Az elmúlt három évben a magyar lakosság eladósodottsága, vagyis a lakosság teljes hitelállománya háromszor gyorsabban nőtt, mint a nominális GDP. Az egy főre jutó jelzáloghitelek összege azonban Magyarországon ma még így is alig nyolcada a fejlett Európa átlagának. Ez alapján azt gondolhatnánk, hogy még erőteljes állománynövekedés várható, ugyanakkor a megszorítások miatt az is prognosztizálható, hogy a háztartások óvatosabban adósodnak el. 2007-ben minden felmérés azt mutatja, hogy a lakosság üzleti bizalma valóban alaposan megcsappant, mindenki borúsabban látja a jövőt, ugyanakkor az első félévben sem a lakásvásárlásokban, sem a lakáshitelek felvételében nem volt visszaesés, sőt. Vagyis amolyan magyaros attitűddel, kesergünk, panaszkodunk, de valahogy mégis nagyobb lakásba költözünk, és ehhez hitelt is bátran felveszünk.
Túladósodtunk?
A magyar háztartások eladósodottsága egyszerre magas és egyszerre alacsony, csak meg kell találnunk a megfelelő statisztikát. Ha a GDP-hez viszonyítjuk a háztartások hitelállományát, nem kapunk magas számot. Mindössze a GDP 25 százaléka a teljes állomány, miközben Nyugat-Európában, különösen a hiteleket leginkább elfogadó anglomán államokban (Nagy-Britannia mellett Hollandiában és Észak-Európában) 75–100 százalékos adatokat látunk. Igen ám, de ha a háztartások jövedelmi lehetőségeihez viszonyítunk, akkor sajnos már azt látjuk, hogy sokan feszegetik határaikat, hiszen folyó jövedelmünkből nagyobb arányt (úgy 10-11 százalékot átlagosan) kell hiteltörlesztésre fordítanunk. Ráadásul Magyarországon még mindig viszonylag kevesen mernek, illetve tudnak eladósodni, így talán kimondható: kevesen adósodnak el, de ők nyakló nélkül.
Hogyan lehetséges ez? Hogyan lehet egyszerre ennyivel kisebb az állomány, és egyszerre ennyivel nagyobb a kamattörlesztés jövedelemarányosan? Természetesen sok az összetevő, a háztartások jövedelme Nyugaton sokkal magasabb, de van két olyan ok is, amelyekben gyors változásban reménykedhetünk. Az egyik a kamatszint, azaz Magyarországon az alapkamat is magas, és bizony, a bankok marzsai sem szégyenlősek, így a személyi kölcsönök, de a jelzáloggal fedezett hitelek kamatszintje is igen magas.
A másik ok a hitelportfólió összetétele, ebben pedig a hitelfelvevőknek mindenképpen tanulniuk kell. Sokan ahelyett, hogy 10 százalékért jelzálogfedezettel adósodnának el, inkább 35 százalékért személyi kölcsönt vesznek fel. A lakás tehermentes marad, de a mosógépet, újabban az egyiptomi utazást kölcsönből vagy részletre fizetjük. Aligha kell magyarázni, hogy a pénzek nincsenek felpántlikázva, ha a lakásra vettünk volna fel hitelt, és így maradt volna a háztartási gépekre és az utazásra pénzünk, akkor sokkal olcsóbban kaptuk volna meg ugyanazt a kölcsönt. Nem szabad bedőlnünk az olyan (finoman szólva nem éppen a pénzügyi kultúrát támogató) reklámoknak, amelyben a háztartási hitelezést nyújtó cég ezt kérdezi: „Szeretne vásárolgatni?” „Vásárolgatni” nem hitelből érdemes.
Ha több hitelt szeretnénk
Ha több hitelre van szükségünk, egyrészt jó megoldás, ha fedezetlen hitelek helyett fedezettet veszünk fel, bízhatunk a kamatok csökkenésében is, illetve harmadik lehetőségként megpróbálhatjuk a hitelek egyes paramétereit megváltoztatni. Mindenképpen ilyen megoldás a hosszítás. Ugyanazt a havi törlesztőrészletet több hónapon át kiköhögve, nagyobb hitelt tudunk felvenni. Abban is reménykedhetünk, hogy a konzervatívan hitelező bankok az éles versenyben nagyobb hitel/fedezet, angolul loan to value arányt engedélyeznek, vagyis ugyanarra az ingatlanra nagyobb hitelállományt engedélyeznek.
—-Kettőn áll a vásár—-
A bankoknak és az ügyfeleknek, bármennyire is az asztal két oldalán ülnek, egyáltalán nem érdekük, hogy az egyik oldal a maga kárára döntsön, és például olyan hiteleket vegyen fel, amelyet majd nem tud törleszteni. Vannak közös érdekek, akkor jár a legjobban mindenki, ha az ügyfél a neki szükséges hitelt megkapja, és biztonságosan törleszteni is tudja. Itt a bankrendszernek arra kell figyelnie, hogy a növekedés szép számainak fenntartása miatt ne hitelezzen megfelelő hitelbírálat nélkül (az Egyesült Államokban az idén komoly tőkepiaci válságot okozott, hogy az interneten mindenfajta dokumentum bemutatása nélkül lakáshitelt adó cégek közül többen bebuktak). A verseny miatt a bankok az egyre kockázatosabb ügyfelek felé is nyitnak, vagy egyre gyengébb fedezetekkel is megelégednek. Ha a lakosság túlzott terheket vállal, az rossz a bankoknak, mert veszteségük keletkezhet, rossz az adósnak, felkerül a rossz adósok listájára, és persze rossz az ártatlan többi ügyfélnek is, az ő hiteleik is drágábbak lesznek.
