Gazdaság

Lakásépítési bumm: a 2004-es évnek nyomába sem ér a tavalyi

lakasepites(210x140).jpg (lakásépítés, )
lakasepites(210x140).jpg (lakásépítés, )
2015 a lakáspiac fellendülésének éve volt Magyarországon, de a lakásépítés hosszú évek óta és tavaly is stagnált. Ha az elmúlt 15 évet vizsgáljuk, akkor az látszik, hogy a lakásépítés csúcséve 2004 volt, ekkor ugyanis majdnem 44 ezer lakás épült Magyarországon - írta az Otthon Centrum elemzésében. A legszűkebb esztendő 2013 volt, amikor országoson alig 7213 db új lakás került piacra. Tavaly sem épült sokkal több lakás, alig 7619, viszont a lakásépítési engedélyek száma mintegy 30 százalékkal haladta meg az előző évi adatot. 2016-ban az építési engedélyek száma, valamint az engedélyezési eljárás könnyítése nyomán már csak bejelentésköteles formában, országos szinten akár 10-12 ezer lakás is épülhet.

Az elmúlt bő két évtized távlatában jól látható, hogy a 90-es évek első felében, még a rendszerváltás előtt kezdett nagy állami lakásépítési programok kifutását követően a lakásépítés csak a támogatott jelzáloghitelek megjelenésével tudott fellendülni a kétezres évtized elején. A támogatások átalakítása nyomán, az Európai Unióhoz való csatlakozás időszakában, a látszólag megfizethető, azonban jelentős kockázatot jelentő devizaalapú hitelek megjelenése további lendületet biztosított a szektornak, azonban a 2008-tól kibontakozó recesszió a lakásépítést szinte a háborús évek szintjére szorította vissza – emlékeztet az Otthon Centrum elemzése.

2004 volt a csúcsév

A 2000-2015-ös időszakot vizsgálva 2004-ben épült a legtöbb lakás Magyarországon, majdnem 44 ezer, ebből vidéken 33 761. A legszűkebb esztendő lakásépítés szempontjából 2013 volt, amikor 5523 új lakást regisztrált a KSH vidéken, országosan pedig 7213-at.

A lakások döntő többsége családi ház formájában épült meg, emiatt az épített lakások számától függetlenül az évtized folyamán végig magas volt a három és több szobás lakások aránya az új építésű lakások között. Az átlagos alapterület vidéken a válságot megelőző, magasabb lakásszámokkal jellemezhető évek során is 95-100 m2 között, míg a válság beköszöntével, a drasztikusan csökkenő lakásépítési számok mellett egészen 112 m2-ig ugrott meg (2011-ben) és végig 105 m2 felett volt.

Tavaly

2015-ben országosan a 2014. évhez képest 9 százalékkal kevesebb, alig 7619 lakás épült Magyarországon, ugyanakkor a lakásépítési engedélyek száma a KSH februárban közzétett adatai alapján mintegy 30 százalékkal haladták meg az előző évi adatot. A megjelent számokból az látható, hogy 2015-ben az előző évhez képest az épített lakások száma országosan 9, Budapesten és a községekben 4, a megyei jogú városokban 14 százalékkal csökkent. A természetes személyek által épített lakások aránya változatlanul 59, a vállalkozások által építetteké 39 százalék volt, Budapesten az utóbbiak aránya 59-ről 66 százalékra nőtt.

Az építés célját nézve: saját használatra a lakások 55, értékesítésre 41 százalék épült, az újonnan készült lakóépületek között a családi házak aránya 56-ról 60 százalékra nőtt, míg a többszintes, többlakásos épületeké 35-ről 33 százalékra, a lakóparkban épült lakásoké 7-ről 5 százalékra csökkent. A használatba vett lakások átlagos alapterülete 101 m2 volt, ugyanakkora, mint egy évvel korábban. Az év folyamán kiadott 12 515 új lakásépítési engedély 30 százalékkal haladta meg a megelőző évit, Budapesten 73 százalékkal több lakás építését engedélyezték.

A kiadott új építési engedélyek alapján 27 százalékkal több, összesen 6526 lakóépület építését tervezik. Egy-másfél éves átfutással számolva 2016-2017 fordulóján ezek alapján a fővárosban 4-5 ezer lakás átadása várható. Országos szinten az építési engedélyek száma, valamint az engedélyezési eljárás könnyítése nyomán már csak bejelentésköteles formában, idén akár 10-12 ezer lakás épülhet.

