Márciustól nagy változás jön az ingatlanvásárlásnál- és hitelezésnél

A március 1-től élesedő jogszabályi változás elvben lehetővé tenné, hogy a vevők a „társasházi építményi jog” bejegyzésével már az építkezés korai szakaszában hitelhez jussanak. A gyakorlati megvalósítás azonban még várat magára. A money.hu piaci körképe szerint a hazai nagybankok még nem készültek fel az új jogintézmény finanszírozására, és a háttérben javában folynak az egyeztetések a Bankszövetséggel.

Miközben az ingatlanpiacot megmozgatta az Otthon Start Program, a bankok óvatosak. A társasházi építményi jog célja az, hogy az épülő lakások vásárlói már az építkezés alatt egy földhivatali bejegyzéssel rendelkező, vagyoni értékű jogot szerezzenek, amely akár hitelfedezetként is szolgálhat. Ez elméletben megnyitná az utat a piaci és támogatott lakáshitelek, például az Otthon Start korábbi igénybevétele előtt, így a társasházi építményi jog segítségével a vásárló be tudja biztosítani a 3 százalékos kamatot akkor is, ha a lakás még nem készült el – olvasható a pénzügyi portál közleményében.

Az épülő ingatlanokra jellemzően kétféleképpen lehet adásvételi szerződést kötni most: tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kikötésével, illetve jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal. Utóbbit akkor alkalmazzák, amikor az ingatlan még nem rendelkezik használatba vételi engedéllyel és jelenleg több bank, köztük a CIB, az Erste, a K&H, az OTP, a Raiffeisen Bank és az UniCredit elfogadja. Ugyanakkor a folyósítás jellemzően csak a használatba vételi engedély megszerzése után történik meg. Más pénzintézetek, például a Raiffeisen, az MBH Bank rutinszerűen nem finanszírozzák az ilyen adásvételeket.

A jelenleg érvényes banki gyakorlat szerint a hitelkeret akár 5 évig is rendelkezésre állhat, de a tényleges folyósításra csak a használatba vételi engedély megszerzése után kerülhet sor.

Az új jogszabály célja éppen ezen korlát lebontása lenne, hogy a pénz már építés közben folyósítható legyen.

A vevők és a beruházók startra készek, de a finanszírozói oldal még keresi a megoldásokat. A bankok többsége egységes iránymutatásra vár.

„A vevők és a beruházók startra készek, de a finanszírozói oldal még keresi a megoldásokat. Tudomásunk szerint jelenleg is intenzív egyeztetések zajlanak a Magyar Bankszövetséggel és a bankok többsége egységes iránymutatásra vár” – idézik a közleményben Garam Dánielt, a money.hu szakértőjét.

Az új rendszer kapcsán több, a vásárlók számára kulcskérdés is nyitott még.

• Ilyen például, hogy mikortól kell megkezdeni a törlesztést, ha a bank már az építkezés alatt folyósít. Amennyiben a vevőnek azonnal el kell kezdenie a törlesztést, ez nagy teher lehet azoknak, akik még albérletet is fizetnek.
• Szintén kérdéses, hogy a folyósítás szakaszosan vagy egy összegben történne-e, illetve előbbi milyen többletadminisztrációval (értékbecslések) járhat.
• Nem tisztázott az önerő mértéke sem: egy még épülő ingatlannál a bankok várhatóan óvatosabb hitelfedezeti arányt alkalmaznak majd. Emellett kérdés az is, hogy eltérhet-e egymástól a projektet finanszírozó bank és a vevő által választott pénzintézet.

A jogszabályi keret adott, a piaci igény egyértelmű, így a következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a bankok milyen feltételekkel és milyen tempóban vezetik be az építményi jogra épülő finanszírozást.