Habár január legelső napjaiban még több hazai pénzintézet ügyfélszolgálatán akadozott az információszolgáltatás a lakáshitelek teljes hiteldíj-mutatójáról (THM), a Figyelő kérdésére múlt hét közepén már az összes nagyobb hazai bank készségesen megküldte azokat az adatokat, amelyeket az év elejétől hatályos jogszabály alapján ki kellett számolniuk. Ezek a hivatalos hirdetményeikben is megjelentek, ráadásul egyes intézmények – így az OTP és az Erste is – egymásra licitálva helyeztek üzembe THM-kalkulátorokat a honlapjukon.
Januártól ugyanis az ügyfelek törlesztési terheit számszerűsíteni és összehasonlítani hivatott mutatót már nem csak a három hónapnál hosszabb futamidejű fogyasztási hitelekre, hanem más lakossági kölcsönök – így a lakáshitelek, jelzálogkölcsönök – esetében is fel kell tüntetni (lásd külön). A bankok mentségére szolgál, hogy nem maradt sok idő a bevezetésre, hiszen a hosszas vita után elfogadott kormányrendelet végső szövegének december 6-i megjelenése után úgy volt szűk egy hónapjuk a számítógépes és lebonyolítási rendszerek átalakítására, hogy közben a szokásos év végi teendők mellett, a karácsonyi és újévi ünneplés közepette kellett ezzel foglalkozni. „Kegyelmi idő” azonban sem piaci, sem hatósági szempontból nem maradt: az ügyfelek igénylik az adatot, a felügyelet pedig türelmi idő nélkül fel fog lépni a THM-et nem közlő hitelintézetekkel szemben.
TÉVHITEK. A THM kétségtelenül összemérhetővé teszi a konstrukciókat. Egyértelmű jelzést ad az ügyfeleknek a kezelési és egyéb költségek dzsungelében, megmutatja, hogy a hangzatos hirdetések között melyik ajánlat az előnyösebb. A táblázatok alapján az például rögvest kitűnik, hogy az államilag támogatott jelzáloghitelek – legalábbis az új lakásvásárlások esetében – bizony „befogják” a nagyobb kockázatot hordozó devizás versenytársakat.
Az is nyilvánvaló azonban, hogy a THM-hez számos tévhit kapcsolódik. „Csak akkor tudom, hogy az Erzsébet hídon, vagy a Petőfi hídon jutottam volna el gyorsabban a célomhoz, ha mindkettőn egyszerre mentem volna át” – igyekezett eloszlatni ezzel az érzékletes példával a mutató „mindenhatóságához” kapcsolódó legfontosabb félreértést az egyik nagy kereskedelmi bank névtelenséget kérő szakértője. A THM ugyanis – bár kétségtelenül pontosabb képet mutat a kamatnál a hitel áráról, és összehasonlíthatóvá is teszi a különböző ajánlatokat – mégiscsak „statikus”, vagyis egy adott időpillanatra érvényes. Márpedig egy sokszor 15, 20 éves futamidőre felvett kölcsönnél sok minden változhat: a hitel pontos árát pedig csak a törlesztés befejezésekor lehet felmérni. Erre a jellemzőjére egyébként a bankoknak külön fel kell hívniuk az ügyfelek figyelmét.
Először is fontos tudni, hogy a THM sem a kamat, sem pedig az árfolyamok jövőbeni változásainak kockázatát nem tartalmazza. A hitelfelvételkor megállapított mutatószám ugyanis csak az első kamatperiódus végéig érvényes, márpedig – konstrukciótól függően – a bankok akár 3-6 havonta is változtathatják a kamatot. A devizakölcsönök esetében ugyanez a helyzet, hiszen a THM az árfolyam esetleges megváltozásával kapcsolatban semmilyen információt nem hordoz, ami a hosszú futamidő miatt bizony előre nem látható kockázatokat rejt magában. A szerződésekben a mutatót legfeljebb tíz napnál nem régebbi kurzuson kell kiszámolni, a THM a forintban való törlesztés miatt, a folyósítási és a törlesztési árfolyam közötti árrést tartalmazza csak.
Mi a THM?
Olyan százalékos adat a teljes hiteldíj-mutató (THM), amely a kamat mellett tartalmaz minden, banktól eredő költségelemet, vagyis a kezelési költséget, továbbá a hitelbírálat, az értékbecslés, a felülvizsgálat, valamint a helyszíni szemlék díját, új elemként pedig a devizahiteleknél a vételi és eladási árfolyam különbségét is. Nem tartalmazza a mutató a késedelmes, vagy nemfizetés miatt felmerülő költségeket. Ugyancsak kimaradtak belőle azok a díjak, amelyeket az ügyfél nem a banknak fizet, így a közjegyzői díj, a földhivatali illeték, a tulajdoni lap kikérésének díja, továbbá a biztosítási és garanciadíj. A bankoknak a hitel kamatával és bármilyen egyéb költségével megegyező méretben és megjelenítésben kell feltüntetniük a THM-et is, néhány összegre és futamidőre konkrét adatokat is közölve. A hirdetésekben egy standard hitelre – 5 millió forintos hitelösszegre, 20 éves futamidővel – kell feltüntetni az adatot.
NET: További részletek „THM-mustra” címmel a FigyelőNeten (www.fn.hu)