2000-2014: vidék

A megyéket tekintve az elmúlt években ezer lakást közelítő vagy ezt meghaladó volumenű lakásépítés éves szinten csak a főváros környékén (Pest megyében) és a nyugati országrészben (Győr-Moson-Sopron megyében) volt. Pest megyében az épített lakások közel 80 százalék családi ház, míg Győr-Moson-Sopronban ez az arány csak 56 százalék volt 2014-ben, a megelőző válságos évek során azonban itt is a családi házas forma dominált. 2004-ben, amikor a meglévő lakásállomány közel 1 százalékának megfelelő mértékben épültek új lakások a megyei lakásépítés sokkal kiegyenlítettebb képet mutatott, ezres nagyságrendben épültek lakások Békés, Tolna, Komárom-Esztergom és Nógrád megye kivételével.

A megyeszékhelyek esetében is a 2004-es év volt a csúcs: ebben az évben, Debrecenben közel másfél ezer, Nyíregyházán több mint ezerkétszáz, Győrben, Szegeden nyolcszáz feletti, Székesfehérváron pedig hétszáznál is több lakás épült. Ebben az évben a „hatszázasok klubjában” szerepelt Pécs, Szombathely és Veszprém is. Tíz évvel később, 2014-ben a megyei jogú városokban épült lakások száma mindössze 20% volt a 2004. évihez képest. Debrecenben a 2014-ben épített lakások száma nem érte el a hatszázat, Győrben a négyszázat. Száznál több lakás Érden, Győrben, Kecskeméten, Sopronban és Szegeden épült.

lakás_1

2000-2014: főváros

Ha külön a fővárost nézzük, akkor Budapesten 2005 volt a lakásépítés csúcséve, amikor a 12 ezret is meghaladta az új lakások száma. A kétezres évtized elején beinduló államilag támogatott jelzálog-hitelezés hatására beindult a vállalkozói lakásépítés, ami már az évtized első néhány évében elsősorban a fővárosban éreztette hatását: 40 százalékról 10% alá esett vissza a családi házak aránya Budapesten 2000 és 2005 között. A válság beköszöntével a drasztikusan csökkenő lakásszámok mellett az arány 2012-ben ismét megközelítette a 40 százalékot. A három és több szobás lakások aránya az új építésű ingatlanok között 2004-ben csökkent 50% alá, amikor a lakásépítés a fővárosban meghaladta a tízezres számot. A válság hatására csökkenő új építések egyre nagyobb hányada valósult meg családi ház formájában, ezt tükrözi, hogy 2011-től stabilan több mint a fele az újonnan épülő lakásoknak három- vagy annál többszobás lakás volt.

2005-ben a XIII. kerületben épült a legtöbb lakás, szám szerint 3250 darab. A dobogó második helyén Zugló állt, 1200-at meghaladó lakásszámmal. Ezer körüli, ill. azt meghaladó lakásépítés három kerületben történt ebben az évben: Újpesten és Ferencvárosban. Kőbánya, Újbuda a kertvárosrészek közül a XVIII. és a XX. kerület voltak azok a kerületek, ahol az átlagos félszáz lakásnál több épült ebben az évben. Kilenc évvel később, 2014-ben egy kerületben sem épült 500 lakásnál több, a dobogós helyeken a IX., XIII. és a XXI. kerületet találjuk. Az elmúlt 5-6 év alacsony lakásszámai következtében egy-két nagyobb projekt egyes ütemeinek átadása komoly hatással volt az adott év lakásépítési rangsorának alakulására.

lakás_2

Az alábbi ábra negyedéves bontásban mutatja az építési engedélyek és az épített (használatba vett) lakások számát, illetve ebből a vállalkozók által épített lakások arányát. Jól látható, hogy az elmúlt öt év során a vállalkozói építés aránya – jelentős fluktuáció mellett – 50% alatt maradt, az utóbbi két év során 40% körül mozgott.

lakás_3

A CSOK hatására a használt lakás forgalom élénkülése mellett mind az egyéni építtetői aktivitás (családi házak), mind a vállalkozói lakásépítés felfutása várható (sor- és csoportházak, társasházak), elsősorban az olcsóbb építési lehetőséget kínáló városperemi és jelentősebb foglalkoztatási központok (megyei jogú városok) vonzáskörzetében található településeken. A fővárosban a peremkerületek és az agglomerációban a fővárosból jól megközelíthető települések lehetnek a vállalkozói építés elsődleges célterületei. Erre utal az is, hogy tapasztalataink szerint a kétezres évtized eleji lakásboom időszakában a fejlesztők által „felfedezett” városrészekben korábban a válság következtében leállt projektek újraindultak. Emellett a fővárosban, a külső kerületekben és a főváros közeli településeken élénkült meg a fejlesztők tevékenysége. Hasonló tendenciákat lát az Otthon Centrum a vidéki megyeszékhelyeken is. Az előkészítés alatt álló projektek között nem egy a lakásépítési szempontból csúcsnak számító években megszokott 300-500 lakásos léptéket is eléri, de ezeket általában kisebb ütemekre bontva tervezik megvalósulni.

Ajánlott videó

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
Olvasói sztorik