A járvány gazdasági hatásai miatt egyre többen gondolkodunk azon, hogyan tudjuk értékálló módon befektetni pénzünket. Azonban kevesek bankszámláján van több tízmillió forint, így joggal vetődik fel a kérdés, hogy milyen alternatívák vannak, ha ennek ellenére ingatlanba szeretnénk fektetni a pénzünket.
Mivel az ingatlanárak már évek óta az eget verdesik, ezért a kisbefektetők egyik lehetséges opciója a garázs. Mielőtt még megnéznénk, hogy vajon megéri-e a titkos favoritba fektetni a pénzünket, tekintsük át röviden, hogyan rajzolta át a járvány az ingatlanpiaci trendeket, hiszen mindez befolyással volt a garázs árakra is.
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete, és a járvány hatásai
Az ingatlanárak folyamatos növekedése már évek óta tart. Kirobbanó növekedésről nagyjából 2016 óta beszélhetünk, azonban a 2020-as, 2021-es év több szempontból is hozott érdekességeket.
Nem lehet ugyanis szó nélkül elmenni amellett, hogy a koronavírus-járvány milyen hatást gyakorolt az ingatlan piacra. A járvány terjedésével és az ezzel járó bezártsággal felértékelődtek a zöldövezeti családi házak, elsősorban a tóparti ingatlanok és az újépítésű lakások. Az újlakás-árak az év előző időszakához képest 11%-kal emelkedtek, és bizony nem csupán a lakhatási, hanem a befektetési célú ingatlanvásárlók is feljebb srófolták az árakat.
A fővárosi használt lakások árai stagnáltak vagy kis mértékben csökkentek. Egy használt lakás most, Budapesten átlagosan 34,4 millió forintba kerül, míg egy új lakás átlagosan 46 millió forint.
A befektetési célú ingatlanvásárlás még ma is jó üzlet, habár mélyen a zsebünkbe kell nyúlni, ha lakást szeretnénk vásárolni. Nézzünk meg két példát a fent említett árakkal!
Egy átlagos másfél szobás, 45 négyzetméteres lakást a XIII. kerületben 34,4 millió forintért vásároltunk meg. Ha nem rövid távon szeretnénk őket kiadni (például Airbnb-vel), hanem hosszabb távra tervezünk, akkor hozzávetőlegesen 140-150 ezer forintért adhatjuk ki havonta. Amennyiben sikerül 150 ezer forintért albérlőt találni, úgy a megtérülési idő valamivel több mint 19 év. (Az egyszerűbb matek érdekében a fizetendő adót ebbe most nem számoltuk bele.)
Egy újépítésű, 60 nm-es lakást, amit 46 millió forintért vásároltunk, szintén a XIII. kerületben, már havi 200 ezer forintért is kiadhatjuk. Ez esetben is a befektetés megtérülési ideje nagyjából 17-20 év, ha szignifikánsan nem változnak a jövőben az albérletek árai.
Azonban ha nem rendelkezünk egy lakásra elegendő tőkével, jó ötlet lehet a befektetési célú garázs vásárlás is. Ennek előnyeit, illetve hátrányait is bemutatjuk a továbbiakban.
A járványhelyzet hatása a garázs árakra
A koronavírus-járvány hatására sokan kényszerültek otthoni munkára. Mivel kevesebben ingáztak az agglomeráció és a város között, kevesebb parkolóhelyre is volt szükség, ami a garázs árak csökkenésével járt. Ráadásul országszerte ingyenes parkolást is biztosítottak a belvárosi kerületekben a járvány ideje alatt, ami szintén hozzájárulhatott az árak negatív változásához.
Ez azonban a járványügyi korlátozások enyhítésével rendeződött, mikor pedig minden visszaállt a régi kerékvágásba, az árak ismét emelkedni kezdtek. 2021-ben összességében 1-5 százalékos drágulás volt tapasztalható a garázspiacon. Hozzá kell tenni, hogy az infláció miatt ez a növekedés inkább csak arra volt elég, hogy megtartsa az értékét.
Jó kérdés, hogy ez a növekedés a későbbiekben is kitart-e. A korlátozások ismételt bevezetésével, valamint az ingyenes parkolás biztosításával az árak ismét átmenetileg lejjebb mehetnek. Azonban a tendencia azt mutatja, hogy ezek ezek később korrigálódnak.
Az viszont már másik kérdés, hogy idővel hol lesz jelentősebb a drágulás. Ugyanis egyre többen költöznek agglomerációba, illetve a külső kerületekbe is. Azok, akik hetente csak egy-két napot dolgoznak irodában lehetséges, hogy inkább a tömegközlekedést, vagy zöldebb közlekedési formát választanak.
Mire érdemes figyelni, ha garázst vásárolunk?
Amennyiben garázs vásárlására adnánk a fejünket, nagyon jó helyismerettel kell rendelkeznünk, hiszen a lokáció ez esetben kulcsfontosságú. Az alábbiakban néhány tippet osztunk meg, hol érdemes körülnézni:
A szórakozóhelyek környéken nagyobb lehet a kereslet a garázsra, hiszen a tulajdonosok nem szívesen hagyják az autójukat az utcán. Ugyanígy a belvárosban (legyen szó a fővárosról vagy a megyeszékhelyekről) leginkább teremgarázsra van kereslet. Ezek esetében azonban érdemes odafigyelni az adás-vételnél, hiszen számos esetben egy nagy, osztatlan közös tulajdonnak minősül a teremgarázs.
Olyan városrészekben, településeken, ahol a helyhiány, területrendezési-, önkormányzati szabályozás miatt nem épülhetnek új ingatlanok, a már meglévő garázshelyek is felértékelődnek.
