A lakáspiac elmúlt 7 évben tapasztalt folyamatait elemezve kiderül, hogy az öt éven keresztül regisztrált csökkenés és a 2014-ben mért csekély növekedés után 2015-ben 15 százalékos országos áremelkedést mutat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisát feldolgozó OTP Lakóingatlan Érték Indexe. A nominális árszint a 2009-es értéket, a reálár pedig a 2010-es szintet közelíti.
A forgalom nagyjából 15 százalékos bővülést mutat, de még így is ugyanennyivel elmarad a 2008-as szinttől. A fővárosi értéknövekedés 22% körül alakult, míg a többi településen összességében 9-12 százalékos volt a drágulás. Ingatlantípusonként vizsgálva, az olcsó, de kiadásukat követően kiváló megtérülést biztosító lakótelepi lakások ára egy év alatt 21 százalékkal, a téglalakásoké 19 százalékkal, míg az önálló házaké 10 százalékkal emelkedett.
Eltérő forgalmi adatok
A 2015-ös forgalom, annak ellenére, hogy 130 ezer feletti ingatlan cserélt gazdát, országosan nagyon eltérő adatokat mutat. Három megyében – Békés, Győr-Moson-Sopron és Heves – például a látványos 2014-es emelkedés után, tavaly már 6 és 13% közötti visszaesés volt tapasztalható a forgalomban. Pest megyében ugyanakkor közel negyedével, míg Zalában, Baranyában és Csongrádban, valamint a fővárosban is 20% felett növekedett az adásvételek száma.
Budapesten ezzel negyvenezer fölé emelkedett a tranzakciószám. A fővárosban egyébként csak egy kerület akad, a XI., ahol 3 százalékos visszaesés mérhető az előző évi, kiemelkedő, 55 százalékos növekedés után. Adásvétel szempontjából a legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb tranzakciót itt regisztrálták. Ezt követi szorosan egymás után a XIV., VIII. és a VII. kerület. A lakásállományhoz viszonyítva a VII. kerület piaca pörgött legintenzívebben, ahol a 7,7 százalékos forgási sebesség mutató azt jelenti, hogy ott átlagosan kevesebb, mint 13 év alatt cserél gazdát egy ingatlan – foglalta össze a tapasztalatokat az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője, Valkó Dávid.
Amennyiben a fővárosi kerületek árváltozását figyeljük meg, kiderül, hogy a budapesti átlag (22%) felett egyrészt a nagy lakótelepekkel rendelkező kerületekben (III., IV., X., XV., XVII.), másrészt a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületekben (V., VII., VI.), illetve a bel-budai I. kerületben drágultak egy év alatt a lakások. Olyan kerület tavaly nem volt, ahol csökkentek volna az ingatlanárak. Irányítószám-körzet szintjén vizsgálva, valamivel 50% felett drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a VIII. kerület hagyományosan eddig legolcsóbb, Magdolna-negyed része. Kétségtelen, hogy piaci információk szerint ott egy új építésű társasház eladott lakásai húzták fel az átlagárat. Ugyanakkor, ha ezt az utcát kivesszük az elemzésből, akkor is közel 40 százalékos lakásár-emelkedést mutat ez a körzet, s ezzel a Békásmegyeri lakótelep mögött áll a dobogón.
Székesfehérváron csaknem 20 százalékkal nőtt az átlagár
Az OTP Jelzálogbank szakértője szerint az eladási árakat tekintve vidéken is hasonló a tendencia, mint a fővárosban. Míg 2014-ben a tizenkilenc megye közül csak négyben nőtt, tavaly már egyedül csak Nógrádban csökkent minimálisan az eladott lakóingatlanok átlagára. Az országos átlag 15% feletti volt a drágulás a főváros mellett Békés, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron és Vas megyében. A lista ellentétes végén Nógrád előtt Zala, Somogy és Heves állnak 6% alatti értékekkel.
A megyeszékhelyek között Székesfehérvár áll az élen, itt 19 százalékos volt az áremelkedés. A 15 százalékos érték felett nőtt emellett Békéscsabán, Debrecenben, Szombathelyen, Veszprémben és Tatabányán az eladott lakóingatlanok átlagára. Salgótarján az egyetlen olyan nagyváros, ahol 2,7 százalékal csökkentek az árak. A látványos pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelműen a forgalom jelentős részét adó lakótelepi lakások átlag feletti drágulására vezethető vissza.
Győr mellett már Debrecenben is 200 ezer Ft/m2 felett az átlagár
A tavalyi árváltozások során kialakult négyzetméterre vetített átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: a megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 234 ezer Ft/m2 átlagárral. Nyugati határmegyénk 15 százalékot meghaladó áremelkedésével ráadásul tovább növelte árelőnyét a sorrendben következő Somogy és Pest megyéhez képest. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg – sorolta Valkó Dávid.
