 |
Pár szempont
Óvakodjunk azoktól a hitelektől, amelyek csak az alacsony kezelési költség miatt versenyképesek!
Azonos THM mellett azt a devizahitelt válasszuk, amelyiknél az adott forintösszeget kevesebb deviza átváltásával folyósítják! Később vélhetően kevesebb költségünk lesz az ilyen kölcsönnel!
Túl nagy jelentőséget ne tulajdonítsunk az „akcióknak”, egy hosszabb lakáshitel esetén a kezdeti pár hónapos kamatelőny nem sokat számít!
Sem időben, sem pénzben ne centizzük ki a lakáshitelek felvételét. A hitelfelvevők zöme előzetes eléképzeléseihez képest később és összességében több költséggel kap hitelt!
|
|
|
|
|
A hazai lakáshitelpiac szárnyal, ami érthető is, hiszen a bankok reklámjaiból is azt hallhatjuk, hogy gyorsan, rugalmasan, olcsón kaphatunk lakáscélú kölcsönt. Az ügyfeleknek könnyű dolguk is van, hiszen létezik egy olyan mutatószám, a THM (teljes hiteldíjmutató), ami egységesen mutatja be egy hitel árát, vagyis a kliensek megfelelő összehasonlítás után dönthetnek és vehetik fel a számukra legkedvezőbb hitelt. Mindez azonban csak a jéghegy csúcsa, bizony rengeteg olyan szempont van még, amelyet nem ismerve, kellemetlen csalódás érhet bennünket a hitelfelvétel után.
Tényleg jobb a devizahitel
Ha a hitel árát, vagyis a THM-mutatót megvizsgáljuk, a deviza-, elsősorban a svájcifrank-alapú hitelek sokkal kedvezőbbek, mint a forinthitelek, így a racionális fogyasztók újabban ezt keresik. Alapvetően igazuk van.
A bankok, a szakemberek ugyan korrekten elmondják, hogy a devizahitelnek árfolyam-kockázata is van, s lehet, hogy később forintban mérve jóval drágább lesz a hiteltörlesztés, de nagyon sokat kellene a forintnak ahhoz gyengülnie, hogy a meglevő kamatelőnyt elveszítse a devizahitel.
A THM-en túl
A devizahitelek kezelése ugyanakkor egy sor lehetőséget nyújt a bankoknak, hogy számunkra előre nem kellően áttekinthető tételeket is felszámoljanak, amelyeket nem, vagy csak részben tartalmaz a THM.
A pénzintézetek ugyanis különböző devizaátváltási árfolyamot használnak a hitelek folyósításakor és mást a hitelek törlesztésekor. A folyósításkor használt devizavételi és a törlesztéskor használt devizaeladási árfolyam között komoly (akár 4-5 százalékos) marzs is lehet, sőt van olyan pénzintézet, amely az árfolyam-különbözeten túl még úgynevezett konverziós díjat is meghatároz az átváltáshoz.
A bankokban több árfolyamot használnak, vannak kisebb marzzsal működő „vállalati” árfolyamok a nagyobb ügyfeleknek és széles különbözetű „lakossági” árfolyamok. Természetesen lakáshitelnél az utóbbi, kedvezőtlenebb tételekkel kell kalkulálnunk.
—-Akciós hitel: szabad kezet kap a bank—-
Az egyik legsúlyosabb hiba, amit elkövethetünk, ha az újabban széles körben elterjedt akciós hiteleket rosszul értékeljük, vagyis túldimenzionáljuk a kedvezményt.
 |
|
|
A bankok ügyfélcsalogató akciókat kínálnak, néhány hónapig, negyedévig alacsony kamattal kapjuk a hitelt, a kamatkedvezmény akár 2-3 százalék is lehet. Ennek két veszélye van: egyrészt egyéb jogcímen (magas kezelési költség, illetve az újabban alkalmazott kockázati díj révén) beszedett tételekkel már az akciós időszakban sem feltétlenül akkora a kedvezmény, de sokkal izgalmasabb, hogy az akció elmúltával hova ugrik a kamat.
A bankok ugyanis, legalábbis a változó kamatozású konstrukcióikban voltaképpen szabad kezet kapnak. Úgy szerződünk velük, hogy az adott paraméterekben (ezek közül természetesen az ár, vagyis a kamat igen meghatározó) szabadon módosíthat az egyik szerződő fél. Saját reputációjuk, hosszabb távú üzletpolitikájuk miatt ugyan jó eséllyel nem emelik az egekbe a későbbiekben sem a kamatot, de erre lehetőségük van.
