Zsebre megy – Ne bukjuk be a lakáshitelt!

A lakossági hitelpiacon nagy a verseny, a pénzügyi csoportok termékinnovációikkal is igyekeznek új ügyfeleket megnyerni, előnyt szerezni a versenyfutásban. Az idei év egyik slágere, a hagyományos vagy unit-linked életbiztosítással kombinált jelzáloghitel. Az ügyfél szempontjából tagadhatatlan előnyei vannak e termékkombinációnak. Egyrészt a hitelhez valóban jár egy életbiztosítás is. Ha a családfővel esetleg tragédia történik, a családtagok nem veszítik el a fedezetként kínált ingatlant, az életbiztosítás fedezetet nyújt a hitel törlesztésére. Ráadásul ezekben a konstrukciókban nem magas a havi törlesztés, és a hitelfelvevő a befizetéseiről részben úgy érezheti, hogy azt nem is kamatfizetésre, hiteltörlesztésre, hanem saját biztosítására fordítja.

A konstrukció

Hasznos tippek

• A unit-linked biztosítással kombinált lakáshiteleknél ne vállaljunk kezelhetetlen kockázatot, nem ajánlott hitelből tőzsdézni!

• Minden esetben törekedjünk a banki folyamatok, a bank gondolkodásmódjának megértésére!

• Ha nem érezzük magunkat otthonosan a bankkal folytatott tárgyalások során, kérjük nyugodtan profi tanácsadó segítségét.

• Kezeljük komplexen a deviza- kockázatunkat, vizsgáljuk meg, hogyan hat számunkra összességében az árfolyamok elmozdulása!

A kombináció két pénzügyi intézménnyel, egy bankkal és egy biztosítóval köthető meg, de praktikusan sok pénzügyi csoporthoz egyszerre tartozik bank is, biztosító is, ezeknél akár házon belül is létre hozható az üzlet két lába. Az ügyfél köt egy életbiztosítást, vagy klasszikus haláleseti formában, vagy befektetéssel kombinált (unit-linked) formában. Az életbiztosítás keretein belül éveken át fix havi összeg befizetését vállalja. Amennyiben unit-linked biztosításról van szó, az ügyfél arról is rendelkezhet, hogy a biztosító milyen megtakarítási célpiacra fektesse be a pénzét.

A lakáshitel felvétele pedig úgy történik, hogy az ügyfél ingatlanfedezete ellenében kölcsönt vesz fel egy banktól, amelyiknek havonta kellene a kamatait és fokozatosan a tőkéjét törleszteni. Ha azonban a lakáshitel egy életbiztosítással van kombinálva, a bank csak alacsony havi törlesztőrészletet, például csak a kamat megfizetését várja el. Az életbiztosítás ugyanis a hitellel azonos futamidejű, és a konstrukció szerint a futamidő végére befizetett és befektetett díjakból a biztosítónál felhalmozódik annyi megtakarítás, amely elegendő lesz a tőketörlesztésre.

Veszélyek

Az életbiztosítással kombinált lakáshitel előnyei az ügyfél számára látványosak, hitelt kap, vállalható havi befizetési terhei lesznek, látja a garanciát a hitel visszafizetésére, ráadásul életbiztosításhoz is jut, amelyik védi a családtagokat is. Összességében vállalható teher és kis kockázat mellett vett fel hitelt. A bank is elégedett, látja a fedezetet a hitel törlesztésére. Végül a biztosító is boldog: eladta az életbiztosítását. Legvégül örül a sokak által igénybe vett pénzügyi tanácsadó is, hiszen remek jutalékot kaphat, ha lakáshitelt és életbiztosítást is értékesített.

Arra azért mindenképpen gondolnunk kell, hogy ha például a unit-linked portfóliók közül a legjobb hozamot ígérő, ugyanakkor a tőkevesztés kockázatával járó részvényportfóliót választjuk, akkor tulajdonképpen hitelből tőzsdézünk. A pénzügyi tanácsadók garnitúrája nagyon vegyes, rendkívül felkészült és tisztességes tanácsadók is vannak, de sokan nem hangsúlyozzák eléggé, hogy a múltbeli részvénypiaci hozamok egyáltalán nem jelentenek garanciát a jövőbeli szép teljesítményekre. Sőt, a világ tőzsdéin évek óta tapasztalható áremelkedés után inkább csak nő a korrekció, az áresés veszélye.

Ha pedig az életbiztosítás befektetési ágában nem termelődik ki a hiteltörlesztéshez szükséges összeg, veszélyeztethetjük a fedezetünket, vagyis a jelzálogként kínált ingatlanunkat. Életbiztosítással kombinált lakáshitelt úgy érdemes csak kötni, ha az ügyfél teljesen biztos abban, hogy érti a termékkombináció mindkét ágának feltételrendszerét, és előre láthatóan egyiket sem fogja idő előtt megunni a futamidő során. Ha ugyanis valamelyik ág csalódást hoz a jövőben, a csak az egyik termékből történő kiszállás pénzügyileg hátrányos lehet.