A legolcsóbb átlagár hagyományosan Nógrád megyére jellemző, valamivel 70 ezer Ft/m2 feletti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt. A legdrágább megyeszékhely 2015-ben is Győr volt 244 ezer Ft/m2-rel, s tavaly már Debrecenben is átlépte a 200 ezer forintot az átlagos négyzetméterenkénti árszint.
A fővárosban a nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 30 százalékos árnövekedés után az V. kerület továbbra is messze vezeti a budapesti árrangsort, közel 480 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára csak kevéssel haladja meg a 400 ezer Ft/m2-t. A 300 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI., XIII. és IX. kerületek jutottak. A statisztikák szerint a 200 ezer forint alatti árral rendelkező lakások zömében a XXIII., XXI. és XX. kerületekben találhatóak.
2016: berobban az új lakások piaca
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint jelenleg egy ciklikus ingatlanpiaci válság fellendülési stádiumában járunk, amely – a kedvezőtlenebb demográfiai folyamatok kivételével – szépen párhuzamba állítható az ezredforduló lakáspiaci történéseivel, amikor is a hosszabb recessziót követően a már önmagától is élénkülő keresletre állami kamattámogatott hitel és szocpol formájában komoly állami ösztönzők érkeztek.
Ezek az eszközök 2016-ban a Családok Otthonteremtési Kedvezményének (CSOK) bővítése, az új lakások áfájának csökkentése, valamint a magánépítkezések esetén az áfa-visszatérítésének lehetősége formájában jelentek meg. Az intézkedések piaci hatásai – noha a CSOK-ra jogosultak egyelőre inkább csak érdeklődő tömeget alkotnak, mivel a többség vásárlásai később realizálódnak – néhol már az idei év első hónapjaiban is látványosan megmutatkoztak az új lakások szegmensében.
Néhány példa:
- A beruházók előrehozták a lakásaik meghirdetését, s a nagyobb projektek esetében már hónapokkal az építési engedély megszerzése előtt regisztrálni lehet a még csak a tervezőasztalon létező lakásokra. Budapesten csak az idei első öt hónapban kb. 120 új, vagy korábban félbehagyott, de most újraindított lakásprojekt lakásait kezdték hirdetni; a válság idején másfél év alatt regisztrált ennyi új beruházást az OTP Jelzálogbank.
- A válság éveiben is építő kis számú beruházó mellett újra aktivizálódnak az elmúlt években „tetszhalott” kisebb-nagyobb cégek, valamint szép számmal várhatók új szereplőként – gyakran tapasztalatlan, s csak a piaci boom-ot meglovagolni szándékozó – piacra lépők is.
- A budapesti tömegpiacon a valódi versenyhelyzet hozta árkorrekcióig (még egy-másfél évig biztosan) hozzá kell szokni a legkeresettebb kerületekben, így a IX. és a XIII. kerületben az 500 ezer Ft/m2 körüli / feletti, vagy a pesti belvárosban akár 8-900 ezer Ft/m2-t elérő fajlagos árakhoz. Mindeközben a megyeszékhelyek többségében is egyre gyakrabban hármassal – a nyugati határ mentén akár négyessel – is kezdődhetnek az új építésű lakások képzeletbeli négyzetméterenkénti árcédulái.
- A keresettebb megyeszékhelyeken (pl. Győr, Veszprém, Pécs) akár 30-50%-kal nőtt a jó fekvésű telkek árszintje, amiért gyakran a kisebb társasházat építők és a családi házat tervezők között verseny indult meg.
Összefoglalva tehát, ami biztos, hogy az újlakás-piac kínálati oldalának látványos megindulása látszik kirajzolódni. Ami a piac lufi jellegére, az építési minőséget firtató, az esetleges csődhullámra vonatkozó kérdéseket illeti, azokra viszont egyelőre nem lehet felelősséggel válaszolni. Valkó Dávid a piac egészéről összességében azt gondolja, hogy – előre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom emelkedő üteme a következő két-három évben mindenképpen kitarthat.
Ennek során a tranzakciószám az idénre becsült 150 ezer után középtávon beállhat a válság előtti néhány év átlagának tekinthető 170-190 ezres intervallumba. Az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után már idén egy számjegyűre mérséklődhet, de a pozitív irány még évekig maradhat (az OTP Ingatlanpont eladásai az első negyedévben 9%-os emelkedést mutatnak a tavalyi teljes évhez képest). Ebben nem hoz változást a 2016-os módosítások összessége sem, hiszen az új lakások kereslete nem tud annyi vevőt elvonni a forgalom döntő részét adó használt lakás piacról, hogy ott árcsökkenés következzen be – ad előrejelzést az elemző.