Nem igazán elterjedt, hogy a bankok maguknak határt szabjanak, és azt mondják: egy adott viszonyhozamhoz képest határozzák meg a későbbi kamatot. A későbbi kamatemelést természetesen az induló THM nem mutatja ki. Az akciók lejárta után pedig negyedével-ötödével is emelkedhet a törlesztőrészlet, még akkor is, ha a svájci frank nem erősödött a forinttal szemben. A THM nem képes kezelni sem a devizahitel árfolyamkockázatát, sem a változó kamatozásból fakadó kockázatokat.
További változó elemek
A tőzsdén azt szokták mondani, hogy nem a rossz hír a legrosszabb, hanem a bizonytalanság. A lakáshiteleknél sem a magas díj a legrosszabb, hanem a számunkra előre megbecsülhetetlen tétel. Ez pedig nemcsak a későbbi devizaárfolyamra és a kamatra lehet igaz, de a kezelési költségre is.
Egy alacsony kezelési költséggel kínált, de amúgy drága hitel nagyon veszélyes, mert az akár húszéves bank-ügyfél kapcsolatban már a második évben megemelkedhet a kezelési költség, ami azonnal felülírja a hitel előnyeit.
—-Ami még hiányzik a THM-ből—-
A kiszámolhatatlan jövőbeli változások mellett egyes díjtételek eleve nincsenek benne a THM-számolásban. Természetesen a THM tényleg egy megfelelően használható mutató, de a bank alvállalkozóinak fizetett tételeit nem tartalmazza, például a közjegyzői díjat. Ezek pedig olykor nem elhanyagolhatóak.
|
Jövedelemvizsgálat
A bankok nem ellenségei önmaguknak, így nem elméleti, hanem gyakorlati módon próbálják felmérni az ügyfelek jövedelmi helyzetét, de nincsen könnyű dolguk. Elég nehéz ugyanis azokat a személyes jövedelmeket, amelyek adóelkerülés miatt nem így vannak elkönyvelve, valóban a magánszemély jövedelmének tekinteni. Akinek evás cége van, EKHO-s fizetése, vagy törvénytelen (teljesen láthatatlan) jövedelme, annak azt is figyelembe kell vennie a hitelfelvételnél, hogy az adott bank elfogadja-e a különböző jövedelemtípusokat, illetve egyáltalán mennyire hangsúlyos a hitelbírálat során az ügyfél jövedelme. Van olyan konstrukció, ahol csak a fedezet a lényeg. |
|
|
|
|
Gondoljunk bele, hogy a pár tízezer forintos értékbecslői díj ugyan nem tűnik veszélyesnek, de egy építési hitelnél nemcsak egyszer, hanem akár ötször is újra felmerülhet, amikor a független értékbecslő különböző építési fázisokban újra és újra elvégzi az értékbecslést.
Ne feszítsük ki magunkat!
Első pillanatra a világ legegyszerűbb dolga a lakáshitel felvétele, mi is az üzletben vagyunk érdekeltek, a bank is, ott a remek fedezet is, miért ne tukmálnák ránk a bankok a pénzüket. Ez alapvetően igaz, ugyanakkor a tapasztalatok azt mutatják, hogy a meghirdetett 2-3 hét alatt csak egészen ritka esetben jutunk valóban a pénzhez. Az összes szükséges dokumentum beszerzése időigényes (sokkal előre nem is lehet felkészülni, mert bizonyos dokumentumoknak frissnek kell lenniük, azaz meghatározott időn belül kellett készülniük).
Nagyon ritka az, hogy minden papír, amivel érkezünk, elfogadható a banknak, és ha egy kicsit is atipikus a szituációnk, akkor elhúzódik a bírálat. Az egyedi életszituációk (akár csak egy nem hivatalos élettársi kapcsolat), egy speciális tulajdoni arányban birtokolt ingatlan biztosan lassítja a folyamatot. Semmiképpen sem szabad tehát a folyamat megkezdése előtt biztosan kalkulálni a bank pénzével, és így szerződni, nehogy azután ne tudjuk tartani vállalt elkötelezettségeinket, bukjuk például a foglalót.
Azzal a bankkal érdemes szerződni, amely nem feltétlenül a leggyorsabb, de e tekintetben a legmegbízhatóbb, tartja a vállalt határidőket. Az idő mellett a pénzzel sem szabad egészen pontosan kifeszítenünk magunkat. Különösen az építkezéseknél biztosan lesznek előre nem kalkulálható költségek, de sajnos általában magának a hitelfelvételnek is vannak olyan díjai, amelyeket nem megfelelően veszünk figyelembe. Ha nem akarunk likviditási problémákba kerülni, és van rá lehetőségünk, érdemes a szükségesnél 15-20 százalékkal több hitelt felvenni.
