Az eladó kára legyen az Ön haszna szlogennel fut néhány internetes portálon az a hirdetés, amely floridai ingatlanokat kínál jó áron a tehetősebb hazai vásárlóknak. A jelzáloghitellel terhelt, korábban túlértékelt ingatlanoktól többen is szívesen szabadulnának, a lakáspiacon így nem ritka az FMCG-szektorból ismert „egyet fizet, kettőt vihet” típusú reklám.
„A 80–100 millió forint feletti ingatlanok mellé gyakran egy kisebb is jár” – említ egy tengerentúli példát Borsi László, a Lakásvásár Média Csoport elnöke. A külföldi házat vagy lakást vásárlók aránya azonban még mindig alacsony, a szakértő szerint 0,1 százalék körül lehet, így a hazai forgalmazóknak nem kell attól tartaniuk, hogy külföldi kollégáik miatt esnek el a vastagabb pénztárcájú vevőktől.
Tudta-e
2008-ban 36 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt és közel 44 ezer újra adtak ki építési engedélyt. Budapesten és a nagyvárosokban a kiadott új engedélyek száma 9, illetve 7 százalékkal nőtt, ellenben a községekben 10 százalék feletti a visszaesés.
Itthon még nem találkozhatunk az amerikaihoz hasonló hirdetésekkel, de aki szemfüles és van némi befektetésre váró készpénze, az valóban jó üzletet köthet a gazdasági válság közepén. A március elején zajlott Lakásvásár kiállításon várakozás feletti volt a látogatói dömping, soha nem tapasztalt „foglalózásról” és vásárlói kedvről számolt be az elnök. Borsi László ezt többek között annak tudta be, hogy az eseményt megelőző hetekben többször is felröppent a hír: a hitelintézetek befagyasztanák a hazai bankbetéteket. Így sokan kivették megtakarított vagyonukat, hogy értékállóbb befektetési formát találjanak, a ház-, lakás- vagy telekvásárlás pedig még mindig annak számít. Ettől függetlenül az idei év az ingatlanpiacnak sem kedvez.
Fordított arány
„Nem dőlt be, csupán takaréklángon van” – jellemezte a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. Jelenleg tízből 6-7 a készpénzes vásárló, azaz a korábbi tendencia megfordult, s a vevőkörből kiesett egy jelentős réteg, amely csupán 5–10 százalékos önrész mellett próbált lakáshoz jutni. A válság begyűrűzése óta a hitelintézetek többsége 20–30 százalék önrészt kér, amelyet a lakásra áhítozók említett köre már nem tud előteremteni. A jelzáloggal terhelt eladó lakások azonban még nem jelentek meg a piacon, mivel idehaza az emberek minden más típusú hitelt veszni hagynak, ám a lakás törlesztőrészleteit mindenképpen ki akarják fizetni – magyarázta a Duna House szakértője.
Reklámfogások
Hangzatos szlogenekkel, soha nem látott akciókkal hirdetői oldalon csak az új építésű ingatlanok befektetői operálnak. E körből is elsősorban azok, akik szorult helyzetükben minél előbb túl szeretnének adni lakásaikon. a legnagyobb közvetítői hálózat hirdetői tevékenysége főként online színtéren zajlik – tudtuk meg Szirtes Bernadettől. A Duna House Holding Kft. marketingvezetője elmondta, nemcsak a válság miatt, hanem a vállalat ismertsége miatt sem akartak az idén márkakommunikációra költeni. Az idei évben az internetet helyezik a középpontba, a lehető legkisebb szórással, azaz főként keresőmarketinges megoldásokkal élnek, amelyet ingatlanportálos hirdetések, s kisebb arányban banneres megoldások, szponzorációk és bartermegállapodások egészítenek ki.
Ugyancsak problémát jelent, hogy az ingatlanüzlet minden oldalról hitelre épül, azaz a vevők mellett a befektetők is kölcsönből próbálják és próbálták finanszírozni projektjeiket. Az októberben begyűrűző válság óta viszont az ingatlanprojekt-finanszírozás során is körültekintőbbek a bankok, így a fejlesztések jelentősen visszaestek, több külföldi beruházó pedig kivonult a hazai piacról.
