Bár Varga Mihály azt mondta decemberben, reméli, hogy a vállalkozók nem tüntetik majd el a lakásépítések áfacsökkentését (a 22 százaléknyi különbséget), hanem ez megjelenik az árakban, február elején ennek egyáltalán nincs nyoma az újlakáspiacon.
Akadnak kivételek
Nem mindegy, hogy egy projekt idén kezdődik, vagy már tavaly lehetett előszerződést kötni rá – mondta egy ingatlanos forrásunk. Akik idén indítanak projekteket, biztosan nem fognak árat csökkenteni, holott megtehetnék. Két okból: tényleg minden drágult az építőiparban, ami növeli a költségeiket, illetve szeretnék behozni az elmúlt tíz év elmaradt profitját – mondta.
Azon fejlesztők közül, akik tavalyi előszerződéseik alapján áraznak idén, csak a nagyobbak csökkentettek, a kisebbek mind emeltek. A nagyobbak azért engedhetik meg a csökkentést, mert nagy volumenben építenek, azaz jelentős tőkével rendelkeznek, adott esetben saját értékesítési hálózatot, irodát tartanak fenn. De ők sem a teljes 22 százalékkal mérsékelték áraikat. Ilyen például a Sasad Liget III. ütemét elkezdő Biggeorge, amely az áfacsökkentés bejelentése után 8,7 százalékkal csökkentette a bruttó árait, nemcsak az új vevők felé, hanem a projekten korábban regisztrációs szerződést kötő ügyfelek számára is – mondta Nagy György, a Biggeorge tulajdonosa. Ők megtehetik, hiszen a Sasad Liget az egyik legnépszerűbb projekt Budapesten, ahol 3 hónap alatt mintegy 115 lakást kötöttek le az ügyfelek.
A kisebb ingatlanfejlesztővel tavaly előszerződött lakásvásárlók egy része ugyanakkor kifejezetten megszívta. Ők januárban kaptak leveleket a fejlesztőktől, hogy választhatnak: vagy újrakötik velük a szerződéseket, akár 30 százalékkal magasabb áron, vagy visszakapják az előleget és a foglalót, és elfelejtik egymást. Egy példa: a Kondorosi Lakóparkban egy kétgyermekes család 75 négyzetméteres lakás vásárlására kötött 2015-ben adásvételi szerződést 33,5 millió Ft-ért (nettó összeg + áfa). A vételárból 20 százalékot már múlt évben megfizették. Esetükben a teljes vételárnál 9 millió forintot, az idei évre fennmaradó vételárnál a 22 százaléknak megfelelő áfa különbözetet, 5,9 millió forintot tart meg a fejlesztő. Ez azt jelenti, hogy a családnak 15-17 millió forint hitelt kell felvenniük a teljes vételár kifizetéséhez, ami egyharmaddal, felével lehetne kevesebb, ha az áfa különbözettel csökkentené a fejlesztő.
Minden drágult
Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztők Kerekasztalának elnöke szerint a fejlesztőknek általában muszáj érvényesíteni áraikban az építőipari áremelkedést, hiszen ők is a piacról élnek.
Ha az építőanyagok ára felmegy, vagy a kivitelezés költsége emelkedik, akkor a fejlesztőnek nincs más választása, mint ezt beépíteni az áraiba
– mondta a 24.hu-nak Takács. Kiemelte: csak a telekárak 15-20 százalékkal emelkedtek országszerte a csok bejelentése óta, de drágult a munkaerő is, illetve nagyobb költséggel jár a szigorodó energiahatékonysági szabályoknak való megfelelés is. A 24.hu gyűjtése alapján szeptemberben például 4 millió forint volt egy építési telek Tinnyén, ezt ma 6 millióért hirdetik, itt és itt.
Arra a kérdésre, hogy egyes, kisebb ingatlanfejlesztők újrakötik az előszerződéseket, akár 30 százalékkal drágábban, Takács azt válaszolta: az előszerződés egy polgárjogi kategória, ha jogilag megfelelő módon kötik meg, a vevőt nem érheti ilyen hátrány. Nyilvánvaló, az áfacsökkentés érvényesítését a fejlesztőkön jogilag nem lehet kikényszeríteni, mert nincs ilyen jogszabály, legfeljebb a bírósági út marad, de az hosszadalmas, és csekély az esély a sikerre. A kormány nyilván nem fog beavatkozni ebbe, hiszen az állam feladata nem ez – mondták más források. Takács szerint amúgy
Úgy vélte, a csokkal egy új vásárlói réteg jelent meg, akiknek még az áfacsökkentéssel sem lenne esélyük házat építeni. Mivel ez a réteg nem eladási, befektetési céllal szeretne lakást, hanem saját részre, a csok egyértelműen az önerős építkezések felé fog elmenni. Az IKF tagvállalatai egyébként nagyon jelentős, 100-120 százalékos keresletélénkülést tapasztalnak, ők összesen 3-5000 lakás építésébe kezdenek idén Budapesten. A BIF például idén nyáron folytatja korábban megkezdett Harsánylejtő Kertváros III. ütemét, ahol 80 lakást építenek.
Angel Gábor, a BIF Nyrt. vezérigazgatója is egyetért abban, hogy az áfacsökkentést elsöpörte az építőipari drágulás. Kiemelte: a csok célja is az volt, hogy jelentősen növekedjen az ingatlanépítések száma. Hiszen fizetőképes kereslet eddig is volt,
Viszont attól lesz több beruházás, ha a befektető hozzájut a hasznához. Szerinte a fejlesztők reális hozama nagyjából 10-15 százalék, ez alatt nem vágnak bele nagyobb lakásprojektekbe. Mint mondta, az önköltségi ár eddig 320 ezer forint volt négyzetméterenként, de ez biztosan emelkedni fog, hiszen emelkedtek a munkaerőköltségek, a telekárak, és az energiahatékonysági követelmények is.
