnyt hordozhat. Ilyen helyzet lehet például, ha valaki lakásvásárláskor egyszersmind arról is szeretne gondoskodni, hogy utódait a majdan rájuk szálló lakásért ne terhelje örökösi illeték. Az úgynevezett nyílt végű lízingszerződéseknél ugyanis a tulajdonjog lehívásának opciója bárkire – gyermekre, unokára, jó barátra egyaránt – ráruházható. A hagyatéki megfontolások ugyanakkor azzal a gyakran nehezen kivitelezhető feltétellel is együtt járnak, hogy hosszú távon kell tervezni.
TESTRE SZABVA. A szakemberek az ingatlanlízing egyik legfőbb előnyének azt tartják, hogy testre szabható. „Míg a bankok hitelezési részlegei gyáraknak tekinthetők, a lízingcégek rugalmas, kevésbé népes szervezetükkel kisüzemként működnek” – fejtegeti Pusztai László, a CIB Lízing Csoport üzletág-igazgatója. Jó példa lehet erre az ügyfelek minősítése. Ők a lízingcégeknél is hasonló átvilágításon esnek át, mint hitelszerződések kötésekor, ám egy, a kölcsönügyletek kapcsán szerzett közepes minősítés itt akár a jó kategóriának is megfelelhet. Ez pedig – egyedi elbírálás alapján – a kondíciók enyhítését is maga után vonhatja. A BG Hitel & Lízing ennél is tovább merészkedett: ők bizonyos esetekben a bankoknál rossz adósminősítést szerzett, a BAR-listán szereplő személyekkel is hajlandók üzletet kötni, jóllehet, ennek mintegy 3 százalékpontos kamatfelára van. A vonzó elemeket gyarapítja, hogy e cégnél a lakáslízing megállapodásokat – egyszeri díj fejében – készek bármikor hitelszerződéssé alakítani.
Ingatlanbefektetésre is
Befektetési céllal is érdemes eltöprengeni a lízingkonstrukció előnyein, hátrányain, főként akkor, ha frissen megkeresett pénz fialtatásáról van szó – állítják egyöntetűen a lakáslízinges cégek. Túl azon, hogy a lakás megszerzésé-hez nem szükséges önerő, a kiadott ingatlan bérleti díja fedezheti a havi lízingdíjat. Ha pedig a lakást családi cégbe viszik, az amortizálható is, a költségek pedig szintén elszámolhatók. Az ilyen megoldás további hozadéka, hogy a közép- és hosszú távon a családi vállalkozások finanszírozásában is fontos szerephez juthat, hiszen csökkenti a cégek adóalapját. „Jóllehet, nemzetközileg nem ez a gyakorlat, a hazai kis- és középvállalkozások jövedelemszerzése számos sajátos jegyet visel magán” – mutat rá Tölgyes László, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatója.
Ellenben – az értékesítésre rakódó adók miatt – hátrányos lehet anyagilag, ha egy magánszemély eladja 10 évnél nem régebben vásárolt ingatlanát azzal a céllal, hogy inkább egy másik lakás lízingelésébe fogjon. Némileg más a helyzet annál, aki örökölt lakását értékesíti, a bevételből pedig előtörleszti a már folyamatban lévő lízingjét. Ilyenkor érvényesek azok az adó- és illetékelőnyök, amelyek fellépnek abban az esetben, ha valaki a rá hagyományozott és piacra dobott ingatlanának vételárát egy másik ingatlan megszerzésébe fekteti.
Mindazonáltal tanácsos minden esetben konkrét számítást végezni: vajon az adott helyzetben – ha van lehetőség a választásra – a hitel vagy a lízing a kifizetődőbb.
ISMERKEDÉSI FÁZIS. A szakembereket azonban e tapasztalatok egyáltalán nem lepték meg. „Néhány évnek el kell telnie ahhoz, hogy a lakáslízing ugyanolyan tömegtermékké váljon a magánszemélyek körében, mint a gépkocsi lízing vagy a lakáshitel” – adja meg az időhorizontot Gazsi Júlia, a HVB Lízing cégvezetője. „A lakásfinanszírozási piacon ugyanakkor a hitelek mellett inkább a kiegészítő termék szerepére pályázhat a lízing” – teszi hozzá az előbbiekhez Tölgyes László. Szerinte a konstrukció részesedése valahol 10 és 20 százalék között fog beállni. Az viszont egyik szereplő számára sem kétséges – az Erste sikere is ezt vetíti előre -, hogy mindig lesz egy olyan réteg, amely kényszerből (mert például nincs még 1-2 milliós megtakarítása sem), vagy éppen önként választja a lízinget, kihasználva azt a lehetőséget, hogy nem kell felmutatnia önerőt. A lízingszolgáltatók mindegyikéhez napi 30-50 információkérő telefonhívás érkezik, a honlapokra is többtucat érdeklődő klikkel, ám a döntést a többség nem kapkodja el. Főként az inti őket körültekintésre, hogy az amúgy is igen magas értéket képviselő lakások tulajdonjoga lízing esetén csak a futamidő lejártával száll át rájuk, és – noha a lízingelt lakások is könnyen értékesíthetők – 15-25 év alatt nagyon sok víz folyik le a Dunán…
Az ügyfelek bizalmának elnyerését a három banki hátterű lízingszolgáltató társaság részben attól reméli, hogy alapítóik régről ismert, stabil, jó hírnévnek örvendő pénzintézetek (a BG banki hátországát az MKB Bank biztosítja, refinanszírozó partnerként), amelyekről elhiszik az ügyfelek, hogy hosszabb távon sem tűnnek el a piac és az idő süllyesztőjében.