Az Otthon Centrum Lakáspiaci monitora rég nem látott visszaesést mutat. „A legnehezebb helyzetben azok a beruházók találták magukat, akik épp elkezdték az építkezést, viszont a lakásoknak nagyjából csak a negyedét vagy ennél kevesebbet értékesítettek, illetve eleve az árérzékeny vevőket célozták meg. Mivel ők az építkezést már nem állíthatták le, hirtelen értékesítési kényszerbe kerültek, akár alacsonyabb áron kínálva lakásaikat, lemondva így nyereségük jelentős részéről. Az előrehaladott építkezési fázisban lévő és magas értékesítési arányokkal dolgozó fejlesztők ugyanakkor viszonylag probléma nélkül vészelhetik át a válság begyűrűzését. Az átadáshoz közeli építkezésekkel kapcsolatban pedig az ügyfelek bizalma is nagyobb” – hangsúlyozta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Borsi László pedig egyenesen félkész épületekkel teli országot vizionált a közeljövőre nézve. A nehézségek ellenére túl nagy árengedményre még nem érdemes számítani új építésű lakások esetén. A szakértők szerint tíz százalék alattiak az engedmények, s a beruházók még mindig inkább egy ingyen konyhabeépítéssel vagy garázzsal csábítják a potenciális vevőket.
Kötelező alku
Sokkal jobb helyzetben vannak azok a vásárlók, akik használt ingatlant keresnek. Érdekes módon az árak jelentős csökkenéséről ebben a kategóriában sem beszélhetünk. Az Otthon Centrumnál novemberben és decemberben az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen általában 3–8 százalékos árcsökkenést tapasztaltak, a téglalakások viszont kivételt képeztek, ezek ára nem változott 2008-ban. Alkuval azonban jelentős – főként családi házaknál – akár 20 százalékos árengedményt is el lehet érni – állítják a szakértők. „Az eladók rugalmasabbak” – jegyzi meg Murányi Ákos, de hozzáteszi, a rugalmasság is anyagi háttér függvénye. Az a tulajdonos, akit nem sürget az eladás, még mindig nem enged az árból, de ahogy az eladók, úgy a vevők is készek kompromisszumot kötni. A lakás méretéből nem engednek, de egyéb paraméterekben hajlandók alább adni igényeikből, így előfordulhat, hogy a kevésbé tetszetős házban lévő lakást választják, vagy felújított helyett megteszi a felújítandó ingatlan is.
A luxusért fizetni kell
Kevésbé rugalmasak a vevők a luxuspiacon. Ezt a szegmenst is a túlkínálat jellemzi, ámbár kérdéses, mit is neveznek manapság luxusnak. Szakértők szerint a fogalom kissé elértéktelenedett az utóbbi időben, hiszen sokszor teljesen átlagos ingatlanokat aposztrofálnak ezzel a jelzővel, csupán azért, mert a lakás vagy a ház a Rózsadombon fekszik, vagy mert jakuzzi van a fürdőszobában. Mivel ezt a vevőkört különösképpen nem érinti a válság, nem enged az igényeiből, így az üzlet sokszor olyan „apróságokon” úszik el, mint egy rossz helyen fekvő medence vagy teniszpálya – említ példákat Murányi Ákos. Mivel az igazi luxusingatlanok piaca szűk és az átlagosnál lassabbak a tranzakciók, így a válság szele még nem igazán érintette, s az sem biztos, hogy a jövőben fogja. Az ingatlanértékesítés mostohagyermekének a szakértők egybehangzó véleménye szerint a panellakások számítanak. Az elavult technológiával készült, magas rezsiköltségű lakások eladása egyre inkább ellehetetlenül. A nagyobb alapterületű panelek iránt már most sincs kereslet.
Ingatlant, de hol?
Ha már tudjuk, milyet szeretnénk, még mindig kérdéses, hogy hol vásároljunk ingatlant, akár saját célra, akár befektetési jelleggel. A korábbi évek slágerei továbbra is megmaradtak. Országos viszonylatban a legkisebb igény az észak-, kelet-, valamint dél-magyarországi ingatlanok iránt van. A munkanélküliségi ráták élén álló megyékben szintén nehéz dolguk van az eladóknak, ellenben Közép-Magyarország továbbra sem veszített népszerűségéből, hiszen az országos lakásépítések fele is erre a régióra tehető. A főváros és az agglomeráció szintén népszerű. „Minden kerületnek megvan a maga Rózsadombja, ahol a leginkább kelendők az ingatlanok” – von mérleget Borsi László. A Duna House szakértője árnyaltabban fogalmaz, s a belvárosi kerületek mellett a XIII., XIV., a budai oldalon pedig a III. és a XI. kerületet említi.
