Irodapiac

A pénzügyi-gazdasági krízis miatt legkésőbb jövő év januárra átlagosan 10–30 százalékkal, azaz négyzetméterenként 1-2 euróval drágulnak a fővárosi irodabérleti díjak. A finanszírozási és fenntartási költségek növekedését ugyanis a bérbeadók a bérbevevőkre hárítják tovább – figyelmeztetnek ingatlanpiaci szakemberek. Emiatt – ha erre a bérbeadói oldallal való tárgyalás során lehetőség van – célszerű nemcsak 2009-re, akár 3–5 éves szerződéssel a következő periódusra is előre lekötni az irodákat még a mostani, viszonylag olcsóbb tarifákon. Így a bérbeadó a lekötött időszakon belül csak a várható euróinfláció hatásait háríthatja tovább a bérbevevőre, más terheket nem. A várható további drágulás oka, hogy legkésőbb 2010 második félévére jelentősen csökken az „A” kategóriás budapesti ingatlanpiaci kínálat, mivel a fejlesztők a krízis miatt visszafogják újabb beruházásaikat – összegezte Petrovszky Gábor, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke. Eközben viszont az amortizáció miatt változatlan ütemben kell átsorolni „B” vagy „C” minősítésűekké korábbi „A” kategóriás irodaépületeket. Az ingatlanszakma szerint tehát lehet, hogy a kkv-szektort is sújtó válság miatt a kereslet is stagnálni fog, ám ezt jóval felülmúlja majd a kínálat visszaesése. Mindezt tetőzi, hogy a jelenlegi paletta sem túl nagy: Budapest a maga mintegy 1,8 millió négyzetméter összterületű „A” kategóriás irodakínálatával messze elmarad például Bécs 12–13 millió négyzetméterétől (az amortizáció miatt ráadásul itthon már korábban is csökkenés volt tapasztalható, hiszen 5 éve még a magyar főváros is 2 millió négyzetméternyi „A” kategóriás irodaterülettel büszkélkedhetett.). Az ingatlanosok a várható drágulás ellenére sem tanácsolják, hogy a kkv-k a bérlés helyett saját telephely vásárlását vagy fejlesztését válasszák – akár befektetési céllal is. Petorvszky szerint mind a sikeres, mind a sikertelen vállalkozások mérete – s ezáltal telephelyigénye – folyamatosan változik. A megvásárolt ingatlan így idővel nem lesz megfelelő méretű, gátolja a cég mobilitását. Statisztikák szerint egy hazai vállalkozás – normál üzletmenet keretében is – 4-5 évente költözködik. Az ingatlanvétel amúgy is felesleges módon köti le a cég szabad tőkéjét, amelyet a vállalkozás fejlesztésére lehetne fordítani. S akkor még nem is szóltunk a további járulékos kiadásokról, a vásárláshoz kötődő ügyvédi, ingatlanügynöki, áfafizetési és -visszatérítési, valamint illetékkötelezettségekről (az ilyen típusú terhek bérletnél jóval kisebbek, átláthatóbbak). Ha egy vállalkozás mégis a telephelyvétel mellett dönt, célszerű olyat választania – akár a saját szempontjainak rovására is –, amely eltérő tevékenységű, cégprofilú piaci szereplők számára is forgalomképes. Szükség esetén ugyanis csak így tud túladni az ingatlanon. A vétel előtt a korábbinál alaposabban kell tájékozódni a hitelintézeti finanszírozási lehetőségekről. A korábbinál szigorúbb banki hitelbírálat miatt korántsem biztos, hogy a cég tudja alkalmazni azt a sémát, amely szerint a 20–30 százaléknyi önerőből megveszi a telket, a maradék 70–80 százaléknyi hitelből pedig felépítteti rá az épületet.