Folytatás a következő oldalon. Kattintson!

—-Ismerje ki a bankot!—-

Pontosan ugyanaz lehet a fő tanács az építési célú hiteleknél is, mint az imént bemutatott speciális terméknél. Vegyük a fáradságot, és pontosan értsük meg a bank gondolkodásmódját, mert az bizony eltérhet a józan paraszti észtől. Minek érdemes utánanézni? Elsősorban a likviditáskezelésnek, vagyis a kissé tudományos kifejezést leegyszerűsítve annak, hogy milyen helyszíni szemlék, milyen dokumentumok mentén hogyan folyósít a bank. Ennek ismerete a legfontosabb, ezáltal elkerülhető, hogy olyan vállalásokat tegyünk, amelyeket azután nem tudunk teljesíteni.

Bár a hazai építkezéseknél még mindig tartja magát az a nézet, hogy biztos a csúszás, hetekre eltűnnek a mesterek, hiányzik az anyag, nem várt események lassítják a folyamatokat, de bizony az sem feltétlenül előnyös, ha túl jól megy minden. Ha az előzetesen megadott menetrendhez, költségtervhez képest túl jól áll a ház, akkor a bank úgy gondolhatja, hogy szükségtelen a teljes hitel, nem vállal egy esetleges túlfinanszírozást. Pedig a helyszíni szemle csalóka lehet, hiszen az értékbecslő sok mindent késznek láthat, ami az utólagos fizetés miatt még tényleg nincsen pénzügyileg rendezve. Ismerjük meg a bank gondolkodását, és ebből nem lesznek félreértések!

A tanácsadó

Az előbb ugyan egy olyan példát mutattunk, amikor a tanácsadónak az lehet az érdeke, hogy az ügyfelét a kelleténél nagyobb kockázatvállalásba hajtsa, mégis alapvetően hasznos lehet a tanácsadó igénybevétele. A pénzügyi közvetítők a pénzügyi szolgáltatóktól kapják a jutalékukat, de az elégedett ügyfelekben, a jó reputációban érdekeltek. A tanácsadók a hiteltárgyaláson a mi oldalunkon állnak majd, a mi tisztánlátásunkat támogatják. Nem szabad semmiképpen úgy szerződnünk, hogy nem értünk minden pontot. Nem a rossz feltételek a legrosszabbak egy kölcsönszerződésben, hanem azok, amelyeket nem értettünk meg, és „akármit jelenthetnek”. Ha az első direkt ügyfél-bank tárgyaláson ilyen hiányérzetünk marad, semmiképpen se írjunk alá semmit, menjünk másik bankba vagy térjünk vissza egy tanácsadóval.

Ne érezzük úgy, hogy tudatlanok vagyunk és okvetetlenkedők, nagyon komoly kötelezettséget vállalunk, amelynek révén a bankok magas nyereségre tesznek szert. Mi vagyunk a fogyasztók, elvárható, hogy a bank munkatársa maximális türelemmel és segítőkészséggel viszonyuljon akár az evidens, vagy akár a már többször felvetett kérdéseinkhez is. Ha ezt nem érezzük, akkor érdemes egy sarokkal arrébb állni. A nehezen számszerűsíthető bizalmunk, komfortérzetünk biztosan megéri akár a forint tízezrekben is kimutatható kamatelőny elvesztését.

Devizahitelek

A bankok, a lakáshitelekkel foglalkozó cikkek mindig részletesen és alapvetően korrekten felhívják a figyelmünket arra, hogy a devizahitelek a devizák árfolyammozgása miatt kockázatot is rejtenek. Ez tökéletesen igaz, ugyanakkor a magánemberek nem elhanyagolható részénél ez a kockázat kisebb, mint gondolnánk. Akinek a devizahitele mellett devizában keletkező jövedelme van, akinek a fizetését devizához kötötték, vagy akinek a befektetései devizaalapú megtakarítási eszközökben vannak, annak a devizaárfolyamok nem jelentenek ugyanakkora kockázatot, mert az ellentétes hatások kioltják egymást, van egyfajta természetes fedezetük. Ezzel is érdemes kalkulálni, bár azt sem szabad elhallgatni, hogy egy dolláralapú jövedelem, vagy egy euróalapú befektetési alap birtoklása még nem jelent feltétlenül fedezetet egy svájcifrank-alapú hitellel szemben, hiszen a dollár–frank és az euró–frank keresztárfolyamok is mozoghatnak hektikusan.