A lízingre a szakma szerint alapvetően az a viszonylag magas jövedelmű réteg lehet vevő, amelyik félretenni képtelen, vagy megtakarítását inkább másra fordítja, esetleg a vonzó hozam reményében befekteti. Érdemes még tovább számolni. „Aki új lakáshoz szeretne jutni, és azt rögtön be is rendezné, akkor jár a legjobban, ha önerő nélküli lízinget választ, megtakarítását pedig bútorra költi. A lízing kockázatát ellensúlyozandó, sokkal olcsóbb ez a megoldás, mint hitelből finanszírozni a lakásvásárlást, egy másik kölcsönből pedig az új háztartás felszerelését” – állítja Dunavölgyi Mária, az OTP-SCD Lízing vezérigazgatója.
Az ingatlanlízing egyébiránt – a szolgáltatók ebben is közös állásponton vannak – nem csupán a lízingbe vevők érdekeit szolgálhatja: értékesítési katalizátor lehet azon építkezési vállalkozók számára, akik lízingcégekkel megállapodva mostantól egy újabb finanszírozási alternatívát is kínálhatnak a potenciális lakásvásárlóknak. Hazai bevezetésében éppen ezért lehetett oroszlánrésze a vállalkozói körnek. A bankok az ő jelzéseik hatására, illetve projektfinanszírozóként szerzett saját tapasztalataik alapján fogtak egy esztendővel ezelőtt e pénzügyi termékek kifejlesztésébe. Abból indultak ki, hogy az ingatlanpiaci kínálat erősödése miatt egyre nehézkesebbé válik egy-egy újonnan épülő nagyobb társasház utolsó lakásainak vevőt keríteni, miközben a vállalkozó szeretne már a következő projektjébe belefogni, és a banknak is az az érdeke, hogy minél több helyen pörögjön az üzlet. A CIB Lízing például 15 olyan vállalkozóval készül a közeljövőben keretmegállapodást kötni, akik egyenként 50-5000 lakást építenek fel. A szerződés értelmében ezeket az ingatlanokat a vevők – ha érdekeik ezt diktálják – lízing útján is megszerezhetik.
BEINDULT A VERSENY. A kisebb vállalkozások számára komoly anyagi előnyt rejtő visszlízinget illetően elutasító a piac. Ilyenkor ugyanis a lízingbe vevő a családi cég, a cégtulajdonos pedig jelképes összegért bérli a lakást, így a család adómentes jövedelemből finanszírozhatja ingatlanszerzését, és egyúttal a cég adóalapja is csökken. „Minden alkalommal tájékozódunk ügyfeleinknél a lízing céljáról, és csak azokkal szerződünk, akiknél nem látjuk veszélyben a díjfizetést” – mondják a HVB Lízingnél. Bár az ügyfelek száma ma még csekély, a szolgáltatók között elindult a verseny és a piacfelosztás. A CIB Lízingnél felbukkanó egyik előny például, hogy a társaság konkurenseinél kedvezőbb feltételeket ajánl egy esetleges szerződésbontáshoz. Ha egy ügyfél nem képes tovább fizetni a lízingdíjat, és eladni sem tudja lakását, a kapcsolat úgy ér véget, hogy a lízing cég kényszerértékesítést hajt végre. A CIB azt kínálja ügyfeleinek, hogy ez esetben is elszámol velük.
Az úgynevezett annuitásos törlesztő részlet kalkuláció pedig olyan vonzerővel kecsegtet, hogy aki ezt kezdetben nem kínálta, ma már az is felajánlja. A BG Hitel & Lízing például éppen e héten tért át e számítási módra. A konstrukció azért kedvező, mert a kamatszámítások alapja ez esetben a lakás nettó értéke, az áfát pedig a tőketörlesztésekhez igazodóan, kamatmentesen rója le az ügyfél. Így a kifizetett teljes összeg is szerényebb a hagyományos módon kialakulónál, a törlesztő részletek pedig – amit sokan áldásnak tekintenek – az indulásnál a legalacsonyabbak, és folyamatosan növekszenek a futamidő előrehaladtával.
Mindazonáltal a termék egyelőre népszerűbbnek tűnik a potenciális szolgáltatói körben, mint a lehetséges ügyfelek között. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletétől kapott felvilágosítás szerint további hat – a most működő négy cég nyomdokaiba lépni kívánó – társaság adta be működési engedély iránti kérelmét. Hamarosan a lakáslízing cégek sorába áll az eddig csak hitelező Erste is, ahol lapunknak úgy nyilatkoztak, hogy a nulla önerős hitelkonstrukciót azoknak az ügyfeleknek találták ki, akik életkoruknál fogva vagy a 15 millió forintos limit miatt nem élhetnek a Fészekrakó program keretében szerezhető kölcsönök előnyeivel. A hitelt és a lízinget maguk is egymás kiegészítő termékeinek, nem pedig konkurenseinek tartják.
