Az ingatlan-vétel csak olyan cégek (például a termelő vállalatok vagy a kiskereskedelmi bolthálózatot fenntartó társaságok) számára éri meg, amelyek hosszú távon is ugyanakkora ingatlanban kívánnak tevékenykedni, vagy működésükhöz nagy saját tőke kell – hangsúlyozza Michael Smithing, az egyik legnagyobb hazai ingatlan-tanácsadó cég, a Colliers International ügyvezető igazgatója.
Irodabérlési szempontok:
• Irodaház elhelyezkedése
• Bérbeadó épületüzemeltetési koncepciója (hosszú távú hasznosítási célok)
• Irodaterület igény szerinti ki- és átalakításának lehetősége
• Bérlői összetétel az épületben (versenytárssal ne egy ingatlanba költözzünk)
• Parkolók, portaszolgálat, beléptető rendszer, szünetmentes áramforrás, kellő telekommunikációs és szellőzési kapacitás, étkeztetés lehetősége.
A méretük növekedésében bízó szolgáltató cégek esetében viszont előfordulhat, hogy egy-két év múlva munkatársi létszámuk megduplázódik (rossz esetben megfeleződik), márpedig ekkor „kényszerűen” nagyobb (vagy kisebb) irodahelyiséget kell keresniük.
Ha egy cég ingatlantulajdonos, akkor számolnia kell azzal, hogy nehézkes az értékesítés a viszonylag alacsony kereslet miatt. Ráadásul az irodapiacon a vételi árak jelenleg ciklikusan változnak, így – noha az üzleti ingatlanok ára hagyományosan kissé magasabb, mint a privát szféra épületeié – kedvezőtlen időpontban csak rossz árfolyamon lehet értékesíteni a tulajdont.
Kerülőmegoldásként sok cég lakáscélú ingatlant vesz, s ott rendezi be központját. E lépés Smithing szerint azért rossz, mert az irodai funkció kialakításához általában át kell építeni a lakást (például csökkenteni kell a konyha méretét, a fürdőszoba helyére irattárt kell kialakítani), s ez többletköltségekkel jár. Lakóövezetben pedig még körülményesebb lehet egy iroda funkciójú ingatlan értékesítése.
A kisvállalatok többsége jobban jár, ha „csak” az ingatlanbérleti díjat vállalja befektetési költségként működéséhez. A bérleti díjak a kilencvenes évek eleje óta csökkennek: jelenleg egy belvárosi „A” kategóriás ingatlan (azaz: modern, légkondicionált, elektronikus rendszere kiépített, belső falait tekintve rugalmasan átrendezhető, belmagassága nagy, mélygarázs vagy sok egyéb parkoló tartozik hozzá) négyzetméterének havi bérleti díja 10 euró körül van Budapest belvárosában, s mintegy 3 euró például Zuglóban, Csepelen.
Az előkelő iroda bérlése azért jó befektetés, mert a cégnek megfelelő komfortszintet kell garantálnia, hogy saját munkatársai és üzleti partnerei szemében is versenyképes legyen. Egyes üzletágaknál – elsősorban a kereskedelemben – viszont kerülendő a túlzott luxus, mert a kereskedelmi partnerek azt hihetik, hogy a cég reprezentatív életmódját is beleszámítják a leszállítandó áru ellenértékébe.
Igaz, a bérbeadók sokszor akár 3 évi ottlétet is megkívánnak a bérbevevőtől, előny viszont, hogy az ingatlanvétel megspórolásával megmaradó pénzt a termelésbe lehet forgatni. Bankkölcsönt sem kell felvenni, mint esetleg a vásárláshoz, így a cég továbbra is hitelképes marad.