A lakótelepek környékén egy nagyobb méretű garázs valódi kincs lehet – hiszen ezt az emberek kvázi raktárként használják, és a személyes dolgaikat tartják ott. Ugyanígy az olyan társasházak, vagy lakóparkok környékén, ahol nehezen megoldható, vagy tilos a parkolás az utcán, nagy kereslet van az önálló garázsra.
Érdemes néhány szót ejteni a “matekról” is, hiszen nem biztos, hogy a legdrágább garázs a legjobb befektetés. A legegyszerűbb, ha megnézzük, hogy a környéken átlagosan mennyiért lehet kiadni egy-egy garázst, és ezzel az átlagárral számolva mennyi idő alatt térül meg a befektetésünk. (Minél kisebb a megtérülési idő, annál jobb.)
A garázs vásárlás előnyei, illetve hátrányai
Hogy teljes képet kapjunk, és megkönnyítsük a döntést, megnézzük a garázs befektetés melletti pro és kontra érveket.
Előnye, hogy relatíve olcsó, hiszen azonos áron az ingatlanpiacon csak egy nagyon rossz állapotban lévő, felújítandó vidéki házat találhatunk.
Inflációálló befektetés, ugyanis az elmúlt évek ingatlanpiaci statisztikái szerint a garázs árak a pénzromlással arányosan növekednek. Tehát megőrzi az értékét, sőt, az évek során, vagy éppen a parkolóhelyek szűkülésével még inkább emelkedhet majd az ára.
Kevés vele a teendő, ugyanis szemben egy lakóingatlannal, a kiadása során nem kell havonta rezsivel, vagy éppen javításokkal foglalkozni.
Hátránya azonban, hogy hitelből nem lehet – vagyis inkább nem érdemes – vásárolni. Ugyanis lakáshitelt nem vehetünk fel rá, csupán szabadfelhasználású személyi kölcsönt, amelynek a kamata azonban jóval magasabb, mint az előbb említett konstrukcióé. (Babaváró hitelből azonban lehetséges garázst vásárolni, hiszen ez is egy szabad felhasználású kölcsön.)
Relatíve nehezebb bérlőt találni, mint egy lakás esetében, hiszen a garázsok piaca kisebb, mint a lakóingatlanoké. Emellett a kereslet jóval szűkebb, hiszen elsősorban a lokációtól függ.
Az alacsonyabb bérleti ár is hátrány a lakással szemben.
Nehéz megfelelő lokáción találni jó árú garázst, hiszen mivel a piac is szűkebb és bizonyos városrészekre fókuszáltabb, úgy a kínálat is kisebb e területeken.
Érdemes-e tehát garázsba fektetni?
Nézzük most meg, hogy mennyi a megtérülési ideje a garázs befektetésnek napjainkba.
A legolcsóbb garázsok a peremkerületekben találhatóak, amelyeket jellemzően 1-2 millió forint között lehet vásárolni. Ezeket havi szinten 10-15 ezer forintért lehet kiadni.
A legdrágább garázsok természetesen a budapesti jól frekventált kerületekben (például a VI., a VII., és a VIII. kerületben), azokon belül is zsúfolt utcákban találhatóak, ahol egyéb parkolási lehetőség nincsen. Ezekért az ingatlanokért már 5-7 millió forint közötti összeget is elkérhetnek. Itt azonban viszonylag magas, akár havonta 40-60 ezer forintos díjat fizethetnek a bérlők a garázsért.
Az átlagára valahol egyébként a kettő között kell keresni: egy átlagos budapesti garázst nagyjából 30-35 ezer forintért adják ki a tulajdonosok.
Ahogy tehát láthatjuk, a fővárosban egy garázs bruttó, éves hozama nagyjából 8-10%-osra tehető.
Vidéken a várható hozam pedig nagyban függ attól, hogy a garázs az adott városon belül hol helyezkedik el, illetve a város az ország mely részén található.
Győrben például jellemzően 3,5-5 millió forint között lehet garázst vásárolni, melyet 20-30 ezer forintért lehet kiadni.
Nyíregyházán pedig 2,5-4 millió forintért lehet garázst vásárolni, amit havi 15-25 ezer forintért adhatunk ki.
Tehát egy 30 ezer forintos havi átlagárral számolva, egy 4 millió forintos befektetés nagyjából 11 év alatt térülhet meg.
Létezik ennél jobb befektetési forma is
Bár a fentiekből kiolvasható, hogy a garázs befektetés nem egy rossz konstrukció, ám sajnos ki van téve többféle változó tényezőnek.
Előfordulhat, hogy a garázst huzamosabb ideig nem tudjuk kiadni, vagy megeshet, hogy viszonylag rövid időn belül komolyabb változások is bekövetkezhetnek a piacon. Gondolhatunk itt a járványra, de megváltozhat a környék lakossága, az ott élők igényei, új szabályozás léphet érvénybe, vagy környezeti problémák miatt is átalakulhat a kereslet és kínálat.
És, habár a 8-10%-os hozam mindenképp jónak mondható, akkor érdemes a garázs befektetést választani, hogyha biztosak vagyunk a lokáció helyességében és a jogszabályi környezet kiszámíthatóságában.
Létezik azonban jobb befektetési forma is, ha 3-5 millió forint áll a rendelkezésünkre. Ha nem ragaszkodunk feltétlenül az ingatlanbefektetéshez, érdemes szétnézni a pénzügyi befektetések piacán, hiszen például az ETF-ek, befektetési alapok biztonságosabb alternatívát jelenthetnek, ha megőrizni, vagy növelni szeretnénk pénzünk értékét.
Ehhez azonban már szakirányú tudás szükséges, amelyhez feltétlenül szükséges egy szakmailag releváns tapasztalattal bíró, független pénzügyi szakértő segítsége.