Kockázatok
A lakáshitelek folyósításánál ugyanis sok a kockázat, bár ezek még nagyrészt nem kerülhettek felszínre, nem olyan régi Magyarországon a tömeges hitelezés. Közhely, de igaz, felgyorsult a világ, könnyebben változnak az élethelyzetek, egyik pillanatról a másikra elvesznek az állások, összeomlik a családi büdzsé. A lakáshiteleknél még a lakásárak csökkenése, illetve a devizák árfolyamváltozásai is kockázatot jelenthetnek. A bankoknak oktatni is kell, a nagy versenyben nem hagyhatják el a megfelelő tájékoztatást és a tájékozódást, az ügyfél megvizsgálását sem.
A fedezett hiteltermékek bonyolultak, ami szintén veszélyes. Ha az ügyfél nem pontosan érti a termék kondícióit, akkor úgy is igénybe veheti, hogy valójában nem állnak rendelkezésére a megfelelő feltételek. Egyetlen példa: ha egy tőzsdei analfabéta összetett termékekkel próbálkozik, például a lakáshitelezést összeköti egy részvényekbe fektető unit-linked életbiztosítással, akkor könnyen lehet, hogy éppen egy besszidőszakban tőzsdézik, és elveszíti a törlesztés esélyét. Sajnos akadnak elég gyatra pénzügyi ismerettel rendelkező, vagy egyszerűen csak pénzéhes hitelközvetítők, akik a szupervonzó terméket megfelelő tájékoztatás nélkül adják el.
A drágaság okai
A lakáshiteleknél azért így is alacsony a nemfizetés, a fedezet jellegéből adódóan tovább kitart az ügyfél, mint esetleg egy autóhitelnél, de érdemes lenne a rendes adósokat is integráltan vezetni. Ha a bankoknál integráltan fellelhetők lennének a jó adósok hiteltörténeti adatai is, akkor a „rendesek” egyszerűbben és olcsóbban juthatnának hitelhez, emellett a bank is spórolna időt, költséget. Végül talán a bankok költségei is, marzsai is kisebbedhetnek a jövőben. Bár az is igaz, hogy csalókák a bankok magas költségeiről szóló adatok.
Igen, a kelet-közép-európai bankok nagyon drágák, de ügyfeleik állományai csak töredékei a nyugatiaknak. A szükséges munka, a kiszolgálás körülményei, az infrastruktúra színvonala hasonló, olykor a bank tulajdonosa is ugyanaz, de más 1 millió euró 1 százalékát eltenni, vagy 10 millió forintnak a 3 százalékát. Előbbivel többet keresett a bank, az ügyfélnek mégis az utóbbi a drágább.
Mi hiányzik?
A magyar jelzáloghitelpiac viszonylag fejlett. Sokféle termék elérhető, különböző devizákban, futamidőkben, kamatozással, eltérő egyéb termékekkel kombinált verzióban. Egyes vélemények szerint a termékek már túl összetettek, kevesen értik meg őket. Vannak ugyanakkor olyan, Nyugaton ismert struktúrák, amelyek még hiányoznak, de hamarosan megjelenhetnek.
Az egyik bevett nyugati forma a változó kamatozású, esetleg devizában nyújtott, ezért árfolyamkockázattal rendelkező hitel, ahol mégis fix a törlesztőrészlet. Az ügyfelek ezt azért szeretik, mert jól kalkulálhatnak vele, a következő hónapokban mindig 34 500 forintot kell utalni a banknak, igaz, azt még nem tudni, hogy a kötelezettség 78 vagy 82 hónapig áll-e fenn, az majd a piac, a kamatok és a devizaárfolyamok függvényében derül ki.
Szintén igen rugalmas az a Nyugaton bevett konstrukció, ahol szinte teljesen szabad az alul- vagy felültörlesztés. A bank nagyon laza szabályokat köt csak meg, ahogy tudunk, törlesztünk, ha jobban megy, akkor gyorsabban ledolgozzuk a hitelt, ha rosszabbul, akkor elhúzódik a törlesztés. A bank pedig mindig szépen kiszámolja informatikai rendszere segítségével, hogy hol is tartunk.
Végül a lakáshitelpiacon is bejöhetnek az adósságrendező hitelek. Vagyis egy személy mindenfajta hitelét összevonhatja a megfelelő fedezet alatt, ami akár törlesztőrészlet-csökkenést is jelenthet, ha például egy korábban fedezet nélkül felvett személyi kölcsönt fedezet alá vonunk